Llei 29/1994, de 24 de novembre, d'Arrendaments Urbans

Article 1. Àmbit d'aplicació

La present llei estableix el règim jurídic aplicable als arrendaments de finques urbanes que es destinin a habitatge o a usos distintos del d'habitatge.

Article 2. Arrendament d'habitatge

1. Es considera arrendament d'habitatge aquell arrendament que recau sobre un edifici habitable la destinació primordial del qual sigui satisfer la necessitat permanent d'habitatge de l'arrendatari.

2. Les normes reguladores de l'arrendament d'habitatge s'aplicaran també al mobiliari, els trasters, les places de garatge i qualsevol altra dependència, espai arrendat o servei cedit com a accessori de la finca pel mateix arrendador.

Article 3. Arrendament per a ús distint del d'habitatge

1. Es considera arrendament per a ús distint del d'habitatge aquell arrendament que, recaent sobre un edifici, tingui com a destinació primordial una de distinta de l'establerta en l'article anterior.

2. En especial, tindran aquesta consideració els arrendaments de finques urbanes celebrats per temporada, sigui d'estiu o qualsevol altra, i els celebrats per exercir-hi una activitat industrial, comercial, artesanal, professional, recreativa, assistencial, cultural o docent, qualssevol que siguin les persones que els celebrin.

Article 4. Règim aplicable

1. Els arrendaments regulats en la present llei se sotmetran de forma imperativa al que disposen els títols I i IV de la mateixa i al que disposen els apartats següents d'aquest article.

2. Respectant el que estableix l'apartat anterior, els arrendaments d'habitatge es regiran pels pactes, clàusules i condicions determinats per la voluntat de les parts, en el marc del que estableix el títol II de la present llei i, supletòriament, pel que disposa el Codi Civil. S'exceptuen d'això els arrendaments d'habitatges la superfície dels quals sigui superior a 300 metres quadrats o en els quals la renda inicial en còmput anual excedeixi de 5,5 vegades el salari mínim interprofessional en còmput anual i l'arrendament correspongui a la totalitat de l'habitatge. Aquests arrendaments es regiran per la voluntat de les parts, en defecte d'aquesta, pel que disposa el Títol II de la present llei i, supletòriament, per les disposicions del Codi Civil.

3. Sense perjudici del que disposa l'apartat 1, els arrendaments per a ús distint del d'habitatge es regeixen per la voluntat de les parts, en defecte d'aquesta, pel que disposa el títol III de la present llei i, supletòriament, pel que disposa el Codi Civil.

4. L'exclusió de l'aplicació dels preceptes d'aquesta llei, quan això sigui possible, haurà de fer-se de forma expressa respecte de cadascun d'ells.

5. Les parts podran pactar la submissió a mediació o arbitratge d'aquelles controvèrsies que per la seva naturalesa puguin resoldre's a través d'aquestes formes de resolució de conflictes, de conformitat amb el que estableix la legislació reguladora de la mediació en assumptes civils i mercantils i de l'arbitratge.

6. Les parts podran assenyalar una adreça electrònica als efectes de realitzar les notificacions previstes en aquesta llei, sempre que es garanteixi l'autenticitat de la comunicació i del seu contingut i quedi constància fefaent de la remissió i recepció íntegres i del moment en què es van fer.

Article 5. Arrendaments exclosos

Queden exclosos de l'àmbit d'aplicació d'aquesta llei:

a) L'ús dels habitatges que els porters, guardes, assalariats, empleats i funcionaris, tinguin assignats per raó del càrrec que exerceixin o del servei que prestin.

b) L'ús dels habitatges militars, qualssevol que sigui la seva qualificació i règim, que es regiran pel que disposa la seva legislació específica.

c) Els contractes en els quals, arrendant-se una finca amb casa-habitació, sigui l'aprofitament agrícola, pecuari o forestal del predí la finalitat primordial de l'arrendament. Aquests contractes es regiran pel que disposa la legislació aplicable sobre arrendaments rústics.

d) L'ús dels habitatges universitaris, quan hagin estat qualificats expressament com a tals per la pròpia Universitat propietària o responsable dels mateixos, que siguin assignats als alumnes matriculats a la corresponent Universitat i al personal docent i d'administració i serveis dependent d'aquella, per raó del vincle que s'estableixi entre cadascun d'ells i la Universitat respectiva, a la qual correspondrà en cada cas l'establiment de les normes a les quals se sotmetrà el seu ús.

e) La cessió temporal d'ús de la totalitat d'un habitatge moblat i equipat en condicions d'ús immediat, comercialitzat o promocionat en canals d'oferta turística o per qualsevol altre mode de comercialització o promoció, i realitzada amb finalitat lucrativa, quan estigui sotmesa a un règim específic derivat de la seva normativa sectorial turística.

Article 6. Naturalesa de les normes

Són nul·les, i es tindran per no posades, les estipulacions que modifiquin en perjudici de l'arrendatari o subarrendatari les normes del present Títol, excepte els casos en els quals la pròpia norma expressament ho autoritzi.

Article 7. Condició d'arrendament d'habitatge

L'arrendament d'habitatge no perdrà aquesta condició encara que l'arrendatari no tingui en la finca arrendada el seu habitatge permanent, sempre que hi habiti el seu cònjuge no separat legalment o de fet, o els seus fills dependents.

Article 8. Cessió del contracte i subarrendament

1. El contracte no es podrà cedir per l'arrendatari sense el consentiment escrit de l'arrendador. En cas de cessió, el cessionari se subrogarà en la posició del cedent davant l'arrendador.

2. L'habitatge arrendat només es podrà subarrendar de forma parcial i previ consentiment escrit de l'arrendador. El subarrendament es regirà pel que disposa el present Títol per a l'arrendament quan la part de la finca subarrendada es destini pel subarrendatari a la finalitat indicada en l'article 2.1. Si no es dona aquesta condició, es regirà pel que hagin pactat les parts. El dret del subarrendatari s'extingirà, en tot cas, quan ho faci el de l'arrendatari que subarrendà. El preu del subarrendament no podrà excedir, en cap cas, el que correspongui a l'arrendament.

Article 9. Termini mínim

1. La durada de l'arrendament serà lliurement pactada per les parts. Si fos inferior a cinc anys, o inferior a set anys si l'arrendador fos persona jurídica, arribat el dia del venciment del contracte, aquest es prorrogarà obligatòriament per terminis anuals fins que l'arrendament assoleixi una durada mínima de cinc anys, o de set anys si l'arrendador fos persona jurídica, excepte que l'arrendatari manifesti a l'arrendador, amb trenta dies d'antelació com a mínim a la data de terminació del contracte o de qualsevol de les pròrrogues, la seva voluntat de no renovar-lo. El termini començarà a comptar-se des de la data del contracte o des de la posada de l'immoble a disposició de l'arrendatari si aquesta fos posterior. Correspondrà a l'arrendatari la prova de la data de la posada a disposició.

2. S'entendran celebrats per un any els arrendaments per als quals no s'hagi estipulat termini de durada o aquest sigui indeterminat, sense perjudici del dret de pròrroga anual per a l'arrendatari, en els termes resultants de l'apartat anterior.

3. Un cop transcorregut el primer any de durada del contracte i sempre que l'arrendador sigui persona física, no procedirà la pròrroga obligatòria del contracte quan, al temps de la seva celebració, s'hagués fet constar en el mateix, de forma expressa, la necessitat per a l'arrendador d'ocupar l'habitatge arrendat abans del transcurs de cinc anys per destinar-la a habitatge permanent per a si o els seus familiars en primer grau de consanguinitat o per adopció o per al seu cònjuge en els supòsits de sentència ferma de separació, divorci o nul·litat matrimonial. Per exercir aquesta potestat de recuperar l'habitatge, l'arrendador haurà de comunicar a l'arrendatari que té necessitat de l'habitatge arrendat, especificant la causa o causes entre les previstes en el paràgraf anterior, almenys amb dos mesos d'antelació a la data en la qual l'habitatge s'hagi de necessitar i l'arrendatari estarà obligat a lliurar la finca arrendada en el termini esmentat si les parts no arriben a un acord distint. Si transcorreguts tres mesos a comptar de l'extinció del contracte o, en el seu cas, del desallotjament efectiu de l'habitatge, no haguessin procedit l'arrendador o els seus familiars en primer grau de consanguinitat o per adopció o el seu cònjuge en els supòsits de sentència ferma de separació, divorci o nul·litat matrimonial a ocupar-la per si, segons els casos, l'arrendatari podrà optar, en el termini de trenta dies, entre ser reposat en l'ús i gaudi de l'habitatge arrendada per un nou període de fins a cinc anys, respectant, en la resta, les condicions contractuals existents al temps de l'extinció, amb indemnització de les despeses que el desallotjament de l'habitatge li hagués suposat fins al moment de la reocupació, o ser indemnitzat per una quantitat equivalent a una mensualitat per cada any que quedés per complir fins a completar cinc anys, tret que l'ocupació no hagués tingut lloc per causa de força major.

Article 10. Pròrroga del contracte

1. Si arribada la data de venciment del contracte, o de qualsevol de les seves pròrrogues, un cop transcorreguts com a mínim cinc anys de durada d'aquell, o set anys si l'arrendador fos persona jurídica, cap de les parts hagués notificat a l'altra, almenys amb quatre mesos d'antelació a aquella data en el cas de l'arrendador i almenys amb dos mesos d'antelació en el cas de l'arrendatari, la seva voluntat de no renovar-lo, el contracte es prorrogarà obligatòriament per terminis anuals fins a un màxim de tres anys més, excepte que l'arrendatari manifesti a l'arrendador amb un mes d'antelació a la data de terminació de qualsevol de les anualitats la seva voluntat de no renovar el contracte.

2. En els contractes d'arrendament d'habitatge habitual subjectes a la present llei en els quals finalitzi el període de pròrroga obligatòria previst en l'article 9.1, o el període de pròrroga tàcita previst en l'article 10.1, podrà aplicar-se, prèvia sol·licitud de l'arrendatari, una pròrroga extraordinària del termini del contracte d'arrendament per un període màxim d'un any, durant el qual es continuaran aplicant els termes i condicions establerts per al contracte en vigor. Aquesta sol·licitud de pròrroga extraordinària requerirà l'acreditació per part de l'arrendatari d'una situació de vulnerabilitat social i econòmica sobre la base d'un informe o certificat emès en l'últim any pels serveis socials d'àmbit municipal o autonòmic i haurà de ser acceptada obligatòriament per l'arrendador quan aquest sigui un gran tenidor d'habitatge d'acord amb la definició establerta en la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l'habitatge, excepte que s'hagués subscrit entre les parts un nou contracte d'arrendament.

3. En els contractes d'arrendament d'habitatge habitual subjectes a la present llei, en els quals l'immoble s'ubiqui en una zona de mercat residencial tensionat i dins del període de vigència de la declaració de la referida zona en els termes disposats en la legislació estatal en matèria d'habitatge, finalitzi el període de pròrroga obligatòria previst en l'article 9.1 d'aquesta llei o el període de pròrroga tàcita previst en l'apartat anterior, prèvia sol·licitud de l'arrendatari, podrà prorrogar-se de manera extraordinària el contracte d'arrendament per terminis anuals, per un període màxim de tres anys, durant els quals es continuaran aplicant els termes i condicions establerts per al contracte en vigor. Aquesta sol·licitud de pròrroga extraordinària haurà de ser acceptada obligatòriament per l'arrendador, excepte que s'hagin fixat altres termes o condicions per acord entre les parts, s'hagi subscrit un nou contracte d'arrendament amb les limitacions en la renda que en el seu cas procedeixin per aplicació del que disposen els apartats 6 i 7 de l'article 17 d'aquesta llei, o en el cas que l'arrendador hagi comunicat en els terminis i condicions establerts en l'article 9.3 d'aquesta llei la necessitat d'ocupar l'habitatge arrendada per destinar-la a habitatge permanent per a si o els seus familiars en primer grau de consanguinitat o per adopció o per al seu cònjuge en els supòsits de sentència ferma de separació, divorci o nul·litat matrimonial.

4. Al contracte prorrogat li continuarà sent d'aplicació el règim legal i convencional al qual estés sotmès.

Article 11. Desistiment del contracte

L'arrendatari podrà desistir del contracte d'arrendament, un cop hagin transcorregut almenys sis mesos, sempre que ho comuniqui a l'arrendador amb una antelació mínima de trenta dies. Les parts podran pactar en el contracte que, per al cas de desistiment, l'arrendatari hagi d'indemnitzar l'arrendador amb una quantitat equivalent a una mensualitat de la renda en vigor per cada any del contracte que resti per complir. Els períodes de temps inferiors a l'any donaran lloc a la part proporcional de la indemnització.

Article 12. Desistiment i venciment en cas de matrimoni o convivència de l'arrendatari

1. Si l'arrendatari manifestés la seva voluntat de no renovar el contracte o de desistir d'ell, sense el consentiment del cònjuge que convivís amb l'esmentat arrendatari, podrà l'arrendament continuar en benefici d'aquell cònjuge.

2. A aquests efectes, podrà l'arrendador requerir el cònjuge de l'arrendatari perquè manifesti la seva voluntat al respecte. Efectuat el requeriment, l'arrendament s'extingirà si el cònjuge no contesta en un termini de quinze dies a comptar d'aquell. El cònjuge haurà d'abonar la renda corresponent fins a l'extinció del contracte, si la mateixa no estigués ja abonada.

3. Si l'arrendatari abandonés l'habitatge sense manifestació expressa de desistiment o de no renovació, l'arrendament podrà continuar en benefici del cònjuge que convivís amb aquell sempre que en el termini d'un mes d'aquell abandó, l'arrendador rebi notificació escrita del cònjuge manifestant la seva voluntat de ser arrendatari. Si el contracte s'extingís per manca de notificació, el cònjuge quedarà obligat al pagament de la renda corresponent a aquell mes.

4. El que disposen els apartats anteriors serà també d'aplicació en favor de la persona que hagués vingut convivint amb l'arrendatari de forma permanent en anàloga relació d'afectivitat a la de cònjuge, amb independència de la seva orientació sexual, durant, almenys, els dos anys anteriors al desistiment o abandó, excepte que haguessin tingut descendència en comú, en aquell cas n'hi haurà prou amb la mera convivència.

Article 13. Resolució del dret de l'arrendador

1. Si durant els cinc primers anys de durada del contracte, o set anys si l'arrendador fos persona jurídica, el dret de l'arrendador quedés resolt per l'exercici d'un retracte convencional, l'obertura d'una substitució fideicomissària, l'alienació forçosa derivada d'una execució hipotecària o de sentència judicial o l'exercici d'un dret d'opció de compra, l'arrendatari tindrà dret, en tot cas, a continuar en l'arrendament fins que es compleixin cinc anys o set anys respectivament, sense perjudici de la facultat de no renovació prevista en l'article 9.1. En contractes de durada pactada superior a cinc anys, o set anys si l'arrendador fos persona jurídica, si, transcorreguts els cinc primers anys del mateix, o els primers set anys si l'arrendador fos persona jurídica, el dret de l'arrendador quedés resolt per qualsevol de les circumstàncies esmentades en el paràgraf anterior, quedarà extingit l'arrendament. S'exceptua el supòsit en el qual el contracte d'arrendament hagi accedit al Registre de la Propietat amb anterioritat als drets determinants de la resolució del dret de l'arrendador. En aquest cas, continuarà l'arrendament per la durada pactada.

2. Els arrendaments atorgats per usufructuari, superficiari i quants tinguin un anàleg dret de gaudi sobre l'immoble, s'extingiran en finalitzar el dret de l'arrendador, a més de per les altres causes d'extinció que resultin del que disposa la present llei.

3. Duraran cinc anys els arrendaments d'habitatge aliena que l'arrendatari hagi concertat de bona fe amb la persona que aparegui com a propietari de la finca en el Registre de la Propietat, o que sembli ser-ho en virtut d'un estat de coses la creació del qual sigui imputable al vertader propietari, sense perjudici de la facultat de no renovació a la qual es refereix l'article 9.1, excepte que el referit propietari sigui persona jurídica, en aquell cas duraran set anys.

Article 14. Alienació de l'habitatge arrendat

L'adquirent d'un habitatge arrendat quedarà subrogat en els drets i obligacions de l'arrendador durant els cinc primers anys de vigència del contracte, o set anys si l'arrendador anterior fos persona jurídica, fins i tot quan concorrin en ell els requisits de l'article 34 de la Llei Hipotecària. Si la durada pactada fos superior a cinc anys, o superior a set anys si l'arrendador anterior fos persona jurídica, l'adquirent quedarà subrogat per la totalitat de la durada pactada, excepte que concorrin en ell els requisits de l'article 34 de la Llei Hipotecària. En aquest cas, l'adquirent només haurà de suportar l'arrendament durant el temps que resti per al transcurs del termini de cinc anys, o set anys en cas de persona jurídica, havent l'alienador d'indemnitzar l'arrendatari amb una quantitat equivalent a una mensualitat de la renda en vigor per cada any del contracte que, excedint del termini esmentat de cinc anys, o set anys si l'arrendador anterior fos persona jurídica, resti per complir. Quan les parts hagin estipulat que l'alienació de l'habitatge extingirà l'arrendament, l'adquirent només haurà de suportar l'arrendament durant el temps que resti per al transcurs del termini de cinc anys, o set anys si l'arrendador anterior fos persona jurídica.

Article 15. Separació, divorci o nul·litat del matrimoni de l'arrendatari

1. En els casos de nul·litat del matrimoni, separació judicial o divorci de l'arrendatari, el cònjuge no arrendatari podrà continuar en l'ús de l'habitatge arrendada quan li sigui atribuïda d'acord amb el que disposa la legislació civil que resulti d'aplicació. El cònjuge a qui s'hagi atribuït l'ús de l'habitatge arrendada de forma permanent o en un termini superior al termini que resti per complir del contracte d'arrendament, passarà a ser el titular del contracte.

2. La voluntat del cònjuge de continuar en l'ús de l'habitatge haurà de ser comunicada a l'arrendador en el termini de dos mesos des que li va ser notificada la resolució judicial corresponent, acompanyant còpia de l'esmentada resolució judicial o de la part de la mateixa que afecti l'ús de l'habitatge.

Article 16. Mort de l'arrendatari

1. En cas de mort de l'arrendatari, podran subrogar-se en el contracte: a) El cònjuge de l'arrendatari que al temps del traspàs convivís amb ell. b) La persona que hagués vingut convivint amb l'arrendatari de forma permanent en anàloga relació d'afectivitat a la de cònjuge, amb independència de la seva orientació sexual, durant, almenys, els dos anys anteriors al temps del traspàs, excepte que haguessin tingut descendència en comú, en aquell cas n'hi haurà prou amb la mera convivència. c) Els descendents de l'arrendatari que en el moment del seu traspàs estiguessin subjectes a la seva pàtria potestat o tutela, o haguessin conviscut habitualment amb ell durant els dos anys precedents. d) Els ascendents de l'arrendatari que haguessin conviscut habitualment amb ell durant els dos anys precedents al seu traspàs. e) Els germans de l'arrendatari en qui concorri la circumstància prevista en la lletra anterior. f) Les persones distintes de les esmentades en les lletres anteriors que pateixin una discapacitat igual o superior al 65 per 100, sempre que tinguin una relació de parentiu fins al tercer grau col·lateral amb l'arrendatari i hagin conviscut amb aquest durant els dos anys anteriors al traspàs. Si al temps del traspàs de l'arrendatari no existís cap d'aquestes persones, l'arrendament quedarà extingit.

2. Si existissin diverses de les persones esmentades, a falta d'acord unànime sobre qui d'ells serà el beneficiari de la subrogació, regirà l'ordre de prelació establert en l'apartat anterior, excepte en el fet que els pares septuagenaris seran preferits als descendents. Entre els descendents i entre els ascendents, tindrà preferència el més pròxim en grau, i entre els germans, el de doble vincle sobre el germà de vincle senzill. Els casos d'igualtat es resoldran a favor de qui tingués una discapacitat igual o superior al 65 per 100; en defecte d'aquesta situació, de qui tingués majors càrregues familiars i, en última instància, en favor del descendent de menor edat, l'ascendent de major edat o el germà més jove.

3. L'arrendament s'extingirà si en el termini de tres mesos des de la mort de l'arrendatari l'arrendador no rep notificació per escrit del fet del traspàs, amb certificat registral de defunció, i de la identitat del subrogat, indicant el seu parentiu amb el difunt i oferint, en el seu cas, un principi de prova que compleix els requisits legals per subrogar-se. Si l'extinció es produeix, tots els que poguessin succeir l'arrendatari, excepte els que renunciïn a la seva opció notificant-ho per escrit a l'arrendador en el termini del mes següent al traspàs, quedaran solidàriament obligats al pagament de la renda d'aquells tres mesos. Si l'arrendador rebés en temps i forma diverses notificacions els remitents de les quals sostinguin la seva condició de beneficiaris de la subrogació, podrà l'arrendador considerar-los deutors solidaris de les obligacions pròpies de l'arrendatari, mentre mantinguin la seva pretensió de subrogar-se.

4. En arrendaments la durada inicial dels quals sigui superior a cinc anys, o set anys si l'arrendador fos persona jurídica, les parts podran pactar que no hi hagi dret de subrogació en cas de traspàs de l'arrendatari, quan aquest tingui lloc transcorreguts els cinc primers anys de durada de l'arrendament, o els set primers anys si l'arrendador fos persona jurídica, o que l'arrendament s'extingeixi als cinc anys quan el traspàs s'hagués produït amb anterioritat, o als set anys si l'arrendador fos persona jurídica. En tot cas, no es podrà pactar aquesta renúncia al dret de subrogació en cas que les persones que puguin exercitar tal dret en virtut del que disposa l'apartat 1 d'aquest article es trobin en situació d'especial vulnerabilitat i afecti menors d'edat, persones amb discapacitat o persones majors de 65 anys.

Article 17. Determinació de la renda

1. La renda serà la que lliurement estipulin les parts.

2. Excepte pacte en contrari, el pagament de la renda serà mensual i haurà d'efectuar-se en els set primers dies del mes. En cap cas podrà l'arrendador exigir el pagament anticipat de més d'una mensualitat de renda.

3. El pagament s'efectuarà a través de mitjans electrònics. Excepcionalment, quan alguna de les parts manqui de compte bancari o accés a mitjans electrònics de pagament i a sol·licitud d'aquesta, es podrà efectuar en metàl·lic i a l'habitatge arrendat.

4. L'arrendador queda obligat a lliurar a l'arrendatari rebut del pagament, excepte que s'hagués pactat que aquest es realitzi mitjançant procediments que acreditin el compliment efectiu de l'obligació de pagament per l'arrendatari. El rebut o document acreditatiu que el substitueixi haurà de contenir separadament les quantitats abonades pels distints conceptes dels quals es compongui la totalitat del pagament i, específicament, la renda en vigor. Si l'arrendador no lliura el rebut, seran al seu compte totes les despeses que s'originin a l'arrendatari per deixar constància del pagament.

5. En els contractes d'arrendament podrà acordar-se lliurement per les parts que, durant un termini determinat, l'obligació del pagament de la renda pugui reemplaçar-se total o parcialment pel compromís de l'arrendatari de reformar o rehabilitar l'immoble en els termes i condicions pactats. En finalitzar l'arrendament, l'arrendatari no podrà demanar en cap cas compensació addicional pel cost de les obres realitzades en l'immoble. L'incompliment per part de l'arrendatari de la realització de les obres en els termes i condicions pactats podrà ser causa de resolució del contracte d'arrendament i resultarà aplicable el que disposa l'apartat 2 de l'article 23.

6. En els contractes d'arrendament d'habitatge subjectes a la present llei en els quals l'immoble s'ubiqui en una zona de mercat residencial tensionat dins del període de vigència de la declaració de la referida zona en els termes disposats en la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l'habitatge, la renda pactada a l'inici del nou contracte no podrà excedir de l'última renda de contracte d'arrendament d'habitatge habitual que hagués estat vigent en els últims cinc anys en el mateix habitatge, un cop aplicada la clàusula d'actualització anual de la renda del contracte anterior, sense que es puguin fixar noves condicions que estableixin la repercussió a l'arrendatari de quotes o despeses que no estiguessin recollides en el contracte anterior. Únicament podrà incrementar-se, més enllà del que procedeixi de l'aplicació de la clàusula d'actualització anual de la renda del contracte anterior, en un màxim del 10 per 100 sobre l'última renda de contracte d'arrendament d'habitatge habitual que hagués estat vigent en els últims cinc anys en el mateix habitatge, quan s'acrediti algun dels supòsits següents: a) Quan l'habitatge hagués estat objecte d'una actuació de rehabilitació en els termes previstos en l'apartat 1 de l'article 41 del Reglament de l'Impost sobre la Renda de les Persones Físiques, que hagués finalitzat en els dos anys anteriors a la data de la celebració del nou contracte d'arrendament. b) Quan en els dos anys anteriors a la data de la celebració del nou contracte d'arrendament s'haguessin finalitzat actuacions de rehabilitació o millora de l'habitatge en la qual s'hagi acreditat un estalvi d'energia primària no renovable del 30 per 100, a través de sengles certificats d'eficiència energètica de l'habitatge, un posterior a l'actuació i un altre anterior que s'hagués registrat com a màxim dos anys abans de la data de l'esmentada actuació. c) Quan en els dos anys anteriors a la data de la celebració del nou contracte d'arrendament s'haguessin finalitzat actuacions de millora de l'accessibilitat, degudament acreditades. d) Quan el contracte d'arrendament se signi per un període de deu o més anys, o bé s'estableixi un dret de pròrroga al qual pugui acollir-se voluntàriament l'arrendatari, que li permeti de manera potestativa prorrogar el contracte en els mateixos termes i condicions durant un període de deu o més anys.

7. Sense perjudici del que disposa l'apartat anterior, en els contractes d'arrendament d'habitatge subjectes a la present llei en els quals l'arrendador sigui un gran tenidor d'habitatge d'acord amb la definició establerta en la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l'habitatge, i en els quals l'immoble s'ubiqui en una zona de mercat residencial tensionat dins del període de vigència de la declaració de la referida zona en els termes disposats en la referida Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l'habitatge, la renda pactada a l'inici del nou contracte no podrà excedir del límit màxim del preu aplicable conforme al sistema d'índexs de preus de referència atenent les condicions i característiques de l'habitatge arrendada i de l'edifici en el qual s'ubiqui. Aquesta mateixa limitació s'aplicarà als contractes d'arrendament d'habitatge en els quals l'immoble s'ubiqui en una zona de mercat residencial tensionat dins del període de vigència de la declaració de la referida zona i sobre el qual no hagués estat vigent cap contracte d'arrendament d'habitatge en els últims cinc anys, sempre que així es reculli en la resolució del Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana.

Article 18. Actualització de la renda

1. Durant la vigència del contracte, la renda només podrà ser actualitzada per l'arrendador o l'arrendatari en la data en la qual es compleixi cada any de vigència del contracte, en els termes pactats per les parts. En defecte de pacte exprés, no s'aplicarà actualització de rendes als contractes. En cas de pacte exprés entre les parts sobre algun mecanisme d'actualització de valors monetaris que no detalli l'índex o metodologia de referència, la renda s'actualitzarà per a cada anualitat per referència a la variació anual de l'Índex de Garantia de Competitivitat a data de cada actualització, prenent com a mes de referència per a l'actualització el que correspongui a l'últim índex que estigués publicat en la data d'actualització del contracte. En tot cas, l'increment produït com a conseqüència de l'actualització anual de la renda no podrà excedir del resultat d'aplicar la variació percentual experimentada per l'Índex de Preus de Consum a data de cada actualització, prenent com a mes de referència per a l'actualització el que correspongui a l'últim índex que estigués publicat en la data d'actualització del contracte.

2. La renda actualitzada serà exigible a l'arrendatari a partir del mes següent a aquell en el qual la part interessada ho notifiqui a l'altra part per escrit, expressant el percentatge d'alteració aplicat i acompanyant, si l'arrendatari ho exigís, l'oportuna certificació de l'Institut Nacional d'Estadística. Serà vàlida la notificació efectuada per nota en el rebut de la mensualitat del pagament precedent.

Article 19. Elevació de renda per millores

1. La realització per l'arrendador d'obres de millora, transcorreguts cinc anys de durada del contracte, o set anys si l'arrendador fos persona jurídica, li donarà dret, excepte pacte en contrari, a elevar la renda anual en la quantia que resulti d'aplicar al capital invertit en la millora, el tipus d'interès legal dels diners en el moment de la terminació de les obres incrementat en tres punts, sense que pugui excedir l'augment del vint per 100 de la renda vigent en aquell moment. Per al càlcul del capital invertit, s'hauran de descomptar les subvencions públiques obtingudes per a la realització de l'obra.

2. Quan la millora afecti diverses finques d'un edifici en règim de propietat horitzontal, l'arrendador haurà de repartir proporcionalment entre totes elles el capital invertit, aplicant, a aquest efecte, les quotes de participació que corresponguin a cadascuna d'aquelles. En el supòsit d'edificis que no es trobin en règim de propietat horitzontal, el capital invertit es repartirà proporcionalment entre les finques afectades per acord entre arrendador i arrendataris. En defecte d'acord, es repartirà proporcionalment en funció de la superfície de la finca arrendada.

3. L'elevació de renda es produirà des del mes següent a aquell en el qual, ja finalitzades les obres, l'arrendador notifiqui per escrit a l'arrendatari la quantia d'aquella, detallant els càlculs que condueixen a la seva determinació i aportant còpies dels documents dels quals resulti el cost de les obres realitzades.

4. Sense perjudici del que disposen els apartats anteriors i de la indemnització que procedeixi en virtut de l'article 22, en qualsevol moment des de l'inici de la vigència del contracte d'arrendament i previ acord entre arrendador i arrendatari, podran realitzar-se obres de millora en l'habitatge arrendada i incrementar-se la renda del contracte, sense que això impliqui la interrupció del període de pròrroga obligatòria establert en l'article 9 o de pròrroga tàcita a la qual es refereix l'article 10 de la present Llei, o un nou inici del còmput d'aquests terminis.

Article 20. Despeses generals i de serveis individuals

1. Les parts podran pactar que les despeses generals per a l'adequat sosteniment de l'immoble, els seus serveis, tributs, càrregues i responsabilitats que no siguin susceptibles d'individualització i que corresponguin a l'habitatge arrendada o als seus accessoris, siguin a càrrec de l'arrendatari. En edificis en règim de propietat horitzontal, tals despeses seran les que corresponguin a la finca arrendada en funció de la seva quota de participació. En edificis que no es trobin en règim de propietat horitzontal, tals despeses seran les que s'hagin assignat a la finca arrendada en funció de la seva superfície. Per a la seva validesa, aquest pacte haurà de constar per escrit i determinar l'import anual d'aquelles despeses a la data del contracte. El pacte que es refereixi a tributs no afectarà l'Administració. Les despeses de gestió immobiliària i les de formalització del contracte seran a càrrec de l'arrendador.

2. Durant els cinc primers anys de vigència del contracte, o durant els set primers anys si l'arrendador fos persona jurídica, la suma que l'arrendatari hagi d'abonar pel concepte al qual es refereix l'apartat anterior, amb excepció dels tributs, només podrà incrementar-se, per acord de les parts, anualment, i mai en un percentatge superior al doble d'aquell en el qual pugui incrementar-se la renda conforme al que disposa l'apartat 1 de l'article 18.

3. Les despeses per serveis amb els quals compti la finca arrendada que s'individualitzin mitjançant aparells comptadors seran en tot cas a compte de l'arrendatari.

4. El pagament de les despeses al qual es refereix el present article s'acreditarà en la forma prevista en l'article 17.4.

Article 21. Conservació de l'habitatge

1. L'arrendador està obligat a realitzar, sense dret a elevar per això la renda, totes les reparacions que siguin necessàries per conservar l'habitatge en les condicions d'habitabilitat per servir a l'ús convingut, excepte quan el deteriorament de la reparació del qual es tracti sigui imputable a l'arrendatari d'acord amb el que disposen els articles 1.563 i 1.564 del Codi Civil. L'obligació de reparació té el seu límit en la destrucció de l'habitatge per causa no imputable a l'arrendador.

2. Quan l'execució d'una obra de conservació no pugui raonablement diferir-se fins a la conclusió de l'arrendament, l'arrendatari estarà obligat a suportar-la, encara que li sigui molt molesta o durant ella es vegi privat d'una part de l'habitatge. Si l'obra durés més de vint dies, haurà de disminuir-se la renda en proporció a la part de l'habitatge de la qual l'arrendatari es vegi privat.

3. L'arrendatari haurà de posar en coneixement de l'arrendador, en el termini més breu possible, la necessitat de les reparacions que contempla l'apartat 1 d'aquest article, a l'exclusiu efecte del qual haurà de facilitar a l'arrendador la verificació directa, per si mateix o pels tècnics que designi, de l'estat de l'habitatge. En tot moment, i prèvia comunicació a l'arrendador, podrà realitzar les que siguin urgents per evitar un dany imminent o una incomoditat greu, i exigir de manera immediata el seu import a l'arrendador.

4. Les petites reparacions que exigeixi el desgast per l'ús ordinari de l'habitatge seran a càrrec de l'arrendatari.

Article 22. Obres de millora

1. L'arrendatari estarà obligat a suportar la realització per l'arrendador d'obres de millora l'execució de les quals no pugui raonablement diferir-se fins a la conclusió de l'arrendament.

2. L'arrendador que es proposi realitzar una d'aquestes obres haurà de notificar per escrit a l'arrendatari, almenys amb tres mesos d'antelació, la naturalesa, inici, durada i cost previsibles. Durant el termini d'un mes des d'aquesta notificació, l'arrendatari podrà desistir del contracte, excepte que les obres no afectin o afectin de manera irrellevant l'habitatge arrendada. L'arrendament s'extingirà en el termini de dos mesos a comptar des del desistiment, durant els quals no podran començar les obres.

3. L'arrendatari que suporti les obres tindrà dret a una reducció de la renda en proporció a la part de l'habitatge de la qual es vegi privat per causa d'aquelles, així com a la indemnització de les despeses que les obres l'obliguin a efectuar.

Article 23. Obres de l'arrendatari

1. L'arrendatari no podrà realitzar sense el consentiment de l'arrendador, expressat per escrit, obres que modifiquin la configuració de l'habitatge o dels accessoris al quals es refereix l'apartat 2 de l'article 2. En cap cas l'arrendatari podrà realitzar obres que provoquin una disminució en l'estabilitat o seguretat de l'habitatge.

2. Sense perjudici de la facultat de resoldre el contracte, l'arrendador que no hagi autoritzat la realització de les obres podrà exigir, en concloure el contracte, que l'arrendatari reposi les coses a l'estat anterior o conservar la modificació efectuada, sense que aquest pugui reclamar cap indemnització. Si, malgrat el que estableix l'apartat 1 del present article, l'arrendatari ha realitzat unes obres que han provocat una disminució de l'estabilitat de l'edificació o de la seguretat de l'habitatge o els seus accessoris, l'arrendador podrà exigir de manera immediata de l'arrendatari la reposició de les coses a l'estat anterior.

Article 24. Arrendataris amb discapacitat

1. L'arrendatari, prèvia notificació escrita a l'arrendador, podrà realitzar a l'interior de l'habitatge aquelles obres o actuacions necessàries perquè pugui ser utilizada de forma adequada i d'acord amb la discapacitat o l'edat superior a setanta anys, tant del propi arrendatari com del seu cònjuge, de la persona amb qui convisqui de forma permanent en anàloga relació d'afectivitat, amb independència de la seva orientació sexual, o dels seus familiars que amb algun d'ells convisquin de forma permanent, sempre que no afectin elements o serveis comuns de l'edifici ni provoquin una disminució en la seva estabilitat o seguretat.

2. L'arrendatari estarà obligat, en acabar el contracte, a reposar l'habitatge a l'estat anterior, si així ho exigeix l'arrendador.

Article 25. Dret d'adquisició preferent

1. En cas de venda de l'habitatge arrendada, tindrà l'arrendatari dret d'adquisició preferent sobre la mateixa, en les condicions previstes en els apartats següents.

2. L'arrendatari podrà exercitar un dret de tempteig sobre la finca arrendada en un termini de trenta dies naturals, a comptar des del següent al qual se li notifiqui de forma fefaent la decisió de vendre la finca arrendada, el preu i les restants condicions essencials de la transmissió. Els efectes de la notificació previnguda en el paràgraf anterior caducaran als cent vuitanta dies naturals següents a la mateixa.

3. En el cas al qual es refereix l'apartat anterior, podrà l'arrendatari exercitar el dret de retracte, amb subjecció al que disposa l'article 1.518 del Codi Civil, quan no se li hagués fet la notificació previnguda o s'hagués omès en ella qualsevol dels requisits exigits, així com quan resultés inferior el preu efectiu de la compravenda o menys oneroses les seves restants condicions essencials. El dret de retracte caducarà als trenta dies naturals, comptats des del següent a la notificació que de forma fefaent haurà de fer l'adquirent a l'arrendatari de les condicions essencials en les quals s'efectuà la compravenda, mitjançant lliurament de còpia de l'escriptura o document en el qual fos formalitzada.

4. El dret de tempteig o retracte de l'arrendatari tindrà preferència sobre qualsevol altre dret similar, excepte el retracte reconegut al condueño de l'habitatge o el convencional que figurés inscrit en el Registre de la Propietat al temps de celebrar-se el contracte d'arrendament.

5. Per inscriure en el Registre de la Propietat els títols de venda d'habitatges arrendats haurà de justificar-se que han tingut lloc, en els seus respectius casos, les notificacions previngudes en els apartats anteriors, amb els requisits en ells exigits. Quan l'habitatge venuda no estigués arrendada, perquè sigui inscriptible l'adquisició, el venedor haurà de declarar-ho així en l'escriptura, sota la pena de falsedat en document públic.

6. Quan la venda recaigui, a més de sobre l'habitatge arrendada, sobre els altres objectes llogats com a accessoris de l'habitatge pel mateix arrendador a la qual es refereix l'article 3, l'arrendatari no podrà exercitar els drets d'adquisició preferent sol sobre l'habitatge.

7. No hi haurà lloc als drets de tempteig o retracte quan l'habitatge arrendada es vengui conjuntament amb les restants habitatges o locals propietat de l'arrendador que formin part d'un mateix immoble ni tampoc quan es venguin de forma conjunta per distints propietaris a un mateix comprador la totalitat dels pisos i locals de l'immoble. En tals casos, la legislació sobre habitatge podrà establir el dret de tempteig i retracte, respecte a la totalitat de l'immoble, en favor de l'òrgan que designi l'Administració competent en matèria d'habitatge. Si en l'immoble solament existís un habitatge, l'arrendatari tindrà els drets de tempteig i retracte previstos en aquest article.

8. No obstant el que estableixen els apartats anteriors, les parts podran pactar la renúncia de l'arrendatari al dret d'adquisició preferent. En els casos en els quals s'hagi pactat aquella renúncia, l'arrendador haurà de comunicar a l'arrendatari la seva intenció de vendre l'habitatge amb una antelació mínima de trenta dies a la data de formalització del contracte de compravenda.

Article 26. Habitabilitat de l'habitatge

Quan l'execució en l'habitatge arrendada d'obres de conservació o d'obres acordades per una autoritat competent la facin inhabitable, tindrà l'arrendatari l'opció de suspendre el contracte o de desistir del mateix, sense cap indemnització. La suspensió del contracte suposarà, fins a la finalització de les obres, la paralització del termini del contracte i la suspensió de l'obligació de pagament de la renda.

Article 27. Incompliment d'obligacions

1. L'incompliment per qualsevol de les parts de les obligacions resultants del contracte donarà dret a la part que hagués complert les seves a exigir el compliment de l'obligació o a promoure la resolució del contracte d'acord amb el que disposa l'article 1.124 del Codi Civil.

2. A més, l'arrendador podrà resoldre de ple dret el contracte per les causes següents: a) La manca de pagament de la renda o, en el seu cas, de qualsevol de les quantitats el pagament de les quals hagi assumit o correspongui a l'arrendatari. b) La manca de pagament de l'import de la fiança o de la seva actualització. c) El subarrendament o la cessió no consentits. d) La realització de danys causats dolosament en la finca o d'obres no consentides per l'arrendador quan el consentiment d'aquest sigui necessari. e) Quan a l'habitatge tinguin lloc activitats molestes, insalubres, nocives, perilloses o il·lícites. f) Quan l'habitatge deixi d'estar destinada de forma primordial a satisfer la necessitat permanent d'habitatge de l'arrendatari o de qui efectivament la vingués ocupant d'acord amb el que disposa l'article 7.

3. Del mateix mode, l'arrendatari podrà resoldre el contracte per les causes següents: a) La no realització per l'arrendador de les reparacions a les quals es refereix l'article 21. b) La pertorbació de fet o de dret que realitzi l'arrendador en la utilització de l'habitatge.

4. Tractant-se d'arrendaments de finca urbana inscrits en el Registre de la Propietat, si s'hagués estipulat en el contracte que l'arrendament quedarà resolt per manca de pagament de la renda i que en tal cas haurà de restituir-se immediatament l'immoble a l'arrendador, la resolució tindrà lloc de ple dret un cop l'arrendador hagi requerit judicial o notarialment l'arrendatari en el domicili designat a aquest efecte en la inscripció, instant-lo al pagament o compliment, i aquest no hagi contestat al requeriment en els deu dies hàbils següents, o contesti acceptant la resolució de ple dret, tot això per mitjà del mateix jutge o notari que va fer el requeriment. El títol aportat al procediment registral, juntament amb la còpia de l'acta de requeriment, de la qual resulti la notificació i que no s'hagi contestat per el requerit de pagament o que s'hagi contestat acceptant la resolució de ple dret, serà títol suficient per practicar la cancel·lació de l'arrendament en el Registre de la Propietat. Si hi hagués càrregues posteriors que recaiguin sobre l'arrendament, serà a més necessari per a la seva cancel·lació justificar la notificació fefaent als titulars d'aquestes, en el domicili que consti en el Registre, i acreditar la consignació al seu favor davant el mateix notari, de la fiança prestada per l'arrendatari.

Article 28. Extinció de l'arrendament

El contracte d'arrendament s'extingirà, a més de per les restants causes contemplades en el present Títol, per les següents: a) Per la pèrdua de la finca arrendada per causa no imputable a l'arrendador. b) Per la declaració ferma de ruïna acordada per l'autoritat competent.

Article 29. Alienació de la finca arrendada

L'adquirent de la finca arrendada quedarà subrogat en els drets i obligacions de l'arrendador, excepte que concorrin en l'adquirent els requisits de l'article 34 de la Llei Hipotecària.

Article 30. Conservació, millora i obres de l'arrendatari

El que disposen els articles 21, 22, 23 i 26 d'aquesta llei serà també aplicable als arrendaments que regula el present Títol. També ho serà el que disposa l'article 19 des del començament de l'arrendament.

Article 31. Dret d'adquisició preferent

El que disposa l'article 25 de la present llei serà d'aplicació als arrendaments que regula aquest Títol.

Article 32. Cessió del contracte i subarrendament

1. Quan en la finca arrendada s'exerceixi una activitat empresarial o professional, l'arrendatari podrà subarrendar la finca o cedir el contracte d'arrendament sense necessitat de comptar amb el consentiment de l'arrendador.

2. L'arrendador té dret a una elevació de renda del 10 per 100 de la renda en vigor en el cas de produir-se un subarrendament parcial, i del 20 en el cas de produir-se la cessió del contracte o el subarrendament total de la finca arrendada.

3. No es reputarà cessió el canvi produït en la persona de l'arrendatari per conseqüència de la fusió, transformació o escissió de la societat arrendatària, però l'arrendador tindrà dret a l'elevació de la renda prevista en l'apartat anterior.

4. Tant la cessió com el subarrendament hauran de notificar-se de forma fefaent a l'arrendador en el termini d'un mes des que aquells s'haguessin concertat.

Article 33. Mort de l'arrendatari

En cas de traspàs de l'arrendatari, quan en el local s'exerceixi una activitat empresarial o professional, l'hereu o legatari que continuï l'exercici de l'activitat podrà subrogar-se en els drets i obligacions de l'arrendatari fins a l'extinció del contracte. La subrogació haurà de notificar-se per escrit a l'arrendador dins dels dos mesos següents a la data del traspàs de l'arrendatari.

Article 34. Indemnització a l'arrendatari

L'extinció per transcurs del terme convