Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l'habitatge

Article 1. Objecte de la llei

1. Aquesta llei té per objecte regular, en l'àmbit de competències de l'Estat, les condicions bàsiques que garanteixin la igualtat en l'exercici dels drets i en el compliment dels deures constitucionals relacionats amb l'habitatge i, en particular, el dret d'accedir a un habitatge digne i adequat i al gaudi del mateix en condicions assequibles, atenent al compliment del que disposen els instruments internacionals ratificats per Espanya i respectant en tot cas les competències de les comunitats autònomes i, específicament, les que tenen atribuïdes en matèria d'habitatge.

2. Per tal d'assegurar l'exercici del dret a l'habitatge, serà igualment objecte d'aquesta llei la regulació del contingut bàsic del dret de propietat de l'habitatge en relació amb la seva funció social, que inclou el deure de destinar-la a l'ús habitacional previst per l'ordenament jurídic, en el marc dels instruments d'ordenació territorial i urbanística, així com de mantenir, conservar i rehabilitar l'habitatge, atribuint als poders públics la funció d'assegurar el seu adequat compliment, en l'àmbit de les seves respectives competències, mitjançant l'aplicació de les mesures que legalment procedeixin.

3. La llei també té per objecte reforçar la protecció de l'accés a informació completa, objectiva, veraç, clara, comprensible i accessible, en les operacions de compra i arrendament d'habitatge.

Article 2. Finalitats de les polítiques públiques d'habitatge

Constitueixen finalitats comunes de l'acció dels poders públics en matèria d'habitatge, en l'àmbit de les seves respectives competències:

a) L'efectivitat dels drets d'accés en condicions assequibles a un habitatge digne i adequat d'acord amb la Constitució Espanyola i les recomanacions dels instruments internacionals ratificats per Espanya.

b) Promoure l'ús i gaudi efectiu de l'habitatge, en virtut del règim legal de tinença, així com el seu manteniment, conservació i, si s'escau, rehabilitació i millora.

c) Assegurar l'habitabilitat dels habitatges, entesa com el conjunt dels requisits mínims de qualitat, funcionalitat i accessibilitat universal que, atenent la normativa aplicable, han de complir per garantir la dignitat i la salut de les persones, per satisfer les seves necessitats d'habitació en les diferents etapes de la seva vida, amb especial atenció a les necessitats dels menors, per als quals l'habitatge constitueix a més un espai fonamental de desenvolupament, seguretat i refugi.

d) Fomentar la col·laboració interadministrativa, afavorint la coherència i la transparència en les actuacions públiques de política d'habitatge, i garantir la participació de la ciutadania.

e) Protegir l'estabilitat i la seguretat jurídica en la propietat, ús i gaudi de l'habitatge, amb especial atenció a les persones i llars en situació o risc de vulnerabilitat.

f) Afavorir el desenvolupament, gestió i manteniment dels parcs públics d'habitatge per assegurar una oferta significativa i estable d'habitatges dignes i adequats als sectors socials amb majors dificultats d'accés al mercat.

g) Impulsar la rehabilitació i millora dels habitatges existents, tant en el parc privat com en els públics, a través de programes i mesures en matèria de sostenibilitat, eficiència energètica i utilització d'energies renovables.

h) Impulsar i fomentar l'existència d'una oferta suficient i adequada d'habitatge de lloguer a preus assequibles, amb especial atenció a les persones joves i llars en situació o risc de vulnerabilitat.

i) Donar suport a l'existència de parcs socials d'habitatge d'entitats del tercer sector, complementaris als parcs públics.

j) Aconseguir la màxima eficiència en la gestió dels recursos disponibles per afavorir l'accés a un habitatge digne i adequat.

k) Protegir els drets bàsics i els interessos legítims en les operacions de compra i arrendament d'habitatge.

l) Eliminar qualsevol tipus de discriminació, per qualsevol raó, en l'accés a un habitatge i el gaudi del mateix.

m) Impulsar l'accessibilitat universal en el parc d'habitatge.

n) Adoptar mesures per identificar i prevenir la retenció especulativa, la segregació residencial, els processos de sobreocupació, l'exclusió residencial greu com el barraquisme o el sensellarisme.

o) Controlar i garantir l'ús responsable de recursos públics suficients per complir els objectius de la política d'habitatge.

p) Prioritzar l'atenció i informació a famílies, llars i unitats de convivència amb menors a càrrec que, per trobar-se en situació de pobresa, exclusió social o altres formes de vulnerabilitat, han de ser objecte d'especial protecció.

q) Contribuir en l'aplicació de les polítiques d'habitatge a la correcció dels desequilibris territorials.

r) Fomentar la transparència i garantir la participació en el desenvolupament de les polítiques públiques d'habitatge.

s) Potenciar l'economia social, impulsant la participació de les entitats de caràcter social i assistencial en l'àmbit de l'habitatge.

