Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari

Article 1. Objecte

Aquesta Llei té per objecte establir determinades normes de protecció de les persones físiques que siguin deutors, fiances o garants, de préstecs que estiguin garantits mitjançant hipoteca o un altre dret real de garantia sobre béns immobles d'ús residencial o la finalitat dels quals sigui adquirir o conservar drets de propietat sobre terrenys o immobles construïts o per construir.

A aquests efectes s'estableixen les normes de transparència que han de regir aquests contractes, el règim jurídic dels prestadors i intermediaris de crèdit immobiliari, inclosa l'obligació de dur a terme una avaluació de la solvència abans de concedir el crèdit, establint-se un règim de supervisió i de sanció, així com les normes de conducta aplicables a l'activitat de prestadors, intermediaris de crèdit immobiliari, representants designats i assessors.

Article 2. Àmbit d'aplicació

1. Aquesta Llei serà d'aplicació als contractes de préstec concedits per persones físiques o jurídiques que realitzin aquesta activitat de manera professional, quan el prestatari, el fiance o garant sigui una persona física i el dit contracte tingui per objecte: a) La concessió de préstecs amb garantia hipotecària o un altre dret real de garantia sobre un immoble d'ús residencial. A aquests efectes, també s'entendran com a immobles per a ús residencial aquells elements com trasters, garatges, i qualsevol altre que sense constituir habitatge com a tal compleixin una funció domèstica. b) La concessió de préstecs la finalitat dels quals sigui adquirir o conservar drets de propietat sobre terrenys o immobles construïts o per construir, sempre que el prestatari, el fiance o garant sigui un consumidor.

2. Aquesta Llei també serà d'aplicació a la intermediació per a la celebració d'una de les modalitats de contracte a les quals es refereixen les lletres a) i b) de l'apartat 1.

3. Les referències que es fan en aquesta Llei als préstecs s'entendran fetes indistintament a préstecs i crèdits.

4. Aquesta Llei no serà d'aplicació als contractes de préstec: a) concedits per un empresari als seus empleats, a títol accessori i sense interessos o la Taxa Anual Equivalent dels quals sigui inferior a la del mercat, i que no s'ofereixin al públic en general, b) concedits sense interessos i sense cap altre tipus de despeses, excepte els destinats a cobrir els costos directament relacionats amb la garantia del préstec, c) concedits en forma de facilitat de descobert i que hagin de reemborsar-se en el termini d'un mes, d) resultat d'un acord assolit davant un òrgan jurisdiccional, arbitral, o en un procediment de conciliació o mediació, e) relatius al pagament ajornat, sense despeses, d'un deute existent, sempre que no es tracti de contractes de préstec garantits per una hipoteca sobre béns immobles d'ús residencial, o f) hipoteca inversa en el qual el prestador desembossi un import a tant alçat o faci pagaments periòdics o altres formes de desemborsament creditici a canvi d'un import derivat de la venda futura d'un bé immoble d'ús residencial o d'un dret relatiu a un bé immoble d'ús residencial.

Article 3. Caràcter irrenunciable

Les disposicions d'aquesta Llei i les contingudes en les seves normes de desplegament tindran caràcter imperatiu, no essent disponibles per a les parts contractants llevat que la norma estableixi expressament el contrari.

Seran nuls de ple dret els actes realitzats en frau del que disposa aquesta Llei, de conformitat amb el que preveu l'article 6 del Codi Civil, i en particular la renúncia prèvia dels drets que aquesta Llei reconeix al deutor, fiance, garant o hipotecant no deutor.

Article 4. Definicions

Als efectes de la present Llei s'entendrà per: 1) «Prestatari»: tota persona física que sigui deutor de préstecs que estiguin garantits mitjançant hipoteca sobre béns immobles d'ús residencial o la finalitat dels quals sigui l'adquisició o conservació de terrenys o immobles construïts o per construir. 2) «Prestador immobiliari»: tota persona física o jurídica que, de manera professional, realitzi l'activitat de concessió dels préstecs als quals es refereix l'article 2.1, lletres a) i b). 3) «Contracte de préstec»: el contracte mitjançant el qual un prestador concedeix o es compromet a concedir un préstec a un prestatari inclòs en l'àmbit d'aplicació de l'article 2. 4) «Servei accessori»: tot servei ofert al prestatari juntament amb el contracte de préstec. 5) «Intermediari de crèdit immobiliari»: tota persona física o jurídica que, no actuant com a prestador, ni fedatari públic, desenvolupa una activitat comercial o professional, a canvi d'una remuneració, pecuniària o de qualsevol altra forma de benefici econòmic acordat, consistent a posar en contacte, directa o indirectament, una persona física amb un prestador i a realitzar a més alguna de les funcions següents respecte dels contractes de préstec: a) presentar o oferir als prestataris aquests contractes; b) assistir els prestataris realitzant els tràmits previs o una altra gestió precontractual; c) celebrar els contractes de préstec amb un prestatari en nom del prestador. 6) «Grup»: un grup de prestadors que hagin de ser objecte de consolidació per a l'elaboració dels comptes consolidats. 7) «Intermediari de crèdit vinculat»: tot intermediari de crèdit que actuï en nom i sota la responsabilitat plena i incondicional d'un sol prestador, un sol grup, o un nombre de prestadors o grups que no representi la majoria del mercat. 8) «Representant designat»: tota persona física o jurídica que realitza les activitats pròpies d'un intermediari de crèdit immobiliari en nom i per compte d'un únic intermediari. 9) «Entitat de crèdit»: tota entitat de crèdit compresa en la definició de l'article 4, apartat 1, punt 1, del Reglament (UE) núm. 575/2013. 10) «Personal»: tota persona física al servei d'un prestador, intermediari de crèdit immobiliari o representant designat que intervingui directament en les activitats regulades per aquesta Llei. 11) «Import total del crèdit»: l'import total degut pel prestatari. 12) «Cost total del crèdit per al prestatari»: el cost total del crèdit per al prestatari inclosa la valoració del bé quan sigui necessària per obtenir el crèdit. 13) «Import total degut pel prestatari»: la suma de l'import total del crèdit i el cost total del crèdit per al prestatari. 14) «Taxa Anual Equivalent» (TAE): el cost total del préstec per al prestatari, expressat com a percentatge anual de l'import total del préstec concedit. 15) «Tipus deutor»: el tipus d'interès expressat com a percentatge fix o variable aplicat anualment a l'import del préstec disposat. 16) «Avaluació de la solvència»: l'avaluació de les perspectives de compliment de les obligacions vinculades al deute que es derivin del contracte de préstec. 17) «Suport durador»: tot instrument que permeti al prestatari emmagatzemar informació adreçada a ell personalment de manera que sigui accessible per a consultes futures. 18) «Estat membre d'origen»: l'Estat membre on tingui la seva oficina principal o domicili social el prestador o intermediari de crèdit. 19) «Estat membre d'acollida»: l'Estat membre, diferent de l'Estat membre d'origen, en el qual un prestador o intermediari de crèdit tingui una sucursal o presti serveis. 20) «Serveis d'assessorament»: tota recomanació personalitzada que el prestador, l'intermediari de crèdit immobiliari o el representant designat faci a un prestatari concret respecte d'un o més préstecs disponibles al mercat. 21) «Autoritat competent»: les autoritats designades en els articles 17, 33, 34 i 48 d'aquesta Llei. 22) «Préstec pont»: un contracte de préstec sense durada fixa o reemborsable en un termini de 12 mesos, utilitzat pel prestatari com a solució de finançament temporal. 23) «Compromís o garantia contingent»: un contracte de préstec que serveix de garantia per a una operació independent però accessòria d'una altra. 24) «Contracte de préstec sobre capital compartit»: un contracte de préstec en el qual el capital que s'ha de reemborsar està determinat per un percentatge del valor del bé immoble en el moment del reemborsament. 25) «Pràctiques de venda vinculada»: tota oferta o venda d'un paquet constituït per un contracte de préstec i altres productes o serveis financers, quan el contracte de préstec no s'ofereixi al prestatari per separat. 26) «Pràctiques de venda combinada»: tota oferta o venda d'un paquet constituït per un contracte de préstec i altres productes o serveis financers, quan el contracte de préstec s'ofereixi també al prestatari per separat. 27) «Préstec denominat en moneda estrangera»: tot contracte de préstec immobiliari denominat en una moneda diferent de la de l'Estat membre en el qual resideixi el prestatari.

