Llei 24/2015, de 29 de juliol, de mesures urgents per afrontar l'emergència en l'àmbit de l'habitatge i la pobresa energètica

Preàmbul

I

Catalunya és, entre les comunitats autònomes de l'Estat espanyol, una de les més afectades per la crisi econòmica. Segons l'Institut d'Estadística de Catalunya, més de 200.000 llars tenen tots els seus membres en situació d'atur, i 95.000 d'aquestes llars no perceben cap ingrés.

Aquesta situació d'emergència social és especialment greu en l'àmbit de l'habitatge. I el sobreendeutament hipotecari és, de fet, una de les problemàtiques més agudes. Catalunya s'ha convertit en una de les comunitats autònomes amb un nombre major d'execucions hipotecàries i de desnonaments. Segons dades del Consell General del Poder Judicial, entre 2008 i 2013 es van iniciar a Catalunya 98.040 procediments d'execucions hipotecàries. En molts casos, aquests procediments comporten no solament la pèrdua del domicili habitual, sinó també l'adquisició d'un deute exorbitant amb les entitats financeres. A la problemàtica de les execucions hipotecàries s'hi afegeixen les dificultats per afrontar el pagament del lloguer: segons dades judicials, un 67% dels 16.008 desnonaments que es van produir l'any 2013 a Catalunya van estar relacionats amb l'impagament del lloguer.

Alhora, resulta alarmant el creixement de la pobresa energètica, entesa com la dificultat per afrontar les factures dels subministraments bàsics d'electricitat, gas i aigua. Els preus d'accés a aquests subministraments s'han tornat inasequibles per a la població. Des de 2008, la llum ha pujat un 60% i l'aigua una mitjana del 66%. El Síndic de Greuges, en l'Informe sobre la pobresa energètica a Catalunya, d'octubre de 2013, documenta els impactes socials, sanitaris i mediambientals de la pobresa energètica, i denuncia l'esforç excessiu que implica l'acumulació de deutes vinculades al pagament de factures de la llar. El mateix informe recorda que, segons l'Enquesta de condicions de vida corresponent a 2011, a Catalunya hi ha 193.000 llars —un 6,9% del total— que no poden assumir la despesa de mantenir l'habitatge a una temperatura adequada.

Segons dades de l'Asociación Española de Ciencias Ambientales, solament a l'Àrea Metropolitana de Barcelona s'ha passat de 27.359 expedients de suspensió del subministrament d'aigua l'any 2011 a 72.039 l'any 2012. Les dificultats per afrontar el pagament de l'habitatge i la pobresa energètica comporten, fins i tot, la pèrdua de vides humanes. A més, l'informe «Emergència habitacional a Catalunya. Impacte de la crisi hipotecària en el dret a la salut i els drets dels infants» evidenciava les conseqüències en la salut i en la infància.

L'empitjorament d'aquesta situació d'emergència social i l'escassetat de les ajudes que reben les persones afectades contrasten amb els ingents beneficis obtinguts per entitats financeres i empreses de subministraments. Les cinc entitats financeres més grans de l'Estat espanyol —Santander, BBVA, CaixaBank, Popular i Sabadell— van tancar l'any 2013 amb un benefici de 7.674 milions d'euros. Cal recordar, igualment, que des de l'inici de la crisi les administracions públiques han transferit prop de 165.000 milions d'euros a les entitats financeres. L'informe «Emergencia habitacional en el Estado español», de l'Observatorio DESC i la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), posava de manifest que algunes de les entitats que més desnonen són precisament les que han concentrat la major part de les ajudes públiques. El Departament de Territori i Sostenibilitat ha xifrat en 80.000 els pisos nous sense estrenar que resten buits a Catalunya.

Aquest diagnòstic pot estendre's també a les empreses de subministrament energètic. Durant els tres primers trimestres de 2013, l'oligopoli elèctric que opera a l'Estat espanyol (Endesa, Gas Natural Fenosa, Iberdrola, EON España i EDP) va obtenir un benefici de 7.638 milions d'euros, el doble que el de les elèctriques europees. La principal empresa distribuïdora de llum a Catalunya, Endesa, va declarar un benefici de 1.879 milions d'euros l'any 2013.

II

La manca de satisfacció de necessitats d'habitatge i energètiques bàsiques contradiu nombrosos compromisos internacionals assumits per l'Estat espanyol i per la Generalitat de Catalunya.

En concordança amb la Declaració universal dels drets humans, l'article 11 del Pacte internacional dels drets econòmics, socials i culturals (PIDESC) reconeix el dret de tota persona a un nivell de vida adequat per a ella i la seva família, inclosos alimentació, vestit i habitatge adequats, i a una millora contínua de les condicions d'existència.

Segons l'Observació general número 4 del Comitè de Drets Econòmics, Socials i Culturals de les Nacions Unides al PIDESC, el contingut del dret a l'habitatge comprèn l'accés permanent a recursos naturals i comuns, a aigua potable i a energia per a la cuina, la calefacció i la llum, i el dret a l'aigua i al sanejament són reconeguts per l'Observació general número 15, mentre que l'Observació general número 7 incorpora com a contingut del dret a l'habitatge la protecció contra els desnonaments forçosos i l'obligació dels poders públics de garantir el reallotjament adequat de les persones sense recursos afectades per un desnonament.

Aquests drets específics generen diferents tipus d'obligacions per a les administracions públiques. En aquest sentit, l'Observació general número 3 afirma que han de fer tots els esforços, fins al màxim de recursos disponibles, per satisfer aquests drets, atorgant prioritat als col·lectius més vulnerables, i que han d'assegurar-los no solament davant l'Administració, sinó també davant els abusos que puguin cometre particulars.

Molts d'aquests drets i d'aquestes obligacions estan emparats també per la Constitució espanyola i per l'Estatut d'autonomia de Catalunya.

La Constitució reconeix el dret a un habitatge digne i adequat i el vincula a l'obligació dels poders públics d'impedir l'especulació (article 47), imposa també als poders públics el deure de garantir que el dret de propietat no s'exerceixi de manera antisocial (article 33) i subordina tota la riquesa, sigui quina sigui la seva titularitat, a l'interès general (article 128). Aquesta obligació és especialment rellevant en el cas de les entitats financeres i empreses que presten serveis econòmics d'interès general, sobretot si han estat beneficiàries d'ajudes i subvencions de caràcter públic.

Així mateix, l'article 5 de l'Estatut disposa que totes les persones tenen dret a viure lliures de situacions d'explotació i maltractaments, com les que, «de facto», comporten la manca d'un habitatge digne, el sobreendeutament o la impossibilitat d'accés a subministraments bàsics d'aigua, llum i gas. L'article 30, de fet, determina que totes les persones tenen dret a accedir en condicions d'igualtat als serveis d'interès general. D'altra banda, i en els mateixos termes que el Pacte internacional dels drets econòmics, socials i culturals, l'article 42.3 de l'Estatut obliga els poders públics a vetllar per la dignitat, la seguretat i la protecció integral de les persones, especialment de les més vulnerables. En aquest sentit, l'article 148.1.3 de la Constitució atorga a les comunitats autònomes la potestat d'assumir competències en matèria d'habitatge, i efectivament l'article 137 de l'Estatut atribueix a la Generalitat la competència exclusiva en aquesta matèria, com també li atribueix, mitjançant l'article 123, la competència exclusiva en matèria de consum.

Ja en el marc de la legislació catalana, la protecció del dret a l'habitatge i l'obligació d'eradicar els seus usos anòmals, inclosos els habitatges buits, són objecte de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge, l'article 4 de la qual determina que el conjunt d'activitats vinculades amb la provisió d'habitatges destinats a polítiques socials es configuri com un servei d'interès general per assegurar un habitatge digne i adequat per a tots els ciutadans. Finalment, els articles 251 i 252 del Codi de consum emparen també aquests drets en relació amb els subministraments bàsics.

Disposicions addicionals

Disposició addicional. Cessió de crèdits garantits amb l'habitatge

(Anul·lada).

Disposició addicional primera. Oferta de proposta de lloguer social

1. (Anul·lat)

2. (Anul·lat)

3. Els contractes de lloguer social obligatori que se subscriguin d'acord amb el que estableix la present llei han de tenir una durada mínima igual que la fixada per la normativa vigent en matèria d'arrendaments urbans i, en qualsevol cas, no inferior a cinc anys si el titular de l'habitatge és una persona física i no inferior a set anys si és una persona jurídica.