Article 3. Definicions

Als efectes del que disposa aquesta llei, i en tant no entrin en contradicció amb les regulades per les administracions competents en matèria d'habitatge, s'estableixen les definicions següents:

a) Habitatge: edifici o part d'un edifici de caràcter privatiu i amb destinació a residència i habitació de les persones, que reuneix les condicions mínimes d'habitabilitat exigides legalment.

b) Infrahabitatge: l'edificació, o part d'ella, destinada a habitatge, que no reuneix les condicions mínimes exigides d'acord amb la legislació aplicable.

c) Habitatge digne i adequat: l'habitatge que, per raó de la seva mida, ubicació, condicions d'habitabilitat, accessibilitat universal, eficiència energètica i utilització d'energies renovables i altres característiques, i amb accés a les xarxes de subministraments bàsics, respon a les necessitats de residència de la persona o unitat de convivència en condicions assequibles.

d) Condicions assequibles conforme a l'esforç financer: aquelles condicions de preu de venda o lloguer que evitin un esforç financer excessiu de les llars tenint en compte els seus ingressos nets, no havent de superar amb caràcter general el 30 per cent dels ingressos de la unitat de convivència.

e) Despeses i subministraments bàsics: l'import del cost dels subministraments energètics, aigua corrent, dels serveis de telecomunicació, i les possibles contribucions a la comunitat de propietaris de l'habitatge habitual.

f) Habitatge protegit: l'habitatge sotmès a un règim especial per destinar-la a residència habitual de persones amb dificultats d'accés al mercat d'habitatge. S'estableixen les modalitats següents: habitatge social, o habitatge de preu limitat.

g) Habitatge assequible incentivat: l'habitatge de titularitat privada, incloses les entitats del tercer sector i de l'economia social, al titular de la qual l'Administració competent atorga beneficis de caràcter urbanístic, fiscal, o de qualsevol altre tipus, a canvi de destinar-les a residència habitual en règim de lloguer a preus reduïts.

h) Parc d'habitatge i allotjament del tercer sector: el conjunt d'immobles de titularitat o gestionats per entitats sense ànim de lucre amb finalitats socials vinculades a l'habitatge, destinats a satisfer la necessitat d'habitatge o allotjament de persones o llars en situació de vulnerabilitat.

i) Residència habitual: l'habitatge que constitueix el domicili permanent de la persona que l'ocupa i que pot acreditar-se a través de les dades del padró municipal o altres mitjans vàlids en dret.

j) Residència secundària: tot aquell habitatge que s'utilitza pel seu propietari per a estades temporals o intermitents, i que no constitueix la seva residència habitual.

k) Gran tenidor: la persona física o jurídica que sigui titular de més de deu immobles urbans d'ús residencial o una superfície construïda de més de 1.500 m² d'ús residencial, excloent en tot cas garatges i trasters. Aquesta definició podrà ser particularitzada en la declaració d'entorns de mercat residencial tens fins a aquells titulars de cinc o més immobles urbans d'ús residencial ubicats en aquest àmbit.

l) Sensellarisme: circumstància vital que afecta una persona, família o unitat de convivència que no pot accedir de manera sostinguda a un habitatge digne i adequat en un entorn comunitari. Podrà qualificar-se com a sensellarisme cronificat quan la situació continuï o es produeixi al llarg d'un període de temps igual o superior a un any.

Article 4. Serveis d'interès general

1. Als efectes de l'orientació del finançament públic, tenen la consideració de serveis d'interès general, com a elements clau de la cohesió econòmica, social i territorial, els determinats per les administracions competents en la matèria, i en l'àmbit de competència estatal o de col·laboració de l'Estat amb les demés administracions:

a) El desenvolupament de les actuacions necessàries per a la creació, ampliació, conservació i millora del parc públic d'habitatge per part de les Administracions públiques competents.

b) Les activitats, públiques o privades, la finalitat de les quals sigui la construcció o rehabilitació d'habitatges sotmesos a algun règim de protecció pública.

c) El desenvolupament de les actuacions necessàries encaminades a promoure la millora de les condicions d'habitabilitat, d'accessibilitat o d'eficiència energètica dels edificis d'habitatges.

2. Els serveis d'interès general indicats en l'apartat anterior podran ser executats de manera directa per les Administracions públiques o els seus ens instrumentals o dependents, o bé podran realitzar-se a través d'acords amb els propietaris, amb les entitats legalment constituïdes del tercer sector i de l'economia social, o a través de diferents fórmules de col·laboració públic-privada.

Article 5. Acció pública

1. Els actes i disposicions dictats en aplicació del títol II, del títol III i del capítol II del títol IV d'aquesta llei podran impugnar-se, a més de per qui estiguin legitimats per a això, en els termes previstos en la Llei 39/2015 i en la Llei 29/1998, per les persones jurídiques sense ànim de lucre que, mitjançant l'exercici d'aquesta acció, defensin interessos generals vinculats amb la protecció de l'habitatge. L'exercici esmentat no podrà ser contrari a la bona fe ni constituir un abús de dret.

2. Als efectes del que estableix l'article 31 de la Llei 29/1998, l'exercici d'aquesta acció no podrà en cap cas comprendre una pretensió de reconeixement i restabliment d'una situació jurídica individualitzada, llevat que qui exerciti l'acció sigui qui estigui legitimat per ostentar un dret o interès legítim afectat. La renúncia o el desistiment de la mateixa no podrà implicar contraprestacions econòmiques.

Article 6. Principi d'igualtat i no discriminació en l'habitatge

1. En virtut del principi d'igualtat i no discriminació en l'habitatge, totes les persones tenen dret a l'ús i gaudi d'un habitatge digne i adequat, complint amb els requeriments legals i contractuals establerts en la legislació i normativa vigent, sense patir discriminació, exclusió, assetjament o violència de cap tipus.

2. Les Administracions competents hauran de garantir el compliment del que preveu l'apartat 1, adoptant les mesures de protecció necessàries per prevenir i fer front, de manera específica, a les situacions següents:

a) La discriminació directa, que es produeix quan una persona o grup de persones rep, en algun aspecte relacionat amb l'habitatge, un tracte diferent del rebut per una altra persona en una situació anàloga.

b) La discriminació indirecta, que es produeix quan una disposició normativa, un pla, una clàusula convencional o contractual, un pacte individual, una decisió unilateral, un criteri o una pràctica, aparentment neutres, produeixen un desavantatge particular per a una persona o grup de persones.

c) L'assetjament immobiliari, entès com tota acció o omissió amb abús de dret amb l'objectiu de pertorbar qualsevol persona en l'ús pacífic del seu habitatge i crear-li un entorn hostil, amb la finalitat última de forçar-la a adoptar una decisió no desitjada sobre el dret que l'empara d'ús i gaudi de l'habitatge.

d) Les operacions de venda, arrendament o cessió per qualsevol títol, completa o parcial, per a residència d'un infrahabitatge, un habitatge sobreocupat i qualsevol forma d'allotjament il·legal.

Article 7. Principis rectors de la garantia de la funció social de l'habitatge

1. Atenent la delimitació que del dret a un habitatge digne i adequat efectua l'article 47 de la Constitució Espanyola, i considerant que l'habitatge compleix una funció social donat que constitueix un bé destinat a satisfer les necessitats bàsiques d'allotjament de les persones, famílies i unitats de convivència, correspon a les administracions públiques competents vetllar per promoure les condicions necessàries per garantir l'exercici efectiu d'aquest dret en condicions assequibles.

2. Per al compliment del que preveu l'apartat anterior, els poders públics, en l'àmbit de les seves respectives competències, han d'articular els mecanismes efectius per assegurar-ne la protecció, conservació, rehabilitació i millora.

Article 8. Drets del ciutadà en relació amb l'habitatge

Tots els ciutadans tenen dret a:

a) Gaudir d'un habitatge digne i adequat, en els termes que disposa aquesta llei, ja sigui en règim de propietat, d'arrendament, de cessió d'ús, o de qualsevol altre règim legal de tinença.

b) Accedir a la informació de què disposin les Administracions públiques sobre els programes públics d'habitatge i a les condicions d'accés als mateixos en formats accessibles per a persones amb discapacitat.

c) Sol·licitar la inscripció en els registres de demandants d'habitatge protegit constituïts a l'efecte per les Administracions públiques competents en la matèria.

d) Participar en els programes públics d'habitatge, i accedir a les prestacions, ajuts i recursos públics en matèria d'habitatge en els termes i condicions establerts en la seva normativa reguladora.

Article 9. Deures del ciutadà en relació amb l'habitatge

Tots els ciutadans tenen el deure de:

a) Respectar i contribuir a preservar el parc d'habitatge, evitant la realització de qualsevol activitat molesta o insalubre.

b) En relació amb l'habitatge que s'habita, realitzar les actuacions de conservació, reparació o millora que corresponguin d'acord amb el règim legal de tinença.

c) En relació amb l'habitatge aliè, a disposició d'altres persones, llars, o entitats públiques i privades, respectar la pacífica tinença del mateix.

d) En relació amb les operacions de compra o lloguer d'habitatge, complir els deures legalment establerts per al transmitent o intermediari definits en el títol IV.

e) En relació amb el parc públic d'habitatge, atendre a la seva especial importància com a instrument d'acció en favor del dret a l'habitatge i vetllar pel seu adequat manteniment i conservació.

Article 10. Contingut del dret de propietat de l'habitatge: facultats

1. A més dels drets reconeguts en la legislació estatal de sòl en funció de la situació bàsica dels terrenys en els quals se situï l'habitatge, el dret de propietat de l'habitatge comprèn:

a) Les facultats d'ús, gaudi i disposició del mateix d'acord amb la seva qualificació, estat i característiques objectives.

b) El dret de consulta a les Administracions competents sobre la situació urbanística de l'habitatge i de l'edifici en el qual s'ubica.

c) La realització de les obres de conservació, rehabilitació, accessibilitat universal, ampliació o millora.

2. Correspon a les Administracions competents en matèria d'habitatge vetllar pel ple exercici dels drets de la propietat d'habitatge. A tals efectes, podran adoptar-se i executar-se les mesures que prevegi la legislació en la matèria i, en particular: ajuts i subvencions públiques; incentius fiscals; gestió directa de parcs públics d'habitatge; col·laboració amb entitats del tercer sector; foment de la iniciativa privada mitjançant convenis amb els titulars d'habitatges; i accions de foment de la intermediació en el mercat de l'arrendament.

Article 11. Contingut del dret de propietat de l'habitatge: deures i càrregues

1. A més dels deures establerts en la legislació estatal de sòl, el dret de propietat de l'habitatge queda delimitat per la seva funció social i comprèn els deures següents:

a) Ús i gaudi propis i efectius de l'habitatge d'acord amb la seva qualificació, estat i característiques objectives, garantint en tot cas la funció social de la propietat.

b) Manteniment, conservació i, si s'escau, rehabilitació de l'habitatge.

c) Evitar la sobreocupació o l'arrendament per a usos i activitats que incompleixin els requisits i condicions d'habitabilitat legalment exigits.

d) En les operacions de venda o arrendament de l'habitatge, complir les obligacions d'informació establertes en la normativa aplicable i en el títol IV d'aquesta llei.

e) En cas que l'habitatge s'ubiqui en una zona de mercat residencial tens, complir les obligacions de col·laboració amb l'Administració competent i subministrament d'informació.

2. Correspon a les Administracions competents en matèria d'habitatge la declaració de l'incompliment dels deures associats a la propietat de l'habitatge.

Article 12. Acció de l'Estat en matèria d'habitatge, rehabilitació, regeneració i renovació urbana

1. Amb l'objectiu de promoure l'exercici efectiu del dret de tots els ciutadans al gaudi d'un habitatge digne i adequat, i en l'àmbit de les seves competències, l'Estat durà a terme la planificació necessària amb el seu corresponent finançament per tal de facilitar l'exercici efectiu del dret a l'habitatge, prestant especial atenció a aquells col·lectius, persones i famílies amb majors dificultats d'accés o que puguin trobar-se en risc d'exclusió residencial.

2. L'Estat, en aplicació del principi de cooperació, podrà col·laborar en el finançament dels plans que s'aprovin per les comunitats autònomes i les ciutats de Ceuta i Melilla en matèria d'habitatge, rehabilitació, regeneració i renovació urbana.

3. L'acció de l'Estat en aquesta matèria haurà de prioritzar l'atenció i l'aplicació dels programes d'ajut a aquelles persones, famílies i unitats de convivència que es trobin en les situacions de major vulnerabilitat social i econòmica identificades pels serveis socials.

4. La col·laboració de l'Estat en aquestes competències haurà de considerar el necessari enfocament territorial de les polítiques en matèria d'habitatge, rehabilitació, regeneració i renovació.

Article 13. Compromís per l'accessibilitat universal en el parc d'habitatge

1. L'Estat, en l'àmbit de les seves competències o en col·laboració amb les demés administracions, articularà mesures per garantir l'accessibilitat universal dels parcs d'habitatge, afavorint l'adaptació dels mateixos a les necessitats funcionals dels seus residents, amb especial atenció a la discapacitat sobrevinguda per raons d'edat, per accident, malaltia adquirida o altres causes.

2. A fi de fer efectiu el dret de les persones amb discapacitat i d'aquelles que per raó de la seva edat avançada necessitin un habitatge accessible, en tot habitatge de nova construcció i en aquells objecte d'intervenció que requereixi projecte d'acord amb el que preveu l'article 2.2 de la Llei 38/1999, de 5 de novembre, d'Ordenació de l'Edificació, es garantirà el compliment de les condicions d'accessibilitat.

Article 14. Situacions d'especial vulnerabilitat

1. Les polítiques en matèria d'habitatge tindran especialment en compte les persones, famílies i unitats de convivència que viuen en assentaments i barris altament vulnerables i segregats, les persones sense llar, les persones amb discapacitat, els menors en risc de pobresa o exclusió social, els menors tutelats que deixin de ser-ho i qualsevol altra persona vulnerable.

2. Per a això, les Administracions competents en matèria d'habitatge podran identificar dins del seu àmbit territorial les zones que necessitin actuacions de regeneració i renovació urbana per avançar en l'eradicació de situacions d'infrahabitatge.

3. De manera complementària, per combatre el fenomen del sensellarisme, correspon a les Administracions competents la programació de mesures específiques per afrontar-lo, promovent en el seu àmbit territorial l'accés a solucions habitacionals d'allotjament en condicions adequades.

Article 15. Dret d'accés a l'habitatge i ordenació territorial i urbanística

1. Per assegurar l'efectivitat de les condicions bàsiques d'igualtat en l'exercici dels pertinents drets establerts per aquesta llei, s'estableixen els criteris bàsics següents en l'àmbit de l'ordenació territorial i urbanística:

a) Amb la finalitat d'ampliar l'oferta d'habitatge social o dotacional, els instruments d'ordenació territorial i urbanística podran establir com a ús compatible dels sòls dotacionals, el destinat a la construcció d'habitatges dotacionals públics; i podran establir l'obtenció de sòl amb destinació a habitatge social o dotacional, amb càrrec a les actuacions de transformació urbanística.

b) Amb la finalitat d'adaptar l'habitatge a la demanda, l'ordenació territorial i urbanística promourà l'aplicació de tipologies edificatòries i de modalitats d'habitatges i allotjaments que s'adaptin a les diferents formes de convivència.

c) La qualificació d'un sòl com de reserva per a habitatge subjecte a un règim de protecció pública no podrà modificar-se, llevat en els casos excepcionals en els quals l'instrument d'ordenació urbanística justifiqui la innecessarietat d'aquest tipus d'habitatges.

d) La legislació sobre ordenació territorial o urbanística establirà, per al sòl de reserva per a habitatge subjecte a algun règim de protecció pública, el percentatge que s'ha de destinar a habitatge subjecte a algun règim de protecció pública de lloguer, que no podrà ser inferior al 50 per cent llevat de casos excepcionals.

e) Amb la finalitat de garantir el dret d'accés a l'habitatge en els municipis en els quals s'hagin declarat zones de mercat residencial tens, el sòl obtingut en compliment del deure regulat per la lletra b) de l'apartat 1 de l'article 18 del text refós de la Llei de Sòl i Rehabilitació Urbana s'ha de destinar necessàriament a la construcció i gestió d'habitatges socials o dotacionals.

2. En les actuacions de reforma o renovació de la urbanització en sòl urbanitzat que afecten entorns residencials, se cercaran fórmules que assegurin la cohesió territorial i atenin la realitat social i econòmica de les llars residents.

3. En la regulació dels usos en entorns residencials en el medi urbà, la legislació sobre ordenació territorial i urbanística establirà instruments efectius per assegurar l'equilibri, preservar la qualitat de vida i l'accés a l'habitatge.