Article 5. Principis d'actuació en l'activitat relacionada amb la concessió de préstecs immobiliaris

1. Els prestadors, els intermediaris de crèdit immobiliari i els representants designats actuaran de manera honesta, imparcial, transparent i professional, respectant els drets i els interessos dels prestataris, tant en l'elaboració de productes crediticis, la concessió de préstecs, la prestació de serveis d'intermediació o d'assessorament sobre el préstec o, si escau, de serveis accessoris, com en l'execució dels contractes de préstec.

2. En la concessió, intermediació o prestació de serveis d'assessorament sobre el préstec, les activitats es basaran en la informació sobre les circumstàncies del prestatari i en qualsevol requisit específic que aquell hagi donat a conèixer, així com en hipòtesis raonables sobre els riscos per a la seva situació durant la vigència del contracte de préstec.

3. Les obligacions d'informació que estableix aquesta Llei a favor dels prestataris no suposaran cost addicional algú per a ells.

Article 6. Informació bàsica que haurà de figurar en la publicitat dels préstecs immobiliaris

1. Tota publicitat relativa als contractes de préstec que indiqui un tipus d'interès o qualssevol xifres relacionades amb el cost del préstec per al prestatari haurà d'especificar de forma clara, concisa i destacada: a) la identitat del prestador o, si escau, de l'intermediari de crèdit o representant designat; b) quan escaigui, que el contracte de préstec estarà garantit per una hipoteca o per una altra garantia real sobre béns immobles d'ús residencial; c) el tipus deutor, indicant si és fix, variable o una combinació d'ambdós; d) l'import total del préstec; e) la Taxa Anual Equivalent (TAE); f) quan escaigui: la durada del contracte de préstec, l'import dels pagaments a terminis, l'import total degut pel prestatari, el nombre de pagaments a terminis, i una advertència sobre les fluctuacions del tipus de canvi; g) el sistema d'amortització i la fórmula de càlcul de les quotes; h) quan escaigui, l'opció del deutor de poder donar en pagament l'immoble hipotecat.

2. La informació esmentada a l'apartat 1, excepte les enumerades a les seves lletres a), b) o f) 5è, es precisarà mitjançant un exemple representatiu.

3. Si la celebració d'un contracte relatiu a un servei accessori, en particular una assegurança, fos obligatòria per obtenir el préstec i el cost d'aquest servei no pogués determinar-se per endavant, cal esmentar-ho de forma clara, concisa i destacada, juntament amb la TAE.

4. La informació esmentada als apartats 1 i 3 haurà de ser fàcilment llegible o clarament audible, en funció del mitjà utilitzat per a la publicitat.

Article 7. Obligacions de transparència en relació amb els contractes

1. Els prestadors inscriuran en el Registre de Condicions Generals de la Contractació, previst en l'article 11 de la Llei 7/1998, de 13 d'abril, sobre condicions generals de la contractació, les clàusules contractuals utilitzades en els contractes de préstec immobiliari que tinguin el caràcter de condicions generals de la contractació.

2. Les condicions generals de la contractació a les quals es refereix l'apartat 1 estaran a més disponibles a la pàgina web dels prestadors, si en disposen. En cas de no disposar d'aquesta pàgina web, les tindran gratuïtament a disposició dels prestataris i potencials prestataris en els seus establiments oberts al públic.

3. L'accessibilitat de les persones amb discapacitat a la informació prevista en l'apartat anterior haurà de garantir-se en els termes exigits legal o reglamentàriament.

Article 8. Càlcul de la Taxa Anual Equivalent (TAE)

1. La Taxa Anual Equivalent (TAE) es calcularà d'acord amb la fórmula matemàtica que figura en l'Annex II, epígraf I d'aquesta Llei.

2. Quan l'obtenció del crèdit estigui supeditada a l'obertura o al manteniment d'un compte, els costos d'obertura i manteniment d'aquell compte s'inclouran en el cost total del crèdit per al prestatari.

3. El càlcul de la TAE es realitzarà partint del supòsit que el contracte de crèdit estarà vigent durant el període de temps acordat i que el prestador i el prestatari compliran les seves obligacions en les condicions i en els terminis que s'hagin acordat.

4. En els contractes de crèdit que continguin clàusules que permetin modificacions del tipus deutor no quantificables en el moment del càlcul, la TAE es calcularà partint del supòsit que el tipus deutor i les altres despeses es mantindran sense canvis respecte del nivell fixat en el moment de la celebració del contracte.

5. Per als contractes de crèdit per als quals s'hagi acordat un tipus deutor fix en relació amb el període inicial mínim de cinc anys, el càlcul de la TAE addicional il·lustrativa indicada en la FEIN afectarà únicament el període inicial de tipus fix.

6. Quan el contracte de crèdit tingui en compte variacions en el tipus deutor, el prestatari haurà de ser informat de les possibles repercussions de les variacions en els imports deguts i en la TAE, almenys mitjançant la FEIN.

7. Quan correspongui, la TAE es calcularà partint dels supòsits addicionals que figuren en l'Annex II, epígraf II d'aquesta Llei.

8. La persona titular del Ministeri d'Economia i Empresa podrà modificar les observacions o actualitzar els supòsits utilitzats per calcular la TAE.

Article 9. Informació general dels préstecs immobiliaris

Els prestadors o, si escau, els intermediaris de crèdit vinculats o els seus representants designats facilitaran en tot moment, en suport de paper o qualsevol altre suport durador o en format electrònic, informació general clara i comprensible sobre els contractes de crèdit. Aquesta informació general haurà d'especificar: la identitat i adreça geogràfica de qui emet la informació; les finalitats per a les quals pot emprar-se el crèdit; les formes de garantia; la durada possible dels contractes de crèdit; les formes de tipus deutor disponibles; quan puguin contractar-se crèdits en moneda estrangera, una indicació de la mateixa; un exemple representatiu de l'import total del crèdit, del cost total del crèdit i de la TAE; una indicació d'altres possibles costos no inclosos en el cost total; la gamma de les diverses opcions existents per reemborsar el crèdit; quan escaigui, una declaració sobre el risc d'incompliment; una descripció de les condicions relacionades directament amb el reemborsament anticipat; una indicació de si és necessari avaluar el bé immoble; una indicació dels serveis accessoris que el prestatari estigui obligat a contractar; una advertència general sobre les possibles conseqüències de no complir els compromisos; quan escaigui, l'opció del deutor de poder donar en pagament l'immoble hipotecat; i qualsevol altra advertència que estableixi la persona titular del Ministeri d'Economia i Empresa.

