Llei 38/1999, de 5 de novembre, d'Ordenació de l'Edificació

Article 1. Objecte

Aquesta llei té per objecte regular en els seus aspectes essencials el procés de l'edificació, establint les obligacions i responsabilitats dels agents que hi intervenen, així com les garanties necessàries per a l'adequat desenvolupament del procés edificatori.

Les obligacions i responsabilitats relatives a la prevenció de riscos laborals en el procés de l'edificació es regiran per la seva normativa específica.

Article 2. Àmbit d'aplicació

1. Aquesta llei és aplicable al procés de l'edificació, entenent per tal l'acció i el resultat de construir un edifici de caràcter permanent, públic o privat, el seu ús principal del qual sigui el següent: a) Administratiu, sanitari, religiós, residencial en totes les seves formes, docent i cultural. b) Aeronàutic; agropecuari; de l'energia; de la hidràulica; miner; de telecomunicacions (referit a l'enginyeria de les telecomunicacions); del transport terrestre, marítim, fluvial i aeri; forestal; industrial; naval; de l'enginyeria de sanejament i higiene, i accessori a les obres d'enginyeria i la seva explotació. c) Tots els altres usos no expressats en els paràgrafs anteriors.

2. Tindran la consideració d'edificació als efectes d'aquesta llei, i requeriran un projecte d'acord amb el que estableix l'article 4, les obres següents: a) Obra nova de construcció d'edificis de qualsevol ús. b) Ampliació, modificació, reforma o rehabilitació d'edificis existents que modifiquin la seva configuració arquitectònica, entenent per tals les que tinguin caràcter d'intervenció total o les parcials que produeixin una variació essencial de la composició general exterior, la volumetria, o el conjunt del sistema estructural, o tinguin per objecte canviar els usos característics de l'edifici. c) Obres que tinguin el caràcter d'intervenció total en edificacions catalogades o que disposin d'alguna mesura de protecció de caràcter ambiental o historicoartístic, les de rehabilitació edificatòria i les de rehabilitació que afectin els elements estructurals, les façanes o les cobertes.

3. Se li aplicaran els requisits bàsics d'aquesta llei, quan es tracti d'intervencions en edificis existents que no tinguin caràcter d'obra nova o de rehabilitació: a) Als elements de l'edifici que siguin objecte de la intervenció. b) Quan sigui necessari per a assegurar la seguretat estructural i la funcionalitat de l'edifici.

Article 3. Requisits bàsics de l'edificació

1. Amb la finalitat de garantir la seguretat de les persones, el benestar de la societat, la sostenibilitat de l'edificació i la protecció del medi ambient, els edificis hauran de projectar-se, construir-se, mantenir-se i conservar-se de tal manera que es satisfacin els requisits bàsics següents: a) Relatius a la funcionalitat: 1r Utilització, de tal manera que la disposició i les dimensions dels espais i les dotacions tècniques facilitin l'adequada realització de les funcions previstes en l'edifici. 2n Accessibilitat, de tal manera que es permeti a les persones amb mobilitat i comunicació reduïdes l'accés i la circulació per l'edifici en els termes previstos en la seva normativa específica. 3r Accés als serveis de telecomunicació, audiovisuals i d'informació d'acord amb el que estableix la seva normativa específica. b) Relatius a la seguretat: 1r Seguretat estructural, de tal manera que no es produeixin en l'edifici, o en parts d'ell, danys que tinguin el seu origen o afectin la fonamentació, els suports, les bigues, els forjats, els murs de càrrega o altres elements estructurals, i que comprometin directament la resistència mecànica i l'estabilitat de l'edifici. 2n Seguretat en cas d'incendi, de tal manera que els ocupants puguin desallotjar l'edifici en condicions segures, es pugui limitar l'extensió de l'incendi dins del propi edifici i dels edificis veïns i es permeti l'actuació dels equips d'extinció i rescat. 3r Seguretat d'utilització, de tal manera que l'ús normal de l'edifici no suposi risc d'accident per a les persones. c) Relatius a l'habitabilitat: 1r Higiene, salut i protecció del medi ambient, de tal manera que es consegeixin condicions acceptables de salubritat i estanqueïtat en l'ambient interior de l'edifici i que aquest no deteriori el medi ambient en el seu entorn immediat, garantint una adequada gestió de tota mena de residus. 2n Protecció contra el soroll, de tal manera que el soroll percebut no posi en perill la salut de les persones i els permeti realitzar satisfactòriament les seves activitats. 3r Estalvi d'energia i aïllament tèrmic, de tal manera que s'aconsegueixi un ús racional de l'energia necessària per a l'adequat benestar tèrmic de les persones. 4t Altres aspectes funcionals dels elements constructius o de les instal·lacions que permetin un ús satisfactori de l'edifici.