4. Per al desenvolupament efectiu de les actuacions referides en l'apartat 2, les Comunitats Autònomes i els Ajuntaments podran acordar justificadament l'aplicació del procediment de tramitació d'urgència en els instruments de planejament urbanístic.

Article 16. Habitatge protegit

(Anul·lat per Sentència del TC 79/2024, de 21 de maig.)

Article 17. Habitatge assequible incentivat

1. Amb l'objectiu d'incrementar l'oferta d'habitatge a preus adequats a la situació econòmica de les llars en cada entorn territorial, els poders públics, en l'àmbit de les seves respectives competències, podran impulsar l'existència d'habitatges assequibles incentivats, que estaran subjectes, amb caràcter orientatiu i sense perjudici del que estableixin al respecte les administracions competents, a les regles següents:

a) Sotmetiment de l'habitatge a limitacions específiques de destinació durant un temps determinat i a uns límits màxims de preus de lloguer, que seran proporcionals i ajustats als beneficis públics que obtingui.

b) Destinació de l'habitatge exclusivament a residència habitual de la persona arrendatària, que tingui dificultats per accedir a un habitatge a preus de mercat.

c) Innecessarietat de subjecció de l'habitatge al procediment formal de qualificació com a habitatge protegit.

2. Els habitatges assequibles incentivats podran ser de nova promoció o bé tractar-se d'habitatges ja existents, sempre que compleixin els requisits legalment establerts.

3. En zones rurals subjectes a fenòmens de pèrdua de població, l'habitatge assequible incentivat podrà acompanyar el desenvolupament d'estratègies de dinamització social i econòmica.

4. Els instruments d'ordenació urbanística podran promoure la posada en el mercat d'habitatges en règim de lloguer durant períodes de temps determinats i a preus assequibles, permetent increments d'edificabilitat o densitat.

Article 18. Declaració de zones de mercat residencial tens

1. Les Administracions competents en matèria d'habitatge podran declarar, d'acord amb els criteris i procediments establerts en la seva normativa reguladora, zones de mercat residencial tens als efectes d'orientar les actuacions públiques en matèria d'habitatge en aquells àmbits territorials en els quals existeixi un especial risc d'oferta insuficient d'habitatge per a la població.

2. Sense perjudici de l'anterior, la declaració de zones de mercat residencial tens s'ha de realitzar per l'Administració competent en matèria d'habitatge d'acord amb les regles següents: la declaració ha d'anar precedida d'un procediment preparatori d'obtenció d'informació; ha d'incloure un tràmit d'informació pública; la resolució del procediment de delimitació s'ha de motivar en deficiències o insuficiències del mercat d'habitatge; i la vigència de la declaració serà de tres anys, prorrogable anualment.

3. La declaració d'una zona de mercat residencial tens requerirà l'elaboració d'una memòria que justifiqui l'existència d'un especial risc d'abastament insuficient d'habitatge per a la població resident, incloent les dinàmiques de formació de noves llars. Les circumstàncies a acreditar són: que la càrrega mitjana del cost de la hipoteca o del lloguer, més les despeses i subministraments bàsics, superi el trenta per cent dels ingressos mitjans de les llars; o que el preu de compra o lloguer de l'habitatge hagi experimentat en els cinc anys anteriors un creixement acumulat almenys tres punts percentuals superior al creixement de l'IPC de la comunitat autònoma corresponent.

4. La declaració d'un àmbit territorial com a zona de mercat residencial tens comportarà la redacció, per part de l'Administració competent, d'un pla específic que proposarà les mesures necessàries per a la correcció dels desequilibris evidenciats.

5. El Departament Ministerial competent en matèria d'habitatge, en el marc de l'exercici de les competències estatals, podrà desenvolupar, d'acord amb l'administració territorial competent, un programa específic per a les zones de mercat residencial tens.

6. L'aplicació del programa establert en l'apartat anterior podrà implicar l'adopció de mesures en el si de la Comissió de Coordinació Financera d'Actuacions Immobiliàries i Patrimonials.

Article 19. Col·laboració i subministrament d'informació dels grans tenidors en zones de mercat residencial tens

1. En desenvolupament del servei d'interès general establert en aquesta llei, els grans tenidors d'habitatge tindran l'obligació de col·laborar amb les administracions públiques competents en matèria d'habitatge. Les Administracions públiques podran exigir als grans tenidors d'habitatge en les zones de mercat residencial tens declarades el compliment de l'obligació de col·laboració i subministrament d'informació sobre l'ús i destinació dels habitatges de la seva titularitat que es trobin en tals zones.

2. En la memòria que acompanyi la proposta de declaració de zona de mercat residencial tens es definiran els criteris per a la consideració de gran tenidor en la zona.

3. La informació a aportar es referirà a l'any natural anterior, a requeriment de les Administracions Públiques competents en matèria d'habitatge, havent de comunicar-se en un termini màxim de tres mesos des del requeriment. [Nota: el paràgraf tercer que especificava el contingut de la informació ha estat declarat inconstitucional i nul per Sentència del TC 79/2024, de 21 de maig.]

4. Considerant la informació aportada d'acord amb el que preveu l'apartat anterior, les Administracions Públiques podran establir fórmules de col·laboració amb els propietaris per tal d'afavorir l'increment de l'oferta de lloguer assequible a la zona.

Article 20. Col·laboració entre les administracions públiques en matèria d'habitatge

1. Amb l'objectiu de cooperar en les finalitats de la política d'habitatge, les administracions públiques, els seus organismes públics i entitats vinculades o dependents desenvoluparan els principis de col·laboració i cooperació en matèria d'habitatge, rehabilitació, regeneració i renovació urbana, entre altres, en els àmbits següents: compartint la informació disponible; mitjançant Protocols Generals d'Actuació o convenis; i mitjançant els acords aprovats en el si dels òrgans de cooperació.

2. Els instruments administratius de col·laboració que es formalitzin en matèria d'habitatge, rehabilitació, regeneració i renovació urbanes podran tenir una durada de fins a 80 anys, quan així ho requereixi l'execució de les actuacions contingudes en els mateixos.

Article 21. Òrgans de Cooperació en matèria d'habitatge i sòl

S'estableixen els òrgans de cooperació en matèria d'habitatge i sòl següents:

a) Conferència Sectorial d'Habitatge i Sòl: és el màxim òrgan de cooperació d'aquestes matèries entre l'Estat, les comunitats autònomes i les ciutats de Ceuta i Melilla. Es reunirà almenys una vegada a l'any i serà presidida pel titular del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

b) Comissió Multilateral d'Habitatge i Sòl: serà presidida pel titular de la Secretaría General de Agenda Urbana y Vivienda, i reunirà els titulars de les Direccions Generals competents en aquestes matèries. Es reunirà almenys una vegada a l'any.

c) Comissions Bilaterals d'Habitatge i Sòl: reuniran les Direccions Generals competents de l'Estat i cada comunitat autònoma o ciutat de Ceuta i Melilla.

Article 22. Coordinació interministerial

Correspon al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, o Departament Ministerial competent en matèria d'habitatge, la coordinació i l'impuls de les iniciatives que afectin l'habitatge, la rehabilitació, regeneració i renovació urbana i rural, en cooperació amb altres Ministeris que puguin abordar aspectes específics relacionats amb aquestes matèries.

Correspon igualment a aquest Departament Ministerial la proposta d'estratègies o mesures relacionades amb aquestes matèries al Consell de Ministres, o a la Comissió Delegada del Govern per a Assumptes Econòmics.

Article 23. Planificació i programació estatal en matèria d'habitatge

1. L'Administració General de l'Estat contribuirà, en col·laboració amb les demés Administracions públiques, a garantir el dret constitucional a gaudir d'un habitatge digne i adequat mitjançant els instruments de política fiscal, econòmica, social i de planificació o de programació de la seva competència.

2. Per complir amb l'objecte de la llei, els instruments de planificació i programació de l'Administració General de l'Estat donaran suport a les Administracions territorials competents en l'execució de les polítiques d'habitatge. La planificació afavorirà i impulsarà de manera prioritària: la rehabilitació i la millora dels habitatges existents; l'existència de modalitats d'habitatge que s'adaptin a les necessitats socials; i l'adequada dotació de programes d'ajut específicament dirigits a les persones i llars amb majors dificultats per accedir a un habitatge.

Article 24. Plans estatals en matèria d'habitatge i rehabilitació, regeneració i renovació urbana i rural

1. Els instruments principals d'actuació de l'Estat en política d'habitatge seran els plans estatals en matèria d'habitatge i en matèria de rehabilitació, regeneració i renovació urbana i rural. Aquests plans, en coordinació amb les demés estratègies estatals i amb altres polítiques públiques sectorials, inclouran una planificació plurianual.

2. Els plans estatals en matèria d'habitatge estaran formats per programes que promouran i donaran suport de manera prioritària a: les actuacions que fomentin l'ocupació racional i eficient del patrimoni residencial; la conservació, el manteniment, la rehabilitació i la millora dels habitatges; les actuacions necessàries per a la creació, ampliació i gestió dels parcs públics d'habitatge; la construcció i rehabilitació d'habitatges sotmesos a algun règim de protecció pública; la promoció de noves modalitats d'habitatge; i les actuacions encaminades a afavorir l'accés a l'habitatge per part de joves i persones en situació de major vulnerabilitat social.

3. Amb la finalitat d'evitar l'especulació, els plans estatals podran establir en l'aplicació dels seus programes mesures per redistribuir socialment el benefici obtingut de l'alienació d'habitatges que hagin obtingut ajuts públics per a obres de rehabilitació.

4. Correspon al Govern, oïdes les comunitats autònomes en el si de la Conferència Sectorial d'Habitatge i Sòl, l'aprovació dels Plans que concretin i desenvolupin la política econòmica estatal en matèria d'habitatge.

5. Els plans estatals establiran programes per promoure l'accés al dret a un habitatge digne i adequat per part de les persones, famílies i unitats de convivència més vulnerables, i hauran d'incorporar programes específics per promoure l'oferta d'habitatge en les zones declarades com a de mercat residencial tens.

Article 25. Col·laboració públic-privada i fons d'habitatge assequible

1. El suport a la posada a disposició d'habitatge a preus assequibles a través de fórmules de col·laboració públic-privada que permetin crear un fons d'habitatge assequible podrà dur-se a terme a través de mecanismes de treball conjunt entre les Administracions Públiques i les principals associacions d'entitats privades gestores d'habitatge i entitats del tercer sector.

2. Aquests mecanismes potenciaran la conformació i ampliació d'un fons d'habitatge assequible de titularitat privada a la vegada que s'avança, en el marc de la col·laboració amb les Administracions territorials, en el reforçament dels parcs públics d'habitatge.

3. L'objectiu del fons d'habitatge assequible serà dotar de nous instruments a les Administracions territorials al servei de les polítiques públiques en matèria d'habitatge, generant un parc d'habitatge assequible incentivat o habitatge social.