Article 10. Informació precontractual dels préstecs immobiliaris

1. El prestador i, si escau, l'intermediari de crèdit o el seu representant designat oferiran al prestatari la informació personalitzada que necessiti per comparar els préstecs disponibles al mercat, per avaluar-ne les implicacions i per prendre una decisió fonamentada sobre la conveniència de celebrar o no un contracte de préstec sense demora injustificada, una vegada que el prestatari hagi donat la informació necessària sobre les seves necessitats, situació financera i preferències, amb suficient antelació, que mai serà inferior a deu dies naturals, respecte del moment en el qual el prestatari quedi vinculat per qualsevol contracte o oferta de préstec.

2. La informació personalitzada a la qual es refereix aquest article es facilitarà mitjançant la Fitxa Europea d'Informació Normalitzada (FEIN) que es recull en l'Annex I d'aquesta Llei.

Article 11. Obligació d'avaluar la solvència del potencial prestatari

1. Els prestadors hauran d'avaluar en profunditat la solvència del potencial prestatari, fiance o garant abans de celebrar un contracte de préstec. Aquesta avaluació tindrà degudament en compte els factors pertinents per verificar la capacitat del client per complir amb les obligacions derivades del préstec, entre d'altres la situació d'ocupació, els ingressos presents, els previsibles durant la vida del préstec, els actius en propietat, l'estalvi, les despeses fixes i els compromisos ja assumits.

2. A aquests efectes, els prestadors hauran de comptar amb procediments interns específicament desenvolupats per dur a terme l'avaluació de solvència esmentada a l'apartat anterior. Aquests procediments, el cost dels quals en cap cas podrà repercutir-se al potencial prestatari, seran revisats periòdicament pels propis prestadors.

3. En el supòsit de préstecs amb garantia real, l'avaluació de la solvència no es basarà predominantment en el valor de la garantia que excedeixi de l'import del préstec o en la hipòtesi que el valor d'aquesta garantia augmentarà, llevat que la finalitat del contracte de préstec sigui la construcció o renovació de béns immobles d'ús residencial.

4. La incorrecta avaluació de la solvència no atorgarà al prestador la facultat de resoldre, rescindir o modificar ulteriorment el contracte de préstec, llevat que es demostri que el prestatari ha ocultats o falsificat conscientment la informació.

5. El prestador sols posarà el préstec a disposició del prestatari si el resultat de l'avaluació de la solvència indica que és probable que les obligacions derivades del contracte de préstec es compleixin.

6. Quan es denegui la sol·licitud de préstec, el prestador informarà per escrit i sense demora al potencial prestatari i, si escau, al fiance o avalista del seu respectiu resultat, advertint-los, de forma motivada, d'aquesta denegació i, si escau, que la decisió es basa en un tractament automàtic de dades.

7. Els prestadors reavaluaran la solvència del prestatari basant-se en una informació actualitzada abans de qualsevol augment significatiu de l'import total després de la celebració del contracte de préstec.

Article 12. Informació relativa a la solvència del potencial prestatari

1. Els prestadors i intermediaris de crèdit i els seus representants designats especificaran de manera clara i directa en la fase precontractual la informació necessària i les proves, comprovables independentment, que el potencial prestatari haurà de facilitar, així com el marc temporal en el qual ha de facilitar la informació en qüestió. La informació sol·licitada pel prestador serà proporcionada i limitada al necessari per a la realització d'una avaluació adequada de la solvència. El prestador haurà de consultar l'historial creditici del client acudint a la Central d'Informació de Riscos del Banc d'Espanya, així com a alguna de les entitats privades d'informació creditícia.

2. Els prestadors i intermediaris de crèdit i els seus representants designats hauran d'informar als potencials prestataris de la necessitat de facilitar, en el termini designat, la informació correcta per respondre a la sol·licitud d'informació contemplada a l'apartat anterior.

3. El prestador, l'intermediari de crèdit o el representant designat advertiran el prestatari que, quan no sigui possible dur a terme l'avaluació de la solvència a causa que el potencial prestatari hagi optat per no facilitar la informació necessària, el préstec no podrà concedir-se.

Article 13. Taxació dels béns immobles

Els immobles aportats en garantia hauran de ser objecte d'una taxació adequada abans de la celebració del contracte de préstec. La taxació es realitzarà per una societat de taxació, servei de taxació d'una entitat de crèdit o professional homologat, independent del prestador o de l'intermediari de crèdit immobiliari, utilitzant normes de taxació fiables i reconegudes internacionalment, de conformitat amb el que estableix l'Ordre ECO/805/2003, de 27 de març, sobre normes de valoració de béns immobles i de determinats drets per a certes finalitats financeres.

Article 14. Normes de transparència en la comercialització de préstecs immobiliaris

1. El prestador, intermediari de crèdit o el seu representant designat, si escau, haurà de lliurar al prestatari o potencial prestatari, amb una antelació mínima de deu dies naturals respecte del moment de la signatura del contracte, la documentació següent: a) La Fitxa Europea d'Informació Normalitzada (FEIN), continguda en l'Annex I d'aquesta Llei, que tindrà la consideració d'oferta vinculant per a l'entitat durant el termini pactat fins a la signatura del contracte que, com a mínim, haurà de ser de deu dies. b) Una Fitxa d'Advertències Estandarditzades (FiAE) en la qual s'informarà el prestatari de l'existència de les clàusules o elements rellevants. c) En cas de tractar-se d'un préstec a tipus d'interès variable, un document separat amb una referència especial a les quotes periòdiques a satisfer pel prestatari en diferents escenaris d'evolució dels tipus d'interès. d) Una còpia del projecte de contracte. e) Informació clara i veraç de les despeses que corresponen al prestador i les que corresponen al prestatari: les despeses de taxació de l'immoble corresponen al prestatari i les de gestoria al prestador; el prestador assumirà el cost dels aranzel notarials de l'escriptura de préstec hipotecari; les despeses d'inscripció de les garanties en el registre de la propietat correspondran al prestador; el pagament de l'impost de transmissions patrimonials i actes jurídics documentats es realitzarà de conformitat amb la normativa tributària aplicable. f) Quan el prestador requereixi al prestatari la subscripció d'una pòlissa d'assegurança en garantia del compliment de les obligacions del contracte de préstec, haurà de lliurar al prestatari per escrit les condicions de les garanties de l'assegurança que exigeix. g) Quan estigui previst que el préstec es formalitzi en escriptura pública, l'advertiment al prestatari de l'obligació de rebre assessorament personalitzat i gratuït del notari que triï per a l'autorització de l'escriptura pública del contracte de préstec.

2. A més del que disposa l'apartat anterior, el prestador subministrarà al prestatari tota la informació que fos necessària.

3. Només podran repercutir-se despeses o percebrer-se comissions per serveis relacionats amb els préstecs que hagin estat sol·licitats en ferm o acceptats expressament per un prestatari i sempre que responguin a serveis efectivament prestats o despeses tingudes que puguin acreditar-se.

4. Si es pactés una comissió d'obertura, la mateixa es reportarà una sola vegada i englobarà la totalitat de les despeses d'estudi, tramitació o concessió del préstec o d'altres de similars inherents a l'activitat del prestador ocasionada per la concessió del préstec.

5. Sense perjudici de la llibertat contractual, podran ser aplicats pels prestadors els índexs o tipus d'interès de referència que publiqui el Ministeri d'Economia i Empresa per si o a través del Banc d'Espanya.