2. El Codi Tècnic de l'Edificació és el marc normatiu que estableix les exigències bàsiques de qualitat dels edificis i les seves instal·lacions, de manera que es permet el compliment de les exigències bàsiques i la superació dels nivells mínims de qualitat propis de les exigències bàsiques.

Article 4. Projecte

1. El projecte és el conjunt de documents mitjançant els quals es defineixen i determinen les exigències tècniques de les obres contemplades en l'article 2. El projecte haurà d'elaborar-se de manera que s'asseguri el compliment de les disposicions aplicables i adequar-se a les instruccions aprovades amb caràcter general i, si s'escau, a les particulars del departament, servei o entitat concedent de la llicència o autorització corresponent a cada obra.

2. Quan el projecte es desenvolupi o completi mitjançant projectes parcials o d'altres documents tècnics sobre tecnologies específiques o instal·lacions de l'edifici, es mantindrà entre tots ells la necessària coordinació sense que es produeixi una duplicitat en la documentació ni en els honoraris a percebre pels autors dels distints treballs indicats.

Article 5. Llicències i autoritzacions administratives

La construcció d'edificis, la realització d'obres que en ells s'executin i la seva ocupació exigirà les preceptives llicències i demés autoritzacions administratives procedents, de conformitat amb la normativa aplicable.

Article 6. Recepció de l'obra

1. La recepció de l'obra és l'acte pel qual el constructor, una vegada acabada aquesta, la fa entrega al promotor i és acceptada per aquest. Podrà realitzar-se amb o sense reserves i haurà d'abastar la totalitat de l'obra o fases completes i acabades de la mateixa, quan així s'acordi per les parts.

2. La recepció s'efectuarà amb caràcter previ a la certificació final d'obra, es consignarà en un acta formalitzada per ambdues parts, i ha de contenir, almenys: a) Les parts que intervenen. b) La data del certificat final de la totalitat de l'obra o de la fase completa i acabada de la mateixa. c) El cost final de l'execució material de l'obra. d) La declaració de la recepció de l'obra amb o sense reserves, especificant, si és el cas, els defectes observats i el termini en què hauran de ser subsanats. Quan es faci constar una reserva, no s'iniciarà el còmput dels terminis de responsabilitat i garantia fins que hagi estat subsanada.

3. El constructor garantirà al promotor l'adequada explotació de l'edifici durant el primer any a partir de la data de la recepció o de l'acta de recepció parcial, en el cas d'obres o instal·lacions la terminació de les quals hagués de realitzar-se en fases successives.

4. En el termini de trenta dies des de la recepció de l'obra, el promotor satisfarà al constructor, si n'hi ha, la liquidació econòmica corresponent a les obres realitzades, descomptant, si s'escau, el cost de subsanació de les deficiències observades.

5. Quan el promotor no sigui persona física, la recepció de l'obra podrà ser formalitzada pel representant que tingui la facultat suficient per a obligar-lo.

Article 7. Documentació de l'obra executada

Una vegada finalitzada l'obra, el projecte amb la incorporació, si s'escau, de les modificacions degudament aprovades, serà facilitat al promotor pel director d'obra per a la formalització dels corresponents tràmits administratius.

A aquesta documentació s'adjuntarà, almenys, l'acta de recepció, la relació identificativa dels agents que han intervingut durant el procés d'edificació, així com la relativa a les instruccions d'ús i manteniment de l'edifici i les seves instal·lacions, d'acord amb la normativa que li sigui d'aplicació. Tota la documentació a que es refereixen els apartats anteriors, incloses les instruccions d'ús i manteniment, formarà part del Llibre de l'Edifici i serà entregada als usuaris finals de l'edifici.