4. El fons d'habitatge assequible estarà regulat a través d'acords específics amb les associacions d'entitats privades gestores d'habitatge en lloguer, entitats del tercer sector, o els principals operadors, que tindran els objectius específics de: donar resposta i acompanyament a les persones i famílies amb menys recursos; incrementar el parc d'habitatge social i assequible, especialment en zones de mercat residencial tens; i promoure el compromís de destinar un percentatge mínim del parc a habitatge social o assequible.

5. En el cas que les administracions competents en matèria d'habitatge hagin establert en la seva legislació un fons d'habitatge assequible, podran acollir-se al que preveu aquest article conjuntament amb el previst en la seva normativa pròpia.

Article 26. Consell Assessor d'Habitatge

1. Amb la finalitat d'assegurar la participació dels distints agents socials en l'elaboració i desenvolupament de la política d'habitatge, el Consell Assessor d'Habitatge serà l'òrgan col·legiat, de caràcter tècnic, assessor i consultiu del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana en matèria de programació estatal de la política d'habitatge. Aquest Consell podrà estar integrat per representants dels distints Departaments Ministerials amb competències relacionades amb l'habitatge, d'associacions empresarials, d'associacions i col·legis professionals, d'entitats financeres, d'associacions del tercer sector, de l'economia social i d'associacions representatives d'interessos afectats per la llei.

2. Reglamentàriament, s'establirà la creació del Consell Assessor d'Habitatge, definint la seva composició, atribucions i funcionament.

Article 27. Concepte, finalitat i finançament

1. Els parcs públics d'habitatge tenen per finalitat contribuir al bon funcionament del mercat de l'habitatge i servir d'instrument a les distintes Administracions públiques competents en matèria d'habitatge per fer efectiu el dret a un habitatge digne i adequat dels sectors de la població que tenen més dificultats d'accés al mercat. [Nota: el paràgraf tercer que enumerava les categories d'habitatge integrants del parc públic ha estat declarat inconstitucional i nul per Sentència del TC 79/2024, de 21 de maig.]

2. Per tal d'assegurar el finançament de la creació, ampliació, rehabilitació o millora dels parcs públics d'habitatge, podran utilitzar-se les quantitats econòmiques corresponents a les fiances dels contractes d'arrendament dipositades en els registres autonòmics corresponents.

3. (Anul·lat per Sentència del TC 79/2024, de 21 de maig.)

Article 28. Criteris orientadors en la gestió dels parcs públics d'habitatge

1. Per a la gestió dels parcs públics d'habitatge i el compliment de les seves finalitats, les Administracions Públiques competents en matèria d'habitatge i els seus ens adscrits o dependents podran: crear, ampliar i gestionar, directament o indirectament, parcs públics d'habitatge sobre els sòls de la seva titularitat; atorgar drets de superfície o concessions administratives a tercers per que edifiquin, rehabilitin i/o gestionin habitatges del parc públic; assignar recursos públics a entitats sense ànim de lucre per fer més eficient i propera la gestió dels habitatges dels parcs públics; i alienar els béns patrimonials integrants dels parcs públics d'habitatge, mitjançant els procediments admesos per la legislació aplicable, únicament a altres Administracions Públiques, als seus ens instrumentals o a persones jurídiques sense ànim de lucre dedicades a la gestió d'habitatge amb finalitats socials.

2. En el desenvolupament de les actuacions previstes en l'apartat anterior s'ha de prestar especial atenció a les particularitats de cada entorn territorial.

Article 29. Destinació dels parcs públics d'habitatge

1. Els habitatges integrants dels parcs públics d'habitatge tenen com a destinació, d'acord amb el que disposa la legislació específica, la garantia del dret d'accés a l'habitatge de les persones i llars amb majors dificultats per accedir a un habitatge al mercat.

2. L'ocupació i el gaudi dels habitatges que formin part de parcs públics poden produir-se, d'acord amb la corresponent legislació, en règim de lloguer, cessió d'ús, o qualsevol altra forma legal de tinença temporal en les condicions de renda i amb els requisits que estableixin les respectives Administracions públiques.

3. Correspon a les Administracions Públiques competents en matèria d'habitatge el desenvolupament de sistemes d'avaluació del compliment dels requisits dels parcs públics d'habitatge.

Article 30. Principis bàsics dels drets, facultats i responsabilitats

1. Són drets de les persones demandants, adquirents o arrendatàries d'habitatge, o en qualsevol altre règim jurídic de tinença i gaudi: els reconeguts en el text refós de la Llei General per a la Defensa dels Consumidors i Usuaris i en la legislació autonòmica aplicable; i el de rebre informació, inclosa la subministrada per mitjans publicitaris, en format accessible per a persones amb discapacitat, que sigui completa, objectiva, veraç, clara, comprensible i accessible, sobre les característiques dels habitatges i les condicions jurídiques i econòmiques de la seva adquisició.

2. Tots els agents que, operant en el sector de l'edificació i rehabilitació d'habitatges i la prestació de serveis immobiliaris, estiguin facultats per a la transmissió, l'arrendament i la cessió dels habitatges en nom propi o per compte d'altri, han de complir en la seva activitat el deure d'informació completa, objectiva, veraç, clara, comprensible i accessible.

3. Als efectes dels apartats anteriors, s'entén per informació o publicitat tota forma de comunicació dirigida a demandants d'habitatge, usuaris o al públic en general amb la fi de promoure de forma directa o indirecta la transmissió, l'arrendament i qualsevol altra forma de cessió d'habitatges.