6. Les empreses prestadores hauran de tenir a disposició de les persones prestatàries els formularis de les condicions generals de la contractació que utilitzin, conforme al que estableix l'article 7.

Article 15. Comprovació del compliment del principi de transparència material

1. Sense perjudici de les explicacions adequades que el prestador, l'intermediari de crèdit o el seu representant, si escau, han de facilitar al prestatari, durant el termini previst en l'article 14.1, el prestatari haurà de comparèixer davant el notari per ell triat a efectes d'obtenir presencialment l'assessorament descrit en els apartats següents.

2. El notari verificarà la documentació acreditativa del compliment dels requisits previstos en l'article 14.1. En cas que quedi acreditat el seu compliment farà constar en una acta notarial prèvia a la formalització del préstec hipotecari el compliment dels terminis legalment previstos, les qüestions plantejades pel prestatari i l'assessorament prestat.

3. El prestatari, o qui el representi a aquests efectes, haurà de comparèixer davant el notari, perquè aquest pugui estendre l'acta, com a tard el dia anterior al de l'autorització de l'escriptura pública del contracte de préstec.

4. L'obligació de compareixença i les normes de protecció al prestatari previstes en la present Llei s'estendran a tota persona física que sigui fiance o garant del préstec.

5. Si no quedés acreditat documentalment el compliment en temps i forma de les obligacions previstes en l'article 14.1, o si no es comparegués per rebre l'assessorament en el termini assenyalat a l'apartat 3, el notari expressarà en l'acta aquesta circumstància. En aquest cas, no podrà autoritzar-se l'escriptura pública de préstec.

6. Conforme a l'article 17 bis apartat 2.b) de la Llei del Notariat i l'article 319 de la Llei 1/2000, de 7 de gener, d'Enjudiciament Civil, el contingut de l'acta es presumirà veraç i íntegre, i farà prova de l'assessorament prestat pel notari.

7. En l'escriptura pública del préstec el notari autoritzant inserirà una ressenya identificativa de l'acta a la qual es refereixen els apartats anteriors.

8. L'acta on consti el lliurament i assessorament imparcial al prestatari no generarà cost aranzelari algú.

9. L'actuació notarial regulada en aquest article en cap cas eximirà el prestador de donar al prestatari les oportunes explicacions i aclariments sobre els efectes i càrregues derivades del préstec.

Article 16. Requisits de coneixements i competència aplicables al personal

1. El personal al servei del prestador, intermediari de crèdit o representant designat haurà de reunir en tot moment els coneixements i competències necessaris i actualitzats sobre els productes que comercialitzen, i, en especial, respecte de l'elaboració, oferta o concessió de contractes de préstec, l'activitat d'intermediació de crèdit, i la prestació de serveis d'assessorament.

2. La persona titular del Ministeri d'Economia i Empresa establirà els requisits mínims de coneixements i competència exigibles al personal de conformitat amb aquest article.

3. Els requisits mínims de coneixements i competència establerts en aquesta Llei i la seva normativa de desplegament seran aplicables també al personal de la sucursal del prestador o intermediari de crèdit immobiliari registrat en un altre Estat.

4. Els requisits assenyalats en els apartats anteriors seran igualment aplicables a les persones que desenvolupin l'activitat prevista en l'article 19.

Article 17. Pràctica de vendes vinculades i combinades

1. Queden prohibides les pràctiques de venda vinculada de préstecs, amb les excepcions previstes en aquest article. No obstant això, l'autoritat competent de conformitat amb l'article 28 podrà autoritzar pràctiques de vendes vinculades concretes quan el prestador pugui demostrar que els productes vinculats oferits acarren un clar benefici als prestataris.

2. En consonància amb el que preveu l'apartat anterior, serà nul tot contracte vinculat al préstec que, en perjudici del prestatari, no compleixi amb les exigències previstes en aquest article.

3. Com a excepció a la prohibició de les pràctiques de venda vinculada, els prestadors o intermediaris de crèdit immobiliari podran exigir al prestatari la subscripció d'una pòlissa d'assegurança en garantia del compliment de les obligacions del contracte de préstec, així com la subscripció d'una assegurança de danys respecte de l'immoble objecte d'hipoteca. En aquest cas el prestador haurà d'acceptar pòlisses alternatives de tots aquells proveïdors que ofereixin unes condicions i un nivell de prestacions equivalents.

4. Igualment, el prestador podrà vincular el préstec a que el prestatari, el seu cònjuge, parella de fet, o un parent per consanguinitat o afinitat fins al segon grau de parentiu contracti certs productes financers establerts per ordre de la persona titular del Ministeri d'Economia i Empresa.

5. En les pràctiques vinculades autoritzades per l'autoritat competent, el prestador informarà el prestatari de manera expressa i comprensible: que s'està contractant un producte vinculat; del benefici i risc de pèrdues que suposa per al prestatari la seva contractació; dels efectes que la cancel·lació anticipada del préstec o qualsevol dels productes vinculats produiria sobre el cost conjunt.

6. Estaran permeses, amb els límits establerts en aquest article, les vendes combinades de préstecs.

7. En les pràctiques combinades, el prestador realitzarà l'oferta dels productes de forma combinada i per separat, de manera que el prestatari pugui advertir les diferències entre una oferta i l'altra.

Article 18. Política de remuneració

1. En la determinació i aplicació de les polítiques de remuneració del personal responsable de l'avaluació de la solvència i de la concessió dels préstecs, els prestadors immobiliaris compliran els principis següents: a) la política remunerativa, responsabilitat última de l'òrgan d'administració, serà compatible amb una gestió sana i eficaç del risc i no oferirà incentius per assumir riscos; b) la política remunerativa estarà en consonància amb l'estratègia empresarial, els objectius, els valors i els interessos a llarg termini del prestador.

2. La forma en la qual els prestadors remunerin el seu personal i els intermediaris de crèdit immobiliari no podrà incomplir l'obligació continguda en l'article 5.1.

3. Els procediments interns dels prestadors per a l'aplicació de les polítiques de remuneració asseguraran que els objectius que incideixin en la retribució resulten en tot moment compatibles amb el temps necessari per realitzar una avaluació adequada de la solvència.

4. En particular, aquells procediments establiran mesures detallades per evitar que algun dels factors següents sigui el de major ponderació en la remuneració: un tipus determinat de contractes de préstec, de tipus d'interès o de serveis accessoris.

5. La política i procediments als quals es refereixen els apartats anteriors hauran d'aplicar-se igualment a la remuneració dels prestadors als intermediaris i d'aquests als seus representants vinculats.

6. Les persones que ofereixin serveis d'assessorament previstos en l'article 19 establiran i aplicaran polítiques i procediments interns dirigits a asegurar que l'estructura de les remuneracions del personal involucrat no afecti la seva capacitat d'actuar en interès del prestatari.

Article 19. Activitat d'assessorament en préstecs immobiliaris

1. Els serveis d'assessorament en préstecs immobiliaris sols podran ser prestats per prestadors, per intermediaris de crèdit immobiliari o pels representants designats per qualsevol dels anteriors.

2. El prestador o l'intermediari de crèdit immobiliari ha d'informar prèvia i expressament al prestatari i per escrit, en sentit positiu o negatiu, si s'estan prestant o poden prestar-se al prestatari serveis d'assessorament respecte d'una determinada operació.

3. Abans de la prestació de serveis d'assessorament, el prestador, l'intermediari de crèdit o el representant designat facilitaran al prestatari: el conjunt de productes que tindran en consideració; si escau, les despeses que es facturaran al prestatari per els serveis d'assessorament.

