Llei 49/1960, de 21 de juliol, sobre propietat horitzontal

Article primero. Objecte i àmbit

Aquesta Llei té per objecte la regulació de la forma especial de propietat establerta a l'article 396 del Codi Civil, que es denomina propietat horitzontal.

Als efectes d'aquesta Llei tindran també la consideració de locals aquelles parts d'un edifici que siguin susceptibles d'aprofitament independent per tenir sortida a un element comú d'aquell o a la via pública.

Article segundo. Àmbit d'aplicació

Aquesta Llei serà d'aplicació:

a) A les comunitats de propietaris constituïdes d'acord amb el que disposa l'article 5.

b) A les comunitats que reuneixin els requisits establerts a l'article 396 del Codi Civil i no hagin atorgat el títol constitutiu de la propietat horitzontal. Aquestes comunitats es regiran, en tot cas, per les disposicions d'aquesta Llei pel que fa al règim jurídic de la propietat, de les seves parts privatives i elements comuns, i quant als drets i obligacions recíproques dels comuners.

c) Als complexos immobiliaris privats, en els termes establerts en aquesta Llei.

d) A les subcomunitats, entenent per tals les que resulten quan, d'acord amb el que disposa el títol constitutiu, diversos propietaris disposen, en règim de comunitat, per al seu ús i gaudi exclusiu, de determinats elements o serveis comuns dotats d'unitat i independència funcional o econòmica.

e) A les entitats urbanístiques de conservació en els casos en que així ho disposin els seus estatuts.

Article tercero. Drets i quota de participació

En el règim de propietat establert a l'article 396 del Codi Civil correspon a cada pis o local:

a) El dret singular i exclusiu de propietat sobre un espai suficientment delimitat i susceptible d'aprofitament independent, amb els elements arquitectònics i instal·lacions de totes classes, aparents o no, que estiguin compresos dins dels seus límits i serveixin exclusivament al propietari, i el dels annexos que expressament hagin estat assenyalats en el títol, encara que es trobin situats fora de l'espai delimitat.

b) La copropietat, amb els altres propietaris de pisos o locals, dels restants elements, pertinences i serveis comuns.

A cada pis o local s'atribuirà una quota de participació en relació al valor total de l'immoble i referida a centèsimes del mateix. La quota servirà de mòdul per determinar la participació en les càrregues i beneficis per raó de la comunitat. Les millores o deterioraments de cada pis o local no alteraran la quota atribuïda, que només podrà variar-se d'acord amb el que estableixen els articles 10 i 17 d'aquesta Llei.

Cada propietari pot lliurement disposar del seu dret, sense poder separar els elements que el integren i sense que la transmissió del gaudi afecti les obligacions derivades d'aquest règim de propietat.

Article cuarto. Acció de divisió

L'acció de divisió no procedirà per fer cessar la situació que regula aquesta llei. Només podrà exercitar-se per cada propietari proindivís sobre un pis o local determinat, circumscrita al mateix, i sempre que la proindivisió no hagi estat establerta expressament per al servei o utilitat comú de tots els propietaris.

Article quinto. Títol constitutiu

El títol constitutiu de la propietat per pisos o locals descriurà, a més de l'immoble en el seu conjunt, cadascun d'aquells, als quals s'assignarà número correlatiu. La descripció de l'immoble haurà d'expressar les circumstàncies exigides en la legislació hipotecària i els serveis i instal·lacions amb els quals compti el mateix. La de cada pis o local expressarà la seva extensió, confrontacions, planta en la qual es trobi i els annexos, com ara garatge, golfes o soterrani.

En el mateix títol es fixarà la quota de participació que correspon a cada pis o local, determinada pel propietari únic de l'edifici en iniciar la seva venda per pisos, per acord de tots els propietaris existents, per laude o per resolució judicial. Per a la seva fixació es prendrà com a base la superfície útil de cada pis o local en relació amb el total de l'immoble, el seu emplaçament interior o exterior, la seva situació i l'ús que es presumeixi racionalment que es farà dels serveis o elements comuns.

El títol podrà contenir, a més, regles de constitució i exercici del dret i disposicions no prohibides per la llei en ordre a l'ús o destinació de l'edifici, els seus diferents pisos o locals, instal·lacions i serveis, despeses, administració i govern, assegurances, conservació i reparacions, formant un estatut privatiu que no perjudicarà a tercers si no ha estat inscrit en el Registre de la Propietat.