El Registre de la Propietat podrà practicar la inscripció de l'obra nova i del règim de propietat horitzontal si s'acredita documentalment el compliment de tots els requisits imposats per la legislació reguladora de l'edificació per a la entrega d'aquesta als seus usuaris i el seu inscripció en el Registre.

Article 8. Concepte

Són agents de l'edificació totes les persones, físiques o jurídiques, que intervenen en el procés de l'edificació. Les seves obligacions venen determinades per el que disposa aquesta llei i les demés disposicions que siguin aplicables i, si no fos registrat expressament, pel contracte, els usos i les bones pràctiques professionals.

Article 9. El promotor

1. Serà considerat promotor qualsevol persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o col·lectivament, decideixi, impulsi, programi i financi, amb recursos propis o aliens, les obres d'edificació per a si o per a la seva posterior alienació, entrega o cessió a tercers sota qualsevol títol.

2. Són obligacions del promotor: a) Ostentar sobre el solar la titularitat d'un dret que l'habiliti per a construir en ell. b) Facilitar la documentació i informació prèvia necessàries per a la redacció del projecte, així com autoritzar als directors d'obra les posteriors modificacions del mateix que siguin imprescindibles. c) Gestionar i obtenir les perceptives llicències i autoritzacions administratives, així com subscriure l'acta de recepció de l'obra. d) Subscriure les assegurances previstes en l'article 19 d'aquesta llei. e) Entregar al comprador, si s'escau, la documentació d'obra executada, o qualsevol altre document exigible per les administracions competents.

Article 10. El projectista

1. El projectista és l'agent que, per encàrrec del promotor i amb subjecció a la normativa tècnica i urbanística corresponent, redacta el projecte. Podran redactar projectes parcials del projecte, o parts que el complementin, altres tècnics, de forma coordinada amb l'autor d'aquest, contant amb la conformitat del promotor.

2. Quan el projecte s'elabori per equips d'autors sota la coordinació del projectista, tots ells respondran solidàriament del projecte davant del promotor. El projectista ha d'estar en possessió de la titulació acadèmica i professional habilitant d'arquitecte, arquitecte tècnic, enginyer o enginyer tècnic, segons correspongui, i complir les condicions exigibles per a l'exercici de la professió. En cas de persones jurídiques, haurà de designar-se el tècnic directament responsable de la redacció del projecte. a) La titulació habilitant d'arquitecte és la de: arquitecte. b) La titulació habilitant d'arquitecte tècnic és la de: aparellador, arquitecte tècnic o enginyer d'edificació. c) Per als treballs relatius a l'enginyeria de les obres del grup b) de l'article 2.1 d'aquesta llei, la titulació habilitant serà l'adequada a l'especialitat de l'obra a executar, d'acord amb les competències establertes en la seva normativa reguladora. d) Per als treballs de les obres del grup c) de l'article 2.1 d'aquesta llei, la titulació habilitant serà l'adequada a la funció o especialitat de l'obra a executar, d'acord amb les competències establertes en la seva normativa reguladora.

Article 11. El constructor

1. El constructor és l'agent que assumeix, contractualment davant el promotor, el compromís d'executar amb medis humans i materials, propis o aliens, les obres o part de les mateixes amb subjecció al projecte i al contracte.

2. Són obligacions del constructor: a) Executar l'obra amb subjecció al projecte, a la legislació aplicable i a les instruccions del director d'obra i del director de l'execució de l'obra, a fi d'aconseguir la qualitat exigida en el projecte. b) Tenir la titulació o capacitació professional que habilita per al compliment de les condicions exigides per a actuar com a constructor. c) Designar al cap d'obra que assumirà la representació tècnica del constructor en l'obra i que per la seva titulació o experiència haurà de tenir la capacitació adequada d'acord amb les característiques i la complexitat de l'obra. d) Assignar a l'obra els medis humans i materials que la seva importància requereixi. e) Formalitzar les subcontractacions de determinades parts o instal·lacions de l'obra dins dels límits establerts en el contracte i d'acord amb el que disposa la normativa sobre la subcontractació en el sector de la construcció. f) Signar l'acta de replantejament o de començament i l'acta de recepció de l'obra. g) Facilitar al director d'obra les dades necessàries per a l'elaboració de la documentació de l'obra executada. h) Subscriure les garanties previstes en l'article 19 d'aquesta llei.

Article 12. El director d'obra

1. El director d'obra és l'agent que, formant part de la direcció facultativa, dirigeix el desenvolupament de l'obra en els aspectes tècnics, estètics, urbanístics i mediambientals, de conformitat amb el projecte que la defineix, la llicència d'edificació i demés autoritzacions preceptives i les condicions del contracte, amb l'objecte d'assegurar l'adequació al fi proposat.

2. Podran dirigir les obres dels projectes parcials altres tècnics, sota la coordinació del director d'obra, contant amb la conformitat del promotor.

3. Les obligacions del director d'obra són les contingudes en les lleis i normatives aplicables, i en especial les derivades de la seva funció de tècnica directora i de garant de la qualitat de l'execució de l'obra.

Article 13. El director de l'execució de l'obra

1. El director de l'execució de l'obra és l'agent que, formant part de la direcció facultativa, assumeix la funció tècnica de dirigir l'execució material de l'obra i de controlar qualitativa i quantitativament la construcció i la qualitat de l'edificació.

2. Són obligacions del director de l'execució de l'obra les contingudes en les lleis i normatives aplicables, i en especial les derivades de la seva funció de responsable de la qualitat de la construcció i del control de qualitat dels materials, elements i unitats d'obra.

Article 14. Les entitats i els laboratoris de control de qualitat de l'edificació

1. Són entitats de control de qualitat de l'edificació aquelles capacitades per a prestar assistència tècnica en la verificació de la qualitat del projecte, dels materials i de l'execució de l'obra i les seves instal·lacions d'acord amb el projecte i la normativa aplicable.

2. Són laboratoris d'assaigs per al control de qualitat de l'edificació els capacitats per a prestar assistència tècnica, mitjançant la realització d'assaigs o proves de servei dels materials, sistemes o instal·lacions d'una obra d'edificació.

3. Són obligacions de les entitats i dels laboratoris de control de qualitat les contingudes en les lleis i normatives aplicables, i en especial les derivades de les seves funcions de verificació de la qualitat del projecte, dels materials i de l'execució de l'obra.

Article 15. Els subministradors de productes

1. Es consideren subministradors de productes els fabricants, emmagatzemadors, importadors o venedors de productes de construcció.

2. S'entén per producte de construcció aquell que es fabrica per a la seva incorporació permanent en una obra, incloent materials, elements semielaborats, components i obres o parts d'obres que s'executin fora del lloc de la seva utilització definitiva.

3. Són obligacions dels subministradors les contingudes en les lleis i normatives aplicables, i en especial les derivades de les seves funcions de subministre de productes de construcció que compleixin els requisits tècnics establerts en la normativa aplicable.

Article 16. Els propietaris i els usuaris

1. Són obligacions dels propietaris conservar en bon estat l'edificació, mitjançant un adequat ús i manteniment, així com rebre, conservar i transmetre la documentació de l'obra executada i les assegurances i garanties amb que compti.

2. Són obligacions dels usuaris, siguin o no propietaris, la utilització adequada dels edificis o de part dels mateixos de conformitat amb les instruccions d'ús i manteniment, contingudes en la documentació de l'obra executada.

Article 17. Responsabilitat civil dels agents que intervenen en el procés d'edificació

1. Sense perjudici de les seves responsabilitats contractuals, les persones físiques o jurídiques que intervenen en el procés de l'edificació respondran davant dels propietaris i els tercers adquirents dels edificis o parts dels mateixos, en el cas de que siguin objecte de divisió, dels danys materials ocasionats en l'edifici dins dels terminis indicats, contats des de la data de recepció de l'obra, sense reserves o des de l'esmena d'aquestes: a) Durant deu anys, dels danys materials causats en l'edifici per vicis o defectes que afectin a la fonamentació, els suports, les bigues, els forjats, els murs de càrrega o altres elements estructurals, i que comprometin directament la resistència mecànica i l'estabilitat de l'edifici. b) Durant tres anys, dels danys materials causats en l'edifici per vicis o defectes dels elements constructius o de les instal·lacions que ocasionin l'incompliment dels requisits d'habitabilitat de l'apartat 1.c) de l'article 3. c) El constructor també respondrà dels danys materials per vicis o defectes d'execució que afecten a elements de terminació o acabat de les obres dins del termini d'un any.