Disposició addicional segona. Condicions econòmiques de la cessió obligatòria d'habitatges

A efectes de l'apartat 3 de l'article 7, les condicions econòmiques de la cessió de l'habitatge a l'Administració es corresponen amb les que les parts acordin atenent als criteris de lloguer social de l'article 5.7. Si no hi ha acord, la compensació econòmica es correspon amb el 40 per cent de la renda màxima que correspondria a l'habitatge si estigués qualificat amb protecció oficial, tenint en compte que, mentre no es dicti l'ordre a la qual fa referència l'apartat 5 de l'article 83 bis de la Llei 18/2007, de 28 de setembre, del dret a l'habitatge, la renda esmentada és la que li correspondria si la qualificació fos de règim especial.

Disposició addicional tercera. Suspensió excepcional i transitòria per motius sanitaris dels procediments de desnonament i dels llançaments que afecten llars vulnerables sense alternativa habitacional

(Anul·lada)

Disposició addicional quarta. Mesures de foment i concertació de lloguer social

1. La Generalitat ha d'arbitrar vies positives de foment i concertació amb els grans tenidors dels habitatges en els quals visquin unitats familiars en risc d'exclusió residencial per evitar que aquestes unitats familiars perdin el seu domicili habitual.

2. Els grans tenidors als quals es refereix l'article 5.9. b i d que estiguin obligats a oferir el lloguer social d'un habitatge de la seva propietat poden sol·licitar que l'habitatge sigui arrendat per l'Agència de l'Habitatge de Catalunya, en els termes següents:

a) L'Agència de l'Habitatge de Catalunya ha d'arrendar l'habitatge pel període que resulti de l'aplicació de la normativa vigent en matèria d'arrendaments urbans, en funció del caràcter de persona física o jurídica del propietari de l'habitatge.

b) L'Agència de l'Habitatge de Catalunya ha de satisfer al gran tenidor, en concepte de renda, l'equivalent al mòdul dels habitatges de protecció oficial, tenint en compte que fins que no s'aprovi l'ordre a la qual es refereix l'apartat 5 de l'article 83 bis de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge, ha d'aplicar-se la renda corresponent als habitatges de protecció oficial de règim especial. En cas que aquest import sigui superior al resultant d'aplicar l'índex mitjà de referència, per al càlcul de la renda ha d'utilitzar-se aquest nou valor.

3. Els grans tenidors als quals es refereix l'article 5.9.b no poden sol·licitar que els seus habitatges siguin arrendats per l'Agència de l'Habitatge de Catalunya si formen part d'un grup d'empreses o tenen vincles de subordinació o coordinació amb els grans tenidors als quals es refereix l'article 5.9.a i c.

4. En cas que un gran tenidor sol·liciti l'arrendament de l'habitatge d'acord amb el que estableix aquesta disposició addicional, manté l'obligació de renovar el contracte d'acord amb el que determina l'article 10. Un cop finalitzat el contracte amb l'Agència de l'Habitatge de Catalunya, el gran tenidor podrà optar entre formalitzar un nou contracte de lloguer social per compte propi o sol·licitar a l'Agència de l'Habitatge de Catalunya que el formalitzi en les condicions establertes per aquesta disposició addicional.

5. Les sol·licituds d'arrendament d'habitatges a l'Agència de l'Habitatge de Catalunya a les quals es refereix aquesta disposició addicional han de presentar-se abans de la interposició de la demanda judicial corresponent, llevat en el supòsit al qual es refereix la disposició transitòria de la Llei de modificació de la Llei 18/2007, la Llei 24/2015 i la Llei 4/2016 per afrontar l'emergència en l'àmbit de l'habitatge, en el qual cas es pot sol·licitar l'arrendament tot i que el procediment judicial estigui en tràmit. El gran tenidor, mitjançant declaració responsable, s'ha de comprometre a sol·licitar la suspensió del procediment judicial quan l'Agència Catalana de l'Habitatge li reconegui l'arrendament regulat per aquesta disposició.

6. L'Agència de l'Habitatge de Catalunya pot denegar les sol·licituds d'arrendament d'habitatges realitzades amb anterioritat a la interposició de les demandes judicials en cas que consideri que la situació d'impagaments pot resoldre's amb l'atorgament de les ajudes a l'inquilí que tingui establertes.

7. Les sol·licituds de lloguer a l'Agència de l'Habitatge de Catalunya regulades per l'apartat 2 poden referir-se tant a habitatges que quedin subjectes a lloguer social obligatori a partir de l'entrada en vigor d'aquesta disposició addicional, com a habitatges que ja tinguin contractes de lloguer social obligatori en vigor. En aquest últim cas, la formalització del contracte entre l'Agència de l'Habitatge de Catalunya i el gran tenidor requereix el consentiment de la part arrendatària.

8. Si l'Agència de l'Habitatge de Catalunya estima la sol·licitud d'arrendament regulada per aquesta disposició i el propietari de l'habitatge no signa el contracte en el termini de dos mesos des del moment en què li hagi estat notificat, s'inicia d'ofici el procediment sancionador per incompliment de la realització de l'oferta de lloguer social continguda en l'article 5.

Disposicions transitòries

Disposició transitòria primera. Aplicació de garanties

Les garanties establertes per l'article 5.6 i l'article 8 s'apliquen en funció de les disponibilitats pressupostàries, amb prioritat, en qualsevol cas, de les unitats de convivència de tres o més membres, en primer terme; de les de dos membres, en segon terme, i de les integrades per un sol membre, en últim terme.

Disposició transitòria segona. Obligació d'oferir un lloguer social

1. En tots els procediments d'execució hipotecària o de desnonament per impagament de lloguer que estiguin en tràmit de substanciació o d'execució en el moment d'entrada en vigor de la present llei que tinguin per objecte habitatges propietat de les persones jurídiques a les quals es refereixen les lletres a i b de l'article 5.2, el demandant o executant té l'obligació d'oferir, abans d'adquirir el domini de l'habitatge, un lloguer social, en els termes establerts per l'article 5.2.

2. En els casos de procediments d'execució hipotecària o desnonament per impagament de lloguer que estiguin en tràmit de substanciació o d'execució en el moment d'entrada en vigor de la present llei i que no estiguin inclosos en el supòsit al qual es refereix l'apartat 1, són d'aplicació les mesures establertes per l'article 5.6 i per l'article 7.

Disposició transitòria tercera. Termini per als mecanismes de garantia del reallotjament adequat

La Generalitat ha de proposar a l'Administració local, en un termini de tres mesos a comptar des de l'entrada en vigor de la present llei, els mecanismes per garantir el reallotjament adequat regulat per l'article 5.6.

Disposició transitòria quarta. Acreditació de la situació de risc d'exclusió residencial per formalitzar els contractes de lloguer social obligatori

1. Mentre no es reguli per reglament la forma d'acreditar la situació de risc d'exclusió residencial, els afectats han de presentar a les persones obligades a formular l'oferta de lloguer social la documentació acreditativa de la seva identitat, els seus ingressos, la manca d'alternativa d'habitatge pròpia i la seva situació d'empadronament efectiu en l'habitatge.

2. La documentació acreditativa de la situació de risc d'exclusió residencial pot ser lliurada, en nom dels afectats, pels serveis que les administracions públiques hagin habilitat a l'efecte, com ara el Servei Ofideute de la Generalitat.

3. Mentre aquesta llei no es desenvolupi per reglament, les persones obligades a oferir un lloguer social a les persones en situació de risc d'exclusió residencial disposen d'un mes per presentar-los l'oferta, a comptar des del moment en què hagin rebut la documentació acreditativa a la qual es refereix l'apartat 1. Si, un cop acceptada l'oferta de lloguer social, el contracte de lloguer no pot formalitzar-se fins a l'obtenció de la cèdula d'habitabilitat, l'oferta continua vigent fins a la concessió de la cèdula.

Disposicions finals

Disposició final primera. Aplicació del principi de subsidiarietat de la Llei 18/2007

En les mesures sancionadores i d'intervenció establertes per l'article 7 i per l'apartat 2 de la disposició final tercera, ha d'aplicar-se el mateix principi de subsidiarietat al qual es refereix l'article 130.5 de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge. La Generalitat ha de facilitar als ajuntaments, en el termini de set dies hàbils a comptar des del dia en què li sigui requerida, la informació que necessitin per executar aquestes mesures.

Disposició final segona. Regulació de les comissions de sobreendeutament

El Govern ha de regular per reglament, en el termini de tres mesos a comptar des de l'entrada en vigor de la present llei, els procediments extrajudicials i el funcionament de les comissions de sobreendeutament als quals es refereix l'article 2.

Disposició final tercera. Modificació de la Llei 18/2007

1. S'afegeixen tres lletres, e, f i g, a l'article 5.2 de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge, amb el text següent:

«e) Després de la consecució d'acords de compensació o dació en pagament de préstecs o crèdits hipotecaris sobre el domicili habitual, o de la signatura de compravendes d'habitatge que tinguin com a causa la impossibilitat de tornar el préstec hipotecari per part del prestatari, no es formuli una proposta de lloguer social en els termes establerts per l'article 5 de la Llei de mesures urgents per afrontar l'emergència en l'àmbit de l'habitatge i la pobresa energètica. f) Després de l'inici d'un procediment d'execució hipotecària o d'un desnonament per impagament de lloguer per part de les persones jurídiques que tinguin la condició de grans tenidors d'habitatge, no es formuli una proposta de lloguer social en els termes establerts per l'article 5 de la Llei de mesures urgents per afrontar l'emergència en l'àmbit de l'habitatge i la pobresa energètica. g) Després de l'inici d'un procediment d'execució hipotecària o d'un desnonament per impagament de lloguer per part de persones jurídiques que hagin adquirit posteriorment al 30 d'abril de 2008 habitatges que siguin, en primera o en ulteriors transmissions, provinents d'execucions hipotecàries, provinents d'acords de compensació de deutes o de dació en pagament o provinents de compravendes que tinguin com a causa la impossibilitat de tornar el préstec hipotecari, no es formuli una proposta de lloguer social en els termes establerts per l'article 5 de la Llei de mesures urgents per afrontar l'emergència en l'àmbit de l'habitatge i la pobresa energètica.»

2. S'afegeixen dues lletres, i i j, a l'article 124.2 de la Llei 18/2007, amb el text següent:

«i) No formular la proposta obligatòria de lloguer social en els supòsits en els quals l'article 5 de la Llei de mesures urgents per afrontar l'emergència en l'àmbit de l'habitatge i la pobresa energètica ho requereix. j) Incomplir en la formulació de la proposta obligatòria de lloguer social els requisits establerts per la definició del lloguer social de l'article 5.7 de la Llei de mesures urgents per afrontar l'emergència en l'àmbit de l'habitatge i la pobresa energètica.»

Disposició final quarta. Presentació d'un projecte de llei de modificació de la Llei 18/2007 i d'un projecte de llei de refosa i millora de les disposicions legals vigents en matèria del dret a l'habitatge i de lluita contra la pobresa energètica

1. El Govern ha de presentar, si escau, al Parlament, en el termini de sis mesos a comptar des de l'entrada en vigor de la present llei, un projecte de llei de modificació de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge, que contingui les modificacions necessàries per garantir l'aplicació efectiva de totes les mesures establertes per la present llei.

2. El Govern, en el termini d'un any a comptar de l'entrada en vigor de la present llei, ha de presentar al Parlament un projecte de llei de refosa i millora de les disposicions legals vigents a Catalunya en matèria de dret a l'habitatge, del fons social de l'habitatge, de mobilització dels habitatges provinents de processos d'execució hipotecària, de lluita contra la pobresa energètica i de garantia de subministraments bàsics i de les altres normes legals que incideixin en el dret a un habitatge digne.

Disposició final cinquena. Modificació de la Llei 22/2010, de 20 de juliol, del Codi de consum de Catalunya

S'afegeix un apartat, el 4, a l'article 132-4 de la Llei 22/2010, de 20 de juliol, del Codi de consum de Catalunya, amb el text següent:

«4. En situacions de sobreendeutament derivat de relacions de consum, la mediació correspon a les comissions de sobreendeutament, regulades per la seva legislació específica. Si les comissions de sobreendeutament no arriben a un acord entre el consumidor i els creditors, queda oberta la corresponent via judicial per fer efectiu el que disposa aquest codi i la legislació complementària.»

Disposició final sisena. Projecte de llei de modificació del Codi de consum

El Govern ha de presentar al Parlament, en el termini d'un any a comptar des de l'entrada en vigor de la present llei, un projecte de llei de modificació de la Llei 22/2010, de 20 de juliol, del Codi de consum de Catalunya, que desenvolupi les mesures contra el sobreendeutament dels consumidors relacionat amb el domicili habitual a les quals es refereixen els articles 1, 2, 3 i 4 i de conformitat amb els principis definits pels dits articles.

Disposició final setena. Entrada en vigor

La present llei entra en vigor l'endemà de la seva publicació al «Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya», llevat de les mesures que comportin un augment de crèdits o una disminució d'ingressos en relació amb el pressupost vigent, que no entraran en vigor, en la part que comporti aquesta afectació pressupostària, fins a l'exercici pressupostari següent al de la seva entrada en vigor.