En qualsevol modificació del títol, i a reserva del que es disposa sobre validesa d'acords, s'observaran els mateixos requisits que per a la constitució.

Article sexto. Normes de règim interior

Per regular els detalls de la convivència i l'adequada utilització dels serveis i coses comunes, i dins dels límits establerts per la Llei i els estatuts, el conjunt de propietaris podrà fixar normes de règim interior que obligaran també a tot titular mentre no siguin modificades en la forma prevista per prendre acords sobre l'administració.

Article séptimo. Ús de l'immoble i activitats prohibides

1. El propietari de cada pis o local podrà modificar els elements arquitectònics, instal·lacions o serveis d'aquell quan no menyscabi o alteri la seguretat de l'edifici, la seva estructura general, la seva configuració o estat exteriors, o perjudiqui els drets d'un altre propietari, havent de comunicar prèviament tals obres a qui representi la comunitat. En la resta de l'immoble no podrà realitzar cap alteració i si advertís la necessitat de reparacions urgents haurà de comunicar-ho sense dilació a l'administrador.

2. Al propietari i a l'ocupant del pis o local no els és permès desenvolupar en ell o en la resta de l'immoble activitats prohibides en els estatuts, que resultin perjudicials per a la finca o que contravinguin les disposicions generals sobre activitats molestes, insalubres, nocives, perilloses o il·lícites. El president de la comunitat, a iniciativa pròpia o de qualsevol dels propietaris o ocupants, requerirà qui realitzi les activitats prohibides per aquest apartat la immediata cessació de les mateixes, sota apercebiment d'iniciar les accions judicials procedents. Si l'infractor persistís en la seva conducta el President, amb autorització prèvia de la Junta de propietaris, degudament convocada a l'efecte, podrà entaular contra ell acció de cessació. Presentada la demanda, el jutge podrà acordar amb caràcter cautelar la cessació immediata de l'activitat prohibida. Si la sentència fos estimatòria podrà disposar, a més de la cessació definitiva de l'activitat prohibida i la indemnització de danys i perjudicis que procedeixi, la privació del dret a l'ús de l'habitatge o local per temps no superior a tres anys.

3. El propietari de cada habitatge que vulgui exercir l'activitat a la qual es refereix la lletra e) de l'article 5 de la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d'Arrendaments Urbans, en els termes establerts en la normativa sectorial turística, haurà d'obtenir prèviament l'aprovació expressa de la comunitat de propietaris, en els termes establerts a l'apartat 12 de l'article disset d'aquesta Llei.

Article octavo. (Derogat)

(Derogat)

Article noveno. Obligacions dels propietaris

1. Són obligacions de cada propietari:

a) Respectar les instal·lacions generals de la comunitat i els altres elements comuns, tant d'ús general com privatiu, fent-ne un ús adequat i evitant en tot moment que es causin danys o desperfectes.

b) Mantenir en bon estat de conservació el seu propi pis o local i les instal·lacions privatives, en termes que no perjudiquin la comunitat o els altres propietaris, rescabalar els danys que origini per la seva negligència o la de les persones de les quals hagi de respondre.

c) Consentir en el seu habitatge o local les reparacions que exigeixi el servei de l'immoble i permetre en ell les servituds imprescindibles requerides per a la realització d'obres, actuacions o la creació de serveis comuns dutes a terme o acordades d'acord amb el que estableix aquesta Llei, tenint dret que la comunitat el rescabali dels danys i perjudicis ocasionats.

d) Permetre l'entrada en el seu pis o local als efectes previstos en els tres apartats anteriors.

e) Contribuir, d'acord amb la quota de participació fixada en el títol o amb el que s'hagi establert especialment, a les despeses generals per al manteniment adequat de l'immoble, els seus serveis, càrregues i responsabilitats que no siguin susceptibles d'individualització. Els crèdits a favor de la comunitat derivats de l'obligació de contribuir al sosteniment de les despeses generals corresponents a les quotes imputables a la part vençuda de l'anualitat en curs i els tres anys anteriors tenen la condició de preferents als efectes de l'article 1.923 del Codi Civil. L'adquirent d'un habitatge o local en règim de propietat horitzontal, fins i tot amb títol inscrit en el Registre de la Propietat, respon amb el propi immoble adquirit de les quantitats degudes a la comunitat de propietaris per al sosteniment de les despeses generals pels anteriors titulars fins al límit dels que resultin imputables a la part vençuda de l'anualitat en la qual tingui lloc l'adquisició i als tres anys naturals anteriors.

f) Contribuir, d'acord amb la seva respectiva quota de participació, a la dotació del fons de reserva que existirà en la comunitat de propietaris per atendre les obres de conservació, de reparació i de rehabilitació de la finca i la realització de les obres d'accessibilitat i eficiència energètica recollides a l'article disset.2 d'aquesta llei. El fons de reserva, la titularitat del qual correspon a tots els efectes a la comunitat, estarà dotat amb una quantitat que en cap cas podrà ser inferior al 10 per cent del seu últim pressupost ordinari.

g) Observar la diligència deguda en l'ús de l'immoble i en les seves relacions amb els altres titulars i respondre davant d'aquests de les infraccions comeses i dels danys causats.

h) Comunicar a qui exerceixi les funcions de secretari de la comunitat el domicili a Espanya als efectes de citacions i notificacions de tota mena relacionades amb la comunitat.

i) Comunicar a qui exerceixi les funcions de secretari de la comunitat el canvi de titularitat de l'habitatge o local.

2. Per a l'aplicació de les regles de l'apartat anterior es reputaran generals les despeses que no siguin imputables a un o diversos pisos o locals, sense que la no utilització d'un servei n'eximeixi del compliment de les obligacions corresponents, sens perjudici del que estableix l'article 17.4.

Article diez. Obres obligatòries i actuacions en elements comuns

1. Tindran caràcter obligatori i no requeriran acord previ de la Junta de propietaris, impliquin o no modificació del títol constitutiu o dels estatuts, i vinguin imposades per les Administracions Públiques o sol·licitades a instància dels propietaris, les actuacions següents: a) Els treballs i les obres necessaris per al manteniment adequat i el compliment del deure de conservació de l'immoble i dels seus serveis i instal·lacions comunes, incloent-hi en tot cas les necessàries per satisfer els requisits bàsics de seguretat, habitabilitat i accessibilitat universal. b) Les obres i actuacions necessàries per garantir els ajustos raonables en matèria d'accessibilitat universal, especialment les requerides a instància dels propietaris en els habitatges o locals on visquin, treballin o prestin serveis voluntaris persones amb discapacitat o majors de setanta anys. c) L'ocupació d'elements comuns de l'edifici o del complex immobiliari privat durant el temps que durin les obres a les quals es refereixen les lletres anteriors. d) La construcció de noves plantes i qualsevol altra alteració de l'estructura o fàbrica de l'edifici o de les coses comunes, i la constitució d'un complex immobiliari, que resultin preceptius a conseqüència de la inclusió de l'immoble en un àmbit d'actuació de rehabilitació o de regeneració i renovació urbana. e) Els actes de divisió material de pisos o locals i els seus annexos per formar-ne d'altres de més reduïts i independents, l'augment de la seva superfície per agregació d'altres contigus del mateix edifici, o la seva disminució per segregació d'alguna part, realitzats per voluntat i a instància dels seus propietaris, quan tals actuacions siguin possibles a conseqüència de la inclusió de l'immoble en un àmbit d'actuació de rehabilitació o de regeneració i renovació urbana.

2. Tenint en compte el caràcter de necessàries o obligatòries de les actuacions referides en les lletres a) a d) de l'apartat anterior, les despeses seran sufragades pels propietaris de la comunitat o agrupació de comunitats; els propietaris que s'oposin o endarrereixin injustificadament l'execució de les ordres dictades per l'autoritat competent respondran individualment de les sancions que puguin imposar-se en via administrativa; i els pisos o locals quedaran afectes al pagament de les despeses derivades de la realització d'obres o actuacions.

3. Estaran subjectes al règim d'autorització administrativa que correspongui: a) La constitució i modificació del complex immobiliari. b) Quan s'hagi sol·licitat expressament, la divisió material dels pisos o locals, l'augment de la seva superfície per agregació, la disminució per segregació, la construcció de noves plantes i qualsevol altra alteració de l'estructura o fàbrica de l'edifici, incloent-hi el tancament de terrasses i la modificació de l'embolcall per millorar l'eficiència energètica, o de les coses comunes.

Article once. (Derogat)

(Derogat)

Article doce. (Derogat)

(Derogat)

Article trece. Òrgans de govern de la comunitat

1. Els òrgans de govern de la comunitat són els següents: a) La Junta de propietaris. b) El president i, si escau, els vicepresidents. c) El secretari. d) L'administrador. En els estatuts, o per acord majoritari de la Junta de propietaris, podran establir-se altres òrgans de govern de la comunitat.

2. El president serà nomenat, entre els propietaris, mitjançant elecció o, subsidiàriament, mitjançant torn rotatori o sorteig. El nomenament serà obligatori, si bé el propietari designat podrà sol·licitar el seu relleu al jutge dins del mes següent al seu accés al càrrec.

3. El president ostentarà legalment la representació de la comunitat, en judici i fora d'ell, en tots els assumptes que l'afectin.

4. L'existència de vicepresidents serà facultativa. El seu nomenament es realitzarà pel mateix procediment que l'establert per a la designació del president. Correspon al vicepresident, o als vicepresidents per ordre, substituir el president en els casos d'absència, vacant o impossibilitat d'aquest.

5. Les funcions del secretari i de l'administrador seran exercides pel president de la comunitat, llevat que els estatuts o la Junta de propietaris per acord majoritari disposin la provisió d'aquests càrrecs separadament de la presidència.

6. Els càrrecs de secretari i administrador podran acumular-se en una mateixa persona o bé nomenar-se independentment. El càrrec d'administrador i, si escau, el de secretari-administrador podrà ser exercit per qualsevol propietari o per persones físiques amb qualificació professional suficient i legalment reconeguda.

7. Llevat que els estatuts de la comunitat disposin el contrari, el nomenament dels òrgans de govern es farà pel termini d'un any. Els designats podran ser removits del seu càrrec abans de l'expiració del mandat per acord de la Junta de propietaris, convocada en sessió extraordinària.

8. Quan el nombre de propietaris d'habitatges o locals en un edifici no excedeixi de quatre podran acollir-se al règim d'administració de l'article 398 del Codi Civil, si expressament ho estableixen els estatuts.

Article catorce. Competències de la Junta de propietaris

Correspon a la Junta de propietaris:

a) Nomenar i remoure les persones que exerceixin els càrrecs esmentats a l'article anterior i resoldre les reclamacions que els titulars dels pisos o locals formulin contra l'actuació d'aquells.

b) Aprovar el pla de despeses i ingressos previsibles i els comptes corresponents.

c) Aprovar els pressupostos i l'execució de totes les obres de reparació de la finca, siguin ordinàries o extraordinàries, i ser informada de les mesures urgents adoptades per l'administrador.

d) Aprovar o reformar els estatuts i determinar les normes de règim interior.

e) Conèixer i decidir en els altres assumptes d'interès general per a la comunitat, acordant les mesures necessàries o convenients per al millor servei comú.

Article quince. Assistència i vot a la Junta

1. L'assistència a la Junta de propietaris serà personal o per representació legal o voluntària, bastant per acreditar aquesta un escrit signat pel propietari. Si algun pis o local pertanyés en proindivís a diferents propietaris, nomenaran un representant per assistir i votar a les juntes. Si l'habitatge o local es trobés en usufructe, l'assistència i el vot correspondrà al nu propietari, qui, llevat que manifesti el contrari, s'entendrà representat per l'usufructuari.

2. Els propietaris que en el moment d'iniciar-se la junta no es trobessin al corrent en el pagament de tots els deutes vençuts amb la comunitat i no n'hagin impugnat judicialment les mateixes o procedit a la consignació judicial o notarial de la suma deguda, podran participar en les seves deliberacions si bé no tindran dret de vot. L'acta de la Junta reflectirà els propietaris privats del dret de vot.

Article dieciséis. Convocatòria i celebració de la Junta

1. La Junta de propietaris es reunirà almenys una vegada a l'any per aprovar els pressupostos i comptes i en les altres ocasions que ho consideri convenient el president o ho demanin la quarta part dels propietaris, o un nombre d'aquests que representin almenys el 25 per cent de les quotes de participació.

2. La convocatòria de les Juntes la farà el president i, en el seu defecte, els promotors de la reunió, amb indicació dels assumptes a tractar, el lloc, dia i hora en la qual se celebrarà en primera o, si escau, en segona convocatòria. La convocatòria contindrà una relació dels propietaris que no estiguin al corrent en el pagament dels deutes vençuts a la comunitat i advertirà de la privació del dret de vot si es donen els supòsits previstos a l'article 15.2. Qualsevol propietari podrà demanar que la Junta estudiï i es pronunciï sobre qualsevol tema d'interès per a la comunitat.

3. La citació per a la Junta ordinària anual es farà, com a mínim, amb sis dies d'antelació, i per a les extraordinàries, amb la que sigui possible perquè pugui arribar a coneixement de tots els interessats. La Junta podrà reunir-se vàlidament fins i tot sense la convocatòria del president, sempre que hi concorrin la totalitat dels propietaris i així ho decideixin.

Article diecisiete. Règim d'acords

Els acords de la Junta de propietaris se subjectaran a les normes següents:

1. La instal·lació de les infraestructures comunes per a l'accés als serveis de telecomunicació, o l'adaptació de les existents, i la instal·lació de sistemes d'aprofitament d'energies renovables, podrà ser acordada, a petició de qualsevol propietari, per un terç dels integrants de la comunitat que representin, a la vegada, un terç de les quotes de participació.

2. Sens perjudici del que estableix l'article 10.1.b), la realització d'obres o l'establiment de nous serveis comuns que tinguin per finalitat la supressió de barreres arquitectòniques que dificultin l'accés o mobilitat de persones amb discapacitat i, en tot cas, l'establiment dels serveis d'ascensor, requerirà el vot favorable de la majoria dels propietaris que, a la vegada, representin la majoria de les quotes de participació.

3. L'establiment o supressió dels serveis de porteria, consergeria, vigilància o altres serveis comuns d'interès general requerirà el vot favorable de les tres cinquenes parts del total dels propietaris que, a la vegada, representin les tres cinquenes parts de les quotes de participació.

4. Cap propietari podrà exigir noves instal·lacions, serveis o millores no requerides per a la conservació, habitabilitat, seguretat i accessibilitat adequades de l'immoble. No obstant això, quan per vot favorable de les tres cinquenes parts del total dels propietaris s'adoptin vàlidament acords per realitzar innovacions, el dissident no resultarà obligat, ni se'n modificarà la quota.

5. La instal·lació d'un punt de recàrrega de vehicles elèctrics per a ús privat en l'aparcament de l'edifici, sempre que aquest se situï en una plaça individual de garatge, només requerirà la comunicació prèvia a la comunitat.

6. Els acords no regulats expressament en aquest article que impliquin l'aprovació o modificació de les regles contingudes en el títol constitutiu o en els estatuts de la comunitat requeriran per a la seva validesa la unanimitat del total dels propietaris.

7. Per a la validesa dels altres acords n'hi haurà prou amb el vot de la majoria del total dels propietaris que, a la vegada, representin la majoria de les quotes de participació. En segona convocatòria seran vàlids els acords adoptats per la majoria dels assistents, sempre que aquesta representi, a la vegada, més de la meitat del valor de les quotes dels presents.

8. Excepte en els supòsits expressament previstos en els quals no es pugui repercutir el cost dels serveis als propietaris que no hagin votat expressament a favor de l'acord, es computaran com a vots favorables els dels propietaris absents de la Junta, degudament citats, que una vegada informats de l'acord adoptat pels presents no manifestin la seva discrepància en el termini de 30 dies naturals.

9. Els acords vàlidament adoptats d'acord amb el que disposa aquest article obliguen tots els propietaris.

10. En cas de discrepància sobre la naturalesa de les obres a realitzar resoldrà la Junta de propietaris. Els interessats també podran sol·licitar arbitratge o dictamen tècnic.

11. Les derrames per al pagament de millores realitzades o per realitzar en l'immoble seran a càrrec de qui sigui propietari en el moment de l'exigibilitat de les quantitats afectes al pagament d'aquestes millores.

12. L'acord exprés pel qual s'aprovi, limiti, condicioni o prohibeixi l'exercici de l'activitat a la qual es refereix la lletra e) de l'article 5 de la Llei 29/1994, d'Arrendaments Urbans, en els termes establerts en la normativa sectorial turística, requerirà el vot favorable de les tres cinquenes parts del total dels propietaris.

Article dieciocho. Impugnació d'acords

1. Els acords de la Junta de Propietaris seran impugnables davant dels tribunals de conformitat amb el que estableix la legislació processal general, en els supòsits següents: a) Quan siguin contraris a la llei o als estatuts de la comunitat de propietaris. b) Quan resultin greument lesius per als interessos de la pròpia comunitat en benefici d'un o diversos propietaris. c) Quan suposin un greu perjudici per a algun propietari que no tingui obligació jurídica de suportar-lo o s'hagin adoptat amb abús de dret.

2. Estaran legitimats per a la impugnació d'aquests acords els propietaris que hagin salvat el seu vot a la Junta, els absents per qualsevol causa i els que indegudament hagin estat privats del seu dret de vot. Per impugnar els acords de la Junta el propietari haurà d'estar al corrent en el pagament de la totalitat dels deutes vençuts amb la comunitat o procedir prèviament a la consignació judicial dels mateixos.

3. L'acció caducarà als tres mesos d'adoptar-se l'acord per la Junta de propietaris, llevat que es tracti d'actes contraris a la llei o als estatuts, en el cas del qual l'acció caducarà a l'any.

4. La impugnació dels acords de la Junta no suspendrà la seva execució, llevat que el jutge ho disposi amb caràcter cautelar.

Article diecinueve. Actes de la Junta

1. Els acords de la Junta de propietaris es reflectiran en un llibre d'actes diligenciat pel Registrador de la Propietat en la forma que es disposi reglamentàriament.

2. L'acta de cada reunió de la Junta de propietaris haurà d'expressar, com a mínim, les circumstàncies següents: a) La data i el lloc de celebració. b) L'autor de la convocatòria i, si escau, els propietaris que l'hagin promogut. c) El seu caràcter ordinari o extraordinari. d) Relació de tots els assistents i els seus respectius càrrecs, i dels propietaris representats. e) L'ordre del dia de la reunió. f) Els acords adoptats, amb indicació dels noms dels propietaris que hagin votat a favor i en contra dels mateixos.

3. L'acta haurà de tancar-se amb les signatures del president i del secretari en acabar la reunió o dins dels deu dies naturals següents. Des del seu tancament els acords seran executius, llevat que la Llei prevegi el contrari.

4. El secretari custodiarà els llibres d'actes de la Junta de propietaris i conservarà, durant el termini de cinc anys, les convocatòries, comunicacions, apoderaments i altres documents rellevants de les reunions.

Article veinte. Funcions de l'administrador

Correspon a l'administrador:

a) Vetllar pel bon règim de la casa, les seves instal·lacions i serveis, i fer a aquests efectes els advertiments i apercebiments oportuns als titulars.

b) Preparar amb la deguda antelació i sotmetre a la Junta el pla de despeses previsibles, proposant els mitjans necessaris per fer-los front.

c) Atendre la conservació i manteniment de la casa, disposant les reparacions i mesures que resultin urgents, donant compte immediata d'elles al president o, si escau, als propietaris.

d) Executar els acords adoptats en matèria d'obres i efectuar els pagaments i realitzar els cobraments que siguin procedents.

e) Actuar, si escau, com a secretari de la Junta i custodiar a disposició dels titulars la documentació de la comunitat.

f) Totes les altres atribucions que li confereixi la Junta.

Article veintiuno. Impagament de despeses comunes, mesures preventives, reclamació judicial del deute i mediació i arbitratge

1. La junta de propietaris podrà acordar mesures dissuasòries davant la morositat durant el temps que es romangui en aquesta situació, com ara l'establiment d'interessos superiors a l'interès legal o la privació temporal de l'ús de serveis o instal·lacions, sempre que no puguin reputar-se abusives o desproporcionades o que afectin l'habitabilitat dels immobles. En tot cas, els crèdits a favor de la comunitat mereixeran interessos des del moment que s'hagi d'efectuar el pagament corresponent i aquest no es faci efectiu.

2. La comunitat podrà reclamar del obligat al pagament totes les quantitats que li siguin degudes en concepte de despeses comunes, tant si són ordinàries com extraordinàries, generals o individualitzables, o fons de reserva, mitjançant el procés monitori especial aplicable a les comunitats de propietaris d'immobles en règim de propietat horitzontal.

3. Per instar la reclamació a través del procediment monitorio caldrà acompanyar a la demanda un certificat de l'acord de liquidació del deute emès per qui faci les funcions de secretari de la comunitat amb el vistiplau del president.