4. Sempre que es prestin serveis d'assessorament: els prestadors, intermediaris de crèdit o representants designats recaptaran la informació necessària sobre la situació personal i financera del prestatari; tindran en compte un nombre suficientment gran de contractes de crèdit de la seva gamma de productes i recomanaran contractes adequats; actuaran en el millor interès del prestatari; i facilitaran al prestatari una còpia en paper o en un altre suport durador de la recomanació formulada.

5. La prestació d'un servei d'assessorament requerirà la prèvia determinació contractual del contingut, abast i condicions d'aquest, incloent la quantia de la retribució.

6. La prestació de serveis d'assessorament requerirà el compliment dels requisits que s'establiran pel Govern mitjançant reial decret.

7. El que disposa aquest article s'entén sense perjudici de les obligacions d'informació al prestatari assenyalades en aquest Capítol.

Article 20. Préstecs immobiliaris en moneda estrangera

1. En els contractes de préstec immobiliari que es denominin en moneda estrangera el prestatari tindrà dret a convertir el préstec a una moneda alternativa conforme al que disposa aquest article. Aquesta moneda alternativa serà la moneda en la qual el prestatari percebi la major part dels ingressos o tingui la majoria dels actius, o la moneda de l'Estat membre en el qual el prestatari residís en la data de celebració del contracte o sigui resident en el moment en el qual se sol·licita la conversió.

2. Els prestataris que no tinguin la consideració de consumidors podran pactar amb el seu prestador algun sistema de limitació del risc de tipus de canvi al qual estiguin exposats, en lloc del dret reconegut en l'apartat anterior.

3. Els prestadors informaran periòdicament el prestatari de l'import degut amb el desglossament de l'increment que, si escau, s'hagi produït i del dret de conversió en una moneda alternativa.

4. La informació a la qual es refereix l'apartat anterior es facilitarà en tot cas quan el valor de l'import degut o de les quotes periòdiques difereixi en més del 20 per cent de l'import que hauria correspost d'haver-se aplicat el tipus de canvi vigent en la data de celebració del contracte.

5. Les disposicions aplicables en virtut del present article es posaran en coneixement del prestatari a través tant de la FEIN com del contracte de préstec.

6. L'incompliment de qualsevol de les exigències i requisits previstos en aquest article determinarà, en favor del prestatari consumidor, la nul·litat de les clàusules multidivisa.

Article 21. Variacions en el tipus d'interès

1. El tipus d'interès del préstec no podrà ser modificat en perjudici del prestatari durant la vigència del contracte, llevat d'acord mutu de les parts formalitzat per escrit.

2. En cas que el contracte de préstec tingui un tipus d'interès variable, els prestadors podran utilitzar com a índex o tipus de referència objectiu per calcular el tipus aplicable aquells que siguin: clars, accessibles, objectius i verificables; calculats a cost de mercat i no susceptibles d'influència pel propi prestador; i els dades dels quals siguin agregades d'acord amb un procediment matemàtic objectiu.

3. En les operacions amb tipus d'interès variable no es podrà fixar un límit a la baixa del tipus d'interès.

4. L'interès remuneratori en aquestes operacions no podrà ser negatiu.

Article 22. Forma i contingut dels contractes

1. Els contractes de préstec regulats en aquesta Llei es formalitzaran en paper o en un altre suport durador. En cas que estiguin garantits amb hipoteca constituïda sobre un immoble d'ús residencial situat en territori nacional, hauran de formalitzar-se en escriptura pública, podent adoptar el format electrònic conforme a la legislació notarial.

2. En la contractació de préstecs regulats per aquesta Llei, el Notari no autoritzarà l'escriptura pública si no s'hagués atorgat l'acta prevista en l'article 15.3. Els registradors de la propietat, mercantils i de béns mobles no inscriuran cap escriptura que es refereixi a préstecs regulats per aquesta Llei en la qual no consti la ressenya de l'acta conforme a l'article 15.7.

Article 23. Reemborsament anticipat

1. El prestatari podrà en qualsevol moment anterior a l'expiració del termini pactat reemborsar de forma anticipada total o parcialment la quantitat deguda. Les parts podran convenir un termini de comunicació prèvia que no podrà excedir d'un mes.

2. Quan el prestatari manifestés la seva voluntat de reemborsar anticipadament la totalitat o part del préstec, el prestador li facilitarà, en el termini màxim de tres dies hàbils, en paper o en un altre suport durador la informació necessària per avaluar aquesta opció.

3. El prestatari tindrà dret a una reducció del cost total del préstec que comprendrà els interessos i els costos corresponents al termini que quedés per transcórrer fins al moment de la seva extinció.

4. El prestador no podrà cobrar compensació o comissió per reemborsament o amortització anticipada total o parcial en els préstecs en supòsits diferents dels previstos en els tres apartats següents.

5. En els contractes de préstec a tipus d'interès variable, les parts podran establir contractualment una compensació o comissió a favor del prestador per al reemborsament anticipat durant els primers cinc anys (límit del 0,15%) o durant els primers tres anys (límit del 0,25%) de vigència del contracte.

6. En cas de novació del tipus d'interès aplicable o de subrogació d'un tercer en els drets del creditor, sempre que suposi l'aplicació d'un tipus d'interès fix en substitució d'un altre de variable, la compensació o comissió per reemborsament anticipat no podrà superar la pèrdua financera que pogués patir el prestador, amb el límit del 0,05 per cent del capital reemborsat anticipadament, durant els tres primers anys de vigència del contracte.

7. En els contractes de préstec a tipus d'interès fix, podrà establir-se contractualment una compensació o comissió a favor del prestador: durant els deu primers anys, amb el límit del 2 per cent; des del fi d'aquell període fins al final de la vida del préstec, amb el límit de l'1,5 per cent del capital reemborsat anticipadament.

8. La pèrdua financera patida pel prestador es calcularà, proporcionalment al capital reemborsat, per diferència negativa entre el capital pendent en el moment del reemborsament anticipat i el valor present de mercat del préstec.

Article 24. Venciment anticipat

1. En els contractes de préstec el prestatari, fiance o garant dels quals sigui una persona física i que estiguin garantits mitjançant hipoteca o un altre dret real de garantia sobre béns immobles d'ús residencial, el prestatari perdrà el dret al termini i es produirà el venciment anticipat del contracte si concorren conjuntament els requisits següents: a) Que el prestatari es trobi en mora en el pagament d'una part del capital del préstec o dels interessos. b) Que la quantia de les quotes vençudes i no satisfetes equivalguin almenys: i. Al tres per cent de la quantia del capital concedit, si la mora es produís dins de la primera meitat de la durada del préstec. Es considerarà complert aquest requisit quan les quotes vençudes i no satisfetes equivalguin a l'impagament de dotze terminis mensuals. ii. Al set per cent de la quantia del capital concedit, si la mora es produís dins de la segona meitat de la durada del préstec. Es considerarà complert aquest requisit quan les quotes vençudes i no satisfetes equivalguin a l'impagament de quinze terminis mensuals. c) Que el prestador hagi requerit el pagament al prestatari concedint-li un termini d'almenys un mes per al seu compliment.

2. Les regles contingudes en aquest article no admetran pacte en contra.

Article 25. Interessos de demora

1. En el cas de préstec o crèdit conclòs per una persona física que estigui garantit mitjançant hipoteca sobre béns immobles per a ús residencial, l'interès de demora serà l'interès remuneratori més tres punts percentuals al llarg del període en el qual aquell resulti exigible. L'interès de demora sols podrà reportar-se sobre el principal vençut i pendent de pagament i no podran ser capitalitzats en cap cas.