2. La responsabilitat civil serà exigible de forma personal i individualitzada, tant per actes propis com per actes d'altres persones pels quals, d'acord amb aquesta llei, s'hagi de respondre.

3. Sense cap perjudici dels que s'estableixin com a límit en els contractes, la responsabilitat de cada participant en el procés de l'edificació es determinarà en funció de les seves obligacions i de la intervenció que cada un d'ells hagi tingut en el procés de l'edificació, sense que tingui el caràcter d'exclusiu la causació directa del dany, podent-se exigir a qualsevol dels agents que hagin intervingut en el procés l'assumpció de les mesures cautelars per a evitar la producció de danys.

4. Quan no pogués individualitzar-se la causa dels danys materials o quedés degudament provat la concurrència de culpes sense que pogués precisar-se el grau d'intervenció de cadascun dels agents en el dany produït, la responsabilitat s'exigirà solidàriament. En tot cas, el promotor respondrà solidàriament amb els altres agents intervinguts davant els possibles adquirents dels danys materials en l'edifici originats per vicis o defectes de construcció.

5. Quan el promotor vengui habitatges amb posterioritat al transcurs dels terminis de cobertura de l'assegurança prevista en l'article 19.1.c) d'aquesta llei, s'exigirà la constitució d'una nova garantia per part del nou promotor per al termini que resti.

6. Les responsabilitats a que es refereix aquest article s'exigiran directament als agents intervinguts i als asseguradors que els cobreixin, sense perjudici de les accions de repetició que poguessin correspon.

7. El constructor respondrà directament dels danys materials causats en l'edifici per vicis o defectes derivats de la impericia, falta de capacitat professional o tècnica, negligència o incompliment de les obligacions atribuïdes al cap d'obra i demés persones físiques o jurídiques que d'ell depenguin.

8. Quan el constructor subcontracti amb altres persones físiques o jurídiques l'execució de determinades parts o instal·lacions de l'obra, serà directament responsable dels danys materials per vicis o defectes de la seva execució, sense perjudici de la repetició que tingués lloc.

9. El director d'obra i el director de l'execució de l'obra que signin el certificat final d'obra seran responsables de la veracitat i exactitud d'aquest document.

Article 18. Terminis de prescripció de les accions

1. Les accions per a exigir la responsabilitat prevista en l'article anterior per danys materials dimanants dels vicis o defectes, prescriuran en el termini de dos anys a comptar des que es produïssin els danys, sempre que siguin anteriors a la finalització dels terminis que estableix l'article 17.

2. L'acció de repetició que pugui correspondre a qualsevol dels agents que intervenen en el procés de l'edificació contra els altres, o contra els asseguradors, prescriurà en el termini de dos anys des de la fermesa de la resolució judicial que condemni el responsable a indemnitzar els danys, o des de la data en la qual s'hagués procedit a la indemnització de forma extrajudicial.

Article 19. Garanties per danys materials ocasionats per vicis i defectes de la construcció

1. El règim de garanties exigibles per a les obres d'edificació compreses en l'article 2 d'aquesta llei es farà efectiu d'acord amb la obligatorietat que es estableix en la disposició addicional segona, tenint com a referent les següents garanties voluntàries: a) Garantia d'un any per als danys materials per vicis o defectes d'execució que afectin als elements de terminació o acabat de les obres, exigible al constructor de l'obra. b) Garantia de tres anys per als danys materials causats en l'edifici per vicis o defectes dels elements constructius o de les instal·lacions que ocasionin l'incompliment dels requisits d'habitabilitat de l'apartat 1.c) de l'article 3. c) Garantia de deu anys per als danys materials causats en l'edifici per vicis o defectes que afectin als elements estructurals, i que comprometin directament la resistència mecànica i l'estabilitat de l'edifici.