Article 31. Informació mínima en les operacions de compra i arrendament d'habitatge

1. Sense perjudici dels principis i requeriments continguts en la normativa autonòmica d'aplicació i amb caràcter mínim, la persona interessada en la compra o arrendament d'un habitatge que es trobi en oferta podrà requerir, abans de la formalització de l'operació i del lliurament de qualsevol quantitat a compte, la informació següent: identificació del venedor o arrendador i, si s'escau, de la persona física o jurídica que intervingui per a la intermediació; condicions econòmiques de l'operació; característiques essencials de l'habitatge i de l'edifici (certificat o cèdula d'habitabilitat, acreditació de la superfície, antiguitat de l'edifici, serveis i instal·lacions, certificat d'eficiència energètica, condicions d'accessibilitat, estat d'ocupació); informació jurídica de l'immoble; indicació si es tracta d'habitatge protegit; i qualsevol altra informació rellevant.

2. En els mateixos termes del que estableix l'apartat anterior, la persona interessada en la compra o arrendament d'un habitatge podrà requerir informació sobre la detecció d'amiant o altres substàncies perilloses o nocives per a la salut.

3. Quan l'habitatge que hagi de ser objecte d'arrendament com a habitatge habitual es trobi ubicada en una zona de mercat residencial tens, el propietari i, si s'escau, la persona que intervingui en la intermediació haurà d'indicar tal circumstància i informar de la quantia de la darrera renda del contracte d'arrendament d'habitatge habitual vigent en els darrers cinc anys en el mateix habitatge, així com del valor que li pugui correspondre atenent a l'índex de referència de preus de lloguer d'habitatges que resulti d'aplicació.

Article 32. Parc públic d'habitatge

1. L'Estat, en compliment del principi de col·laboració i cooperació, ha d'elaborar i mantenir actualitzat un inventari del parc públic d'habitatge de la seva titularitat i dels seus ens adscrits o dependents, en el qual s'inclourà, com a mínim, la informació següent: identificació dels habitatges que el componen; característiques fonamentals dels habitatges; situació d'ús dels mateixos; i característiques de les persones o llars usuàries.

2. Anualment s'elaborarà i publicarà en la seu electrònica prevista en l'article 38 de la Llei 40/2015 una memòria sobre les característiques del parc públic d'habitatge i la seva utilització, que permeti la conformació d'un mapa de l'habitatge social per facilitar-ne l'accés per part de la ciutadania.

Article 33. Inversió en programes de política d'habitatge

1. L'Estat, en compliment del principi de col·laboració i cooperació, ha de detallar el pressupost invertit anualment en els diferents programes de política d'habitatge, a través dels instruments de col·laboració amb les administracions competents, diferenciant, com a mínim, en els destins de despesa següents: ajuts al lloguer d'habitatge dirigits a les persones arrendatàries; promoció d'habitatge en lloguer social o assequible; promoció d'habitatge subjecte a algun tipus de protecció pública; programes d'intermediació en el lloguer; ajuts a la rehabilitació edificatòria; i programes de regeneració o renovació urbana.

2. Amb periodicitat anual s'han de publicar les dades indicades en l'apartat anterior a través de la seu electrònica prevista en l'article 38 de la Llei 40/2015.

Article 34. Caracterització del parc d'habitatge. Habitatge deshabitat o buit

1. L'Estat, en compliment del principi de col·laboració i cooperació, oferirà informació sobre l'ús i destinació del parc d'habitatges del seu àmbit territorial, amb indicació, en termes agregats, del nombre d'habitatges o d'immobles d'ús residencial que estiguin habitats per llars i constitueixin la seva residència principal, així com aquells que s'hagin identificat com a deshabitats o buits dins del seu àmbit territorial.

2. Amb periodicitat anual s'han de publicar les dades indicades en l'apartat anterior a través de la seu electrònica prevista en l'article 38 de la Llei 40/2015, especificant les mesures i accions orientades a l'optimització de l'ús del parc d'habitatge de l'àmbit territorial.

Article 35. Caracterització de la demanda d'habitatge

1. L'Estat, en compliment del principi de col·laboració i cooperació, ha de detallar el nombre de persones i llars inscrites en els registres de demandants d'habitatge habilitats per a l'accés als diferents programes d'accés a l'habitatge, diferenciant aquelles persones o llars que resideixen en el seu àmbit territorial d'aquelles sol·licitants que resideixen en altres àmbits territorials.

2. Amb periodicitat anual s'han de publicar les dades indicades en l'apartat anterior a través de la seu electrònica prevista en l'article 38 de la Llei 40/2015, especificant les actuacions realitzades, en curs i previstes per donar resposta a la demanda existent.

Article 36. Sòl públic disponible per a habitatge

1. L'Estat, en compliment del principi de col·laboració i cooperació, ha de detallar el sòl disponible de la seva titularitat i dels seus ens adscrits o dependents, que es trobi dotat de potencialitat edificatòria residencial en virtut dels instruments d'ordenació urbanística, incloent-hi, com a mínim, la informació següent: nombre d'habitatges, superfície construïda i tipologia edificatòria; situació del sòl en termes d'urbanització; i situació en termes de classificació i categorització urbanística.

2. Amb periodicitat anual s'han de publicar les dades indicades en l'apartat anterior a través de la seu electrònica prevista en l'article 38 de la Llei 40/2015, especificant el sòl integrant del patrimoni públic de sòl obtingut en compliment del deure legal de cessió.