2. Les regles relatives a l'interès de demora contingudes en aquest article no admetran pacte en contra.

Article 26. Règim jurídic

1. El règim jurídic dels intermediaris de crèdit immobiliari, els seus representants designats i els prestadors immobiliaris serà el determinat per les normes següents: a) Aquesta Llei i les disposicions que la despleguin. b) Les disposicions que, si escau, puguin aprovar les Comunitats Autònomes en l'exercici de les competències que tinguin atribuïdes. c) Amb caràcter supletori, i per al supòsit que el prestatari sigui consumidor, la Llei 2/2009, de 31 de març.

2. Les seccions 2a, 3a i 4a d'aquest Capítol no s'aplicaran a les entitats de crèdit, a les sucursals a Espanya d'entitats de crèdit estrangeres ni als establiments financers de crèdit.

3. Els articles 27 a 32 no seran d'aplicació a les persones que realitzin les activitats d'intermediació de crèdit previstes en l'article 4.5), sempre que ho exerceixin de forma accessòria en el marc d'una activitat professional regulada.

Article 27. Registre

1. Els intermediaris de crèdit immobiliari hauran d'estar inscrits en un dels registres assenyalats en aquesta Llei per poder desenvolupar, total o parcialment, de forma vàlida les activitats d'intermediació creditícia a les quals es refereix l'article 4.5) o per prestar serveis d'assessorament.

2. Els intermediaris de crèdit immobiliari autoritzats en un Estat membre de la Unió Europea que actuïn a través de sucursal o en règim de lliure prestació de serveis seran inscrits pel Banc d'Espanya en el registre a efectes merament informatius.

Article 28. Gestió del registre

1. La gestió del registre serà assumida pel Banc d'Espanya o per l'òrgan competent de cada Comunitat Autònoma, atenent l'àmbit geogràfic d'actuació de l'intermediari de crèdit immobiliari.

2. Correspondrà al Banc d'Espanya la gestió de la inscripció de: els intermediaris de crèdit immobiliari que operin o vagin a operar amb prestataris amb domicilis situats a tot l'Estat o en l'àmbit territorial de més d'una Comunitat Autònoma; i els intermediaris de crèdit immobiliari que vagin a operar a Espanya a través de sucursal o en règim de lliure prestació de serveis.

3. La gestió de la inscripció dels intermediaris de crèdit immobiliari que operin o vagin a operar exclusivament amb prestataris domiciliats dins de l'àmbit territorial d'una única Comunitat Autònoma correspondrà a l'òrgan competent d'aquella Comunitat Autònoma.

4. Tot intermediari de crèdit immobiliari que sigui persona jurídica haurà de tenir la seva administració central en el seu domicili social.

5. El Banc d'Espanya serà el punt únic de contacte a efectes de facilitar i agilitzar la cooperació i l'intercanvi d'informació amb altres Estats.

Article 29. Requisits per a la inscripció

1. La inscripció en el registre corresponent requerirà la prèvia verificació del compliment dels requisits per poder operar assenyalats en la present Llei i les seves normes de desplegament.

2. En particular, l'autoritat competent verificarà que els intermediaris de crèdit immobiliari compten amb la garantia assenyalada en l'article 36; compten amb els procediments escrits i la capacitat tècnica i operativa per al compliment adequat dels requisits d'informació; han designat un representant davant el Servei Executiu de la Comissió de Prevenció del Blanqueig de Capitals; i disposen d'un pla de formació.

3. A més, l'autoritat competent verificarà respecte de les persones físiques establertes com a intermediaris de crèdit immobiliari o dels administradors d'un intermediari amb forma de persona jurídica que: disposen del nivell de coneixements i competència establerts en l'article 16; posseeixen reconeguda honorabilitat comercial i professional; no tenen antecedents penals per delictes greus; i no han estat declarats en concurs anteriorment llevat que hagin estat rehabilitats.

4. Els criteris establerts de conformitat amb l'article 16 per determinar si el personal dels intermediaris de crèdit immobiliari compleix els requisits de coneixements i competència seran publicats pels registres corresponents.

Article 30. Procediment d'inscripció

1. El procediment per a la inscripció en el registre d'intermediaris de crèdit immobiliari serà el següent: a) El termini per resoldre serà de 3 mesos des de la recepció de la sol·licitud en el registre de l'òrgan competent. b) La sol·licitud s'entendrà desestimada per silenci administratiu si, transcorregut aquell termini màxim, no s'hagués notificat resolució expressa. c) La decisió sobre la procedència o improcedència de la inscripció haurà de motivar-se. d) Durant la tramitació del procediment podran esmenar-se les deficiències detectades en la sol·licitud d'inscripció.

2. El termini màxim per resoldre es podrà suspendre fins a l'obtenció de la informació addicional necessària.

3. En el cas d'inscripció d'intermediaris de crèdit vinculats a un sol prestador, correspondrà a aquest prestador la sol·licitud de reconeixement i inscripció de l'intermediari en el registre corresponent.

Article 31. Informació i publicitat del registre

1. Els registres d'intermediaris de crèdit immobiliari hauran de contenir, almenys, la informació següent: a) els noms dels titulars i administradors, dels seus representants designats; b) l'Estat o Estats membres en els quals l'intermediari de crèdit immobiliari realitzi activitats en règim de lliure establiment o de lliure prestació de serveis; c) la indicació de si l'intermediari de crèdit immobiliari està vinculat o no amb un únic prestador; d) les dades identificatives de l'entitat amb la qual s'ha contractat la garantia prevista en l'article 36.

2. El registre serà públic, gratuït per als ciutadans i garantirà l'accés ple de forma fàcil i ràpida i estarà disponible en línia.

3. Al objecte d'assegurar la coherència, qualitat i unitat de la informació, el Banc d'Espanya podrà establir mitjançant circular els requisits tècnics mínims respecte al contingut i format de la informació que ha de reflectir el registre.

4. El Banc d'Espanya crearà un punt únic d'informació que permeti l'accés públic fàcil i ràpid i que agregarà la informació del conjunt de registres.

Article 32. Revocació de la inscripció en el registre

1. L'autoritat competent per a la gestió del registre podrà revocar el reconeixement per operar com a intermediari de crèdit immobiliari en el registre corresponent, si aquell, o, si escau, el prestador per al qual treballi en exclusiva: renuncia expressament al reconeixement o no ha dut a terme activitats durant els sis mesos immediatament anteriors; ha obtingut el reconeixement per mitjà de declaracions falses o enganyoses; deixa de complir els requisits requerits per a la inscripció; o se li imposa una resolució sancionadora ferma.

2. Prèvia audiència a l'interessat, la resolució que revoqui el reconeixement determinarà la cancel·lació automàtica de la inscripció.

3. El Banc d'Espanya notificarà la revocació de la inscripció, si escau, a les autoritats competents de l'Estat o Estats membres d'acollida, de forma immediata a la revocació o en el termini més breu possible, que no serà superior a catorze dies.

Article 33. Supervisió dels intermediaris de crèdit immobiliari

1. Correspondrà la supervisió dels intermediaris de crèdit immobiliari al Banc d'Espanya o a l'òrgan competent de la Comunitat Autònoma, conforme al que preveu per al registre l'article 28. A més, correspondrà al Banc d'Espanya la supervisió dels intermediaris de crèdit immobiliari que actuïn a Espanya a través de sucursal o en règim de lliure prestació de serveis.