2. El constructor haurà de subscriure la garantia prevista en el paràgraf a) de l'apartat anterior, i ha de subscriure-la l'assegurador de responsabilitat civil o bé el constructor, a través d'un aval solidari. Per als casos de garantia del paràgraf b), la garantia es constituirà per qualsevol dels procediments següents: assegurança de danys materials, assegurança de caució o aval bancari. c) La garantia del paràgraf c) de l'apartat 1 es farà efectiva a través d'una assegurança de danys materials o assegurança de caució. La prima haurà de satisfer-se en el moment de formalitzar la compravenda de l'habitatge. La cobertura de l'assegurança haurà de comprendre el 100 per cent del cost final d'execució material de l'obra, inclosos els honoraris professionals, amb el límit màxim d'un capital assegurat del 30 per cent del valor venal de l'edifici en el moment de la subscripció de la pòlissa.

3. Seran capitals assegurats mínims els destinats a cobrir els percentatges del pressupost d'execució material de l'obra que s'indiquen a continuació: a) Garantia d'un any: 5 per cent. b) Garantia de tres anys: 30 per cent. c) Garantia de deu anys: 100 per cent.

4. L'assegurança de danys materials o d'obra, l'assegurança de caució i l'aval bancari hauran de ser subscrits per qualsevol de les entitats habilitades per a operar a Espanya.

5. En el supòsit de sinistre, l'asseguradora procedirà a efectuar la reparació dels danys en l'edifici, directament o a través d'un tercer designat per l'asseguradora. S'aplicarà el que estableixen les normes pròpies del contracte d'assegurança en tot el que no s'oposi al que disposa aquesta llei.

6. Serà vàlida la subscripció d'una assegurança única que agrupi les tres garanties previstes en l'apartat 1. En tal cas, la liquidació es realitzarà per cada una de les garanties incloses en la pòlissa, de conformitat amb el règim de responsabilitats i garanties establert en els articles 17 i 19 d'aquesta llei.

7. En el cas d'assegurança de danys materials d'edificis d'habitatges, podrà prestar-se una garantia diferida quan l'empresa constructora reuneixi determinats requisits de solvència tècnica i econòmica i hagi subscrit un contracte d'auditoria tècnica d'obres.

8. En els supòsits d'autopromoció individual d'habitatge unifamiliar per al propi ús, el promotor-constructor podrà eximir-se de l'obligació de subscriure les garanties previstes en els paràgrafs b) i c) de l'apartat 1 d'aquest article.

9. No obstant el que s'estableix en els apartats anteriors, l'assegurança de deu anys haurà de ser subscrita per l'empresa constructora, en aquells casos en que aquesta es posi d'acord amb el promotor, quan l'objecte de la promoció sigui la construcció d'habitatges per a la seva venda.

Article 20. Requisits per a l'escripturació i la inscripció

1. Per a autoritzar escriptures de declaració d'obra nova en construcció, els notaris exigiran, per a la seva testimoniança, la aportació del corresponent llicència municipal d'obres, la certificació expedida per tècnic competent acreditativa del fet que la descripció de l'obra nova es correspon amb el projecte per al qual es va obtenir la llicència i que les entitats asseguradores o les entitats de garantia a que es refereix l'article 19 d'aquesta llei consten en l'acta. Per a autoritzar les corresponents escriptures de declaració d'obra nova acabada, els notaris exigiran, a més, la certificació expedida per tècnic competent acreditativa de la finalització d'aquesta i que les assegurances o garanties per als danys materials previstes en l'article 19 han estat subscrites.

2. Per a practicar la inscripció en el Registre de la Propietat dels títols de constitució de règims de propietat horitzontal, o de modificació dels mateixos, dels actes d'adjudicació d'habitatges o locals resultants de parcel·lació o de divisió horitzontal, i de la declaració d'obra nova, es requerirà que del títol corresponent resulti la constitució de les garanties a les quals fa referència l'article 19 d'aquesta llei.