4. Quan el deutor s'oposi a la petició inicial del procés monitorio, la comunitat podrà sol·licitar l'embargament preventiu de béns suficients d'aquell per fer front a la quantitat reclamada, els interessos i les costes.

5. Quan en la sol·licitud inicial del procés monitorio s'utilitzin els serveis professionals d'advocat o procurador per reclamar les quantitats degudes a la Comunitat, el deutor haurà de pagar, amb subjecció en tot cas als límits establerts a la Llei d'Enjudiciament Civil, els honoraris i drets que meritin tots dos per la seva intervenció.

6. La reclamació de les despeses de comunitat i del fons de reserva o qualsevol qüestió relacionada amb l'obligació de contribuir-hi, també podrà ser objecte de mediació-conciliació o arbitratge, d'acord amb la legislació aplicable.

Article veintidós. Responsabilitat de la comunitat

1. La comunitat de propietaris respondrà dels seus deutes davant de tercers amb tots els fons i crèdits al seu favor. Subsidiàriament i previ requeriment de pagament al propietari respectiu, el creditor podrà dirigir-se contra cada propietari que hagi estat part en el procés corresponent per la quota que li correspongui en l'import insatisfet.

2. Qualsevol propietari podrà oposar-se a l'execució si acredita que es troba al corrent en el pagament de la totalitat dels deutes vençuts amb la comunitat en el moment de formular-se el requeriment a al qual es refereix l'apartat anterior. Si el deutor pagués en l'acte del requeriment, seran al seu càrrec les costes causades fins a aquell moment en la part proporcional que li correspongui.

Article veintitrés. Extinció del règim de propietat horitzontal

El règim de propietat horitzontal s'extingeix:

Primer. Per la destrucció de l'edifici, llevat pacte en contrari. S'estimarà produïda aquesta quan el cost de la reconstrucció excedeixi del cinquanta per cent del valor de la finca en el moment del sinistre, llevat que l'excés del cost estigui cobert per una assegurança.

Segon. Per conversió en propietat o copropietat ordinàries.

Article veinticuatro. Complexos immobiliaris privats

1. El règim especial de propietat establert a l'article 396 del Codi Civil serà aplicable als complexos immobiliaris privats que reuneixin els requisits següents: a) Estar integrats per dues o més edificacions o parcel·les independents entre si la destinació principal de les quals sigui l'habitatge o els locals. b) Participar els titulars d'aquests immobles, o dels habitatges o locals en els quals es trobin dividits horitzontalment, amb caràcter inherent a aquest dret, en una copropietat indivisible sobre altres elements immobiliaris, vials, instal·lacions o serveis.

2. Els complexos immobiliaris privats a qué es refereix l'apartat anterior podran: a) Constituir-se en una sola comunitat de propietaris a través de qualsevol dels procediments establerts al segon paràgraf de l'article 5. En aquest cas quedaran sotmesos a les disposicions d'aquesta Llei. b) Constituir-se en una agrupació de comunitats de propietaris. El títol constitutiu de la nova comunitat agrupada haurà de ser atorgat pel propietari únic del complex o pels presidents de totes les comunitats cridades a integrar aquella, prèviament autoritzats per acord majoritari de les seves respectives Juntes de propietaris.

3. L'agrupació de comunitats a la qual es refereix l'apartat anterior gaudirà, a tots els efectes, de la mateixa situació jurídica que les comunitats de propietaris i es regirà per les disposicions d'aquesta Llei, amb les especialitats següents: a) La Junta de propietaris estarà composta, llevat acord en contrari, pels presidents de les comunitats integrades en l'agrupació, els quals ostentaran la representació del conjunt dels propietaris de cada comunitat. b) L'adopció d'acords per als quals la llei requereixi majories qualificades exigirà, en tot cas, l'obtenció prèvia de la majoria corresponent en cadascuna de les Juntes de propietaris de les comunitats que integren l'agrupació. c) Llevat acord en contrari de la Junta no serà aplicable a la comunitat agrupada el que disposa l'article 9 d'aquesta Llei sobre el fons de reserva.

4. Als complexos immobiliaris privats que no adoptin cap de les formes jurídiques assenyalades a l'apartat 2 els seran aplicables, supletòriament respecte dels pactes que estableixin entre si els copropietaris, les disposicions d'aquesta Llei.