2. L'autoritat competent s'assegurarà que els intermediaris de crèdit immobiliari i els seus representants designats constin en el registre i compleixin permanentment les obligacions establertes en aquesta Llei.

3. Les activitats dels intermediaris de crèdit immobiliari vinculats a un únic prestador immobiliari seran vigilades per aquest, a fi d'assegurar que compleixin les disposicions de la present Llei. El prestador respondrà davant les autoritats competents de tota acció o omissió de l'intermediari de crèdit immobiliari vinculat que actuï en nom del prestador.

Article 34. Supervisió de l'actuació a través de sucursals i en règim de lliure prestació de serveis dels intermediaris de crèdit immobiliari

1. Si el Banc d'Espanya comprova que una sucursal d'un intermediari de crèdit immobiliari o un intermediari de crèdit immobiliari en règim de lliure prestació de serveis establert a Espanya no compleix la normativa aplicable, li exigirà que posi fi a la seva situació irregular. Si l'intermediari de crèdit immobiliari no realitza les actuacions oportunes, el Banc d'Espanya podrà adoptar les mesures previstes en els Títols III i IV de la Llei 10/2014, de 26 de juny, d'ordenació, supervisió i solvència d'entitats de crèdit.

2. Si, malgrat les mesures adoptades pel Banc d'Espanya, l'intermediari de crèdit immobiliari continua infringint les mesures a les quals es refereix l'apartat anterior, el Banc d'Espanya podrà, després d'informar les autoritats supervisores competents de l'Estat membre d'origen, prendre les mesures oportunes a fi d'evitar noves irregularitats i, si escau, prohibir a l'intermediari efectuar noves operacions a Espanya.

3. El Banc d'Espanya podrà examinar les disposicions adoptades per la sucursal i demanar les modificacions estrictament necessàries per complir les seves obligacions.

4. Quan el Banc d'Espanya tingui motius clars per determinar que un intermediari de crèdit immobiliari que opera en règim de lliure prestació de serveis infringeix les obligacions derivades de la present Llei, comunicarà els fets a l'autoritat competent de l'Estat membre d'origen.

5. Quan un intermediari de crèdit immobiliari reconegut en un altre Estat membre hagi establert una sucursal a Espanya, l'autoritat competent de l'Estat membre d'origen podrà, en l'exercici de les seves responsabilitats i després d'haver informat les autoritats supervisores competents de l'Estat membre d'acollida, realitzar inspeccions in situ d'aquella sucursal.

6. El Banc d'Espanya actuarà de forma anàloga quan es tracti d'un intermediari de crèdit immobiliari d'un país no membre de la Unió Europea actuant a Espanya a través d'una sucursal o en règim de lliure prestació de serveis.

Article 35. Requisits d'informació dels intermediaris de crèdit immobiliari

1. Amb antelació suficient a la prestació de qualsevol de les activitats pròpies de la intermediació de crèdit immobiliari, l'intermediari de crèdit o el representant designat facilitaran al prestatari, com a mínim, la informació següent en paper o qualsevol altre suport durador: la identitat i domicili de l'intermediari de crèdit immobiliari; el registre en el qual estigui inscrit; si l'intermediari de crèdit immobiliari està vinculat a un o més prestadors; si l'intermediari de crèdit immobiliari ofereix o no serveis d'assessorament; la remuneració que, si escau, el prestatari hagi d'abonar; els procediments a disposició dels prestataris per a reclamacions extrajudicials; i l'existència i, quan es conegui, l'import de les comissions o altres incentius que el prestador o un tercer hagin d'abonar a l'intermediari.

2. Els intermediaris de crèdit immobiliari que no estiguin vinculats però rebin comissions d'un o més prestadors informaran el prestatari del seu dret a exigir informació sobre els tipus i les quanties de comissió.

3. La remuneració que, si escau, el prestatari hagi d'abonar a l'intermediari de crèdit immobiliari per els seus serveis serà comunicada al prestador per aquell per a la seva inclusió en el càlcul de la TAE.

4. Els intermediaris de crèdit immobiliari han d'assegurar-se que els seus representants designats, quan es posin en contacte amb el prestatari, li comuniquin la qualitat en la qual actuen i l'intermediari de crèdit immobiliari al qual representen.

5. Els intermediaris de crèdit immobiliari o representants designats han de presentar fidelment al prestador corresponent la informació necessària obtinguda a través del prestatari.

Article 36. Requisits de garantia dels intermediaris de crèdit immobiliari

1. Els intermediaris de crèdit immobiliari hauran de disposar d'una assegurança de responsabilitat civil professional o aval bancari per fer front a les responsabilitats que poguessin sorgir per negligència professional en l'àmbit territorial en el qual ofereixin els seus serveis.

2. El Govern establirà mitjançant reial decret l'import mínim i les condicions que ha de complir l'assegurança de responsabilitat civil professional o aval bancari.

Article 37. Activitat transfronterera dels intermediaris de crèdit immobiliari

1. El reconeixement d'un intermediari de crèdit immobiliari per l'autoritat competent del seu Estat membre d'origen serà vàlid per a la realització de les activitats i la provisió dels serveis contemplats en el reconeixement, prèvia inscripció en el registre previst en l'article 28.

2. Tot intermediari de crèdit immobiliari registrat en el Banc d'Espanya que es proposi exercir la seva activitat per primera vegada en un altre o altres Estats en règim de lliure prestació de serveis o que es proposi establir una sucursal n'informarà el Banc d'Espanya.

Article 38. Responsabilitats dels intermediaris de crèdit immobiliari respecte dels representants designats

1. Els intermediaris de crèdit immobiliari garantiran que els representants designats compleixin com a mínim els requisits enunciats en els articles 29.3 i 36.

2. Sense perjudici de la supervisió dels representants designats per l'autoritat competent, els intermediaris de crèdit immobiliari vigilaran les activitats dels seus representants designats a fi de garantir el ple compliment de la normativa vigent.

3. Si el representant designat ho ha estat per un intermediari de crèdit immobiliari vinculat a un únic prestador, aquest últim respondrà de tota acció o omissió del representant designat realitzada en nom de l'intermediari de crèdit immobiliari vinculat.

Article 39. Obligacions de comunicació i registre dels representants designats

Els intermediaris de crèdit immobiliari comunicaran al registre corresponent conforme al que preveu l'article 28 els seus representants designats i els seus establiments, amb la finalitat de ser inscrits en aquell registre.

Article 40. Activitat transfronterera dels representants designats

Els representants designats dels intermediaris de crèdit immobiliari podran realitzar alguna de les activitats d'intermediació de crèdit definides en l'article 4.5) únicament en els Estats membres en els quals l'intermediari de crèdit immobiliari dels quals són representants tingui reconeixement per exercir les seves activitats.

Article 41. Supervisió de representants designats

Les normes de supervisió previstes en els articles 33 i 34 seran aplicables als representants designats dels intermediaris de crèdit immobiliari.

Article 42. Registre

1. L'activitat de concessió o gestió dels préstecs determinats en l'article 2.1 amb caràcter professional sols podrà realitzar-se per aquells prestadors immobiliaris degudament inscrits en el registre corresponent conforme als criteris recollits en l'article 28. No caldrà disposar d'aquell registre per exercir aquesta activitat per part d'una entitat de crèdit, un establiment financer de crèdit o una sucursal a Espanya d'una entitat de crèdit.

2. El Registre Mercantil i els altres registres públics denegaran la inscripció d'aquelles entitats la activitat o l'objecte social de les quals resultin contraris al que disposa aquest article.

3. El reconeixement i el registre dels prestadors immobiliaris que operin o vagin a operar exclusivament dins l'àmbit territorial d'una Comunitat Autònoma correspondrà a l'autoritat competent designada en cada Comunitat Autònoma.

4. Els prestadors immobiliaris que operin o vagin a operar fora de l'àmbit territorial d'una única Comunitat Autònoma hauran d'estar registrats pel Banc d'Espanya.

5. El Banc d'Espanya o l'autoritat competent en cada Comunitat Autònoma podran revocar el reconeixement concedit a qualsevol prestador immobiliari en els termes previstos en l'article 32.

Article 43. Supervisió dels prestadors immobiliaris

El Banc d'Espanya o l'autoritat competent de cada Comunitat Autònoma, segons correspongui conforme al que disposa per al registre l'article anterior, supervisarà el compliment permanent de les obligacions i els requisits indicats en aquesta Llei i la seva normativa de desplegament per part dels prestadors immobiliaris.

Article 44. Caràcter de normes d'ordenació i disciplina

1. Les obligacions establertes en aquesta Llei i les seves normes de desplegament tindran el caràcter de normes d'ordenació i disciplina per als intermediaris de crèdit immobiliari, els seus representants designats i els prestadors immobiliaris.

2. En les seves relacions amb el prestatari, els intermediaris de crèdit, els seus representants designats, les societats taxadores, els taxadors col·legiats i els prestadors immobiliaris estan obligats igualment per la legislació sobre drets dels consumidors i usuaris.

3. Qualsevol pacte entre el prestatari i els prestadors, intermediaris de crèdit o els seus representants designats la finalitat o efecte del qual sigui reduir o menyscabar en qualsevol forma la protecció atorgada per aquesta Llei es considerarà nul de ple dret.

Article 45. Obligacions tuïtives i dissuasòries de les administracions públiques

Les Administracions Públiques vetllaran en tot moment per la correcta aplicació de la legislació en matèria immobiliària i hipotecària, especialment pel que fa a les operacions immobiliàries sobre habitatge habitual o en les quals siguin partícips els consumidors, adoptant les mesures de dissuasió i sanció previstes en la Llei per evitar actuacions irregulars per part d'intermediaris de crèdit immobiliari, els seus representants designats, societats taxadores i els prestadors immobiliaris.

Article 46. Infraccions

1. Són infraccions molt greus: a) La realització d'actes o operacions per part d'un prestador, intermediari o el seu representant designat o una sucursal a Espanya amb incompliment de les obligacions previstes en aquesta Llei i en la seva normativa de desplegament, sempre que per nombre d'afectats, la reiteració de la conducta o els efectes sobre la confiança de la clientela i l'estabilitat del sistema financer tals incompliments puguin estimar-se com a especialment rellevants. b) La realització reiterada i amb caràcter professional d'actes o negocis assenyalats en els articles 2 i 4.5) per part d'un prestador o intermediari immobiliari sense estar prèviament registrat. c) L'incompliment per part d'un prestador o intermediari de crèdit immobiliari del deure de confidencialitat sobre les dades rebudes de la Central d'Informació de Riscos.

2. Són infraccions greus: a) La realització d'actes o operacions amb incompliment de les obligacions assenyalades en aquesta Llei, si no es donen les circumstàncies descrites en l'anterior apartat 1.a), llevat que tals fets tinguin caràcter ocasional o aïllat. b) La no remissió per part d'un prestador o intermediari de crèdit immobiliari al Banc d'Espanya de les dades o documents que hagin de ser-li remesos o que ell mateix requereixi en l'exercici de les seves funcions. c) L'incompliment del deure de confidencialitat sobre les dades rebudes de la Central d'Informació de Riscos, sempre que no suposi una infracció molt greu.

3. Són infraccions lleus l'incompliment de qualsevol precepte d'aquesta Llei o les seves normes de desplegament que no constitueixi infracció greu o molt greu.

Article 47. Sancions

1. La comissió d'infraccions molt greus, greus i lleus serà sancionada, respectivament, conforme al que preveuen els articles 97, 98 i 99 de la Llei 10/2014, de 26 de juny, d'ordenació, supervisió i solvència d'entitats de crèdit.

2. Les sancions previstes en l'apartat anterior s'entendran sense perjudici de l'aplicació de les corresponents sancions que poguessin imposar-se a qui exerceixi càrrecs d'administració o direcció en les persones jurídiques infractores.

3. La determinació de les sancions s'ajustarà als criteris previstos en l'article 103 de la Llei 10/2014.

4. Quan s'apliquin a intermediaris de crèdit immobiliari, a prestadors immobiliaris diferents d'entitats de crèdit, els imports fixos de les multes assenyalats en els articles 97, 98 i 99 de la Llei 10/2014 s'entendran reduïts del mode següent: la multa d'entre 5.000.000 i 10.000.000 d'euros passarà a ser d'entre 500.000 i 1.000.000 d'euros; la multa d'entre 2.000.000 i 5.000.000 d'euros passarà a ser d'entre 200.000 i 500.000 euros; i la multa d'entre 100.000 i 1.000.000 d'euros passarà a ser d'entre 10.000 i 100.000 euros.

5. L'obertura d'un expedient sancionador no limitarà ni afectarà en cap manera les accions que els prestataris puguin iniciar exigint la responsabilitat de l'intermediari ni les accions que el prestatari pugui iniciar enfront del prestador.

Article 48. Òrgans competents, procediment i prescripció

1. El règim aplicable a la determinació de l'òrgan competent, al procediment sancionador, a la prescripció de les infraccions i les sancions, a la concurrència amb procediments penals, a les mesures provisionals i al règim de publicitat de les sancions serà el previst en el Capítol IV del Títol IV de la Llei 10/2014, de 26 de juny.

2. En el cas d'intermediaris de crèdit immobiliari i de prestadors immobiliaris que operin exclusivament en l'àmbit d'una Comunitat Autònoma, correspondrà a aquesta determinar els òrgans competents per a la incoació i resolució del procediment sancionador.

3. En el cas de la infracció prevista en l'article 46.1.b), la incoació i resolució del procediment sancionador correspondrà al Banc d'Espanya o a l'òrgan corresponent de la Comunitat Autònoma.

4. El Banc d'Espanya serà competent per a la incoació i resolució del procediment sancionador en relació amb les infraccions recollides en l'article 46.1.c) i 46.2.b) i c), amb independència del registre en el qual es trobi inscrit l'intermediari de crèdit immobiliari o el prestador immobiliari.

Article 49. Registre central de sancions en l'àmbit del crèdit immobiliari

1. Per al control i publicitat de les sancions imposades de conformitat amb el que disposa aquest Capítol s'establirà al Banc d'Espanya un únic registre públic. Els òrgans competents per a la imposició de les sancions comunicaran trimestralment de forma telemàtica aquelles sancions que en el trimestre immediatament anterior hagin deveingut fermes.

2. Els òrgans competents publicaran trimestralment en el «Butlletí Oficial de l'Estat» o el Butlletí oficial de la seva Comunitat Autònoma, segons el cas, les sancions que hagin deveingut fermes, sempre que l'òrgan sancionador ho acordi.

3. En la inscripció que s'efectuï en el registre previst en l'apartat 1, haurà de figurar, almenys, la denominació del prestador, el tipus d'infracció, la sanció imposada i les dates de comissió de la infracció i de la fermesa de la sanció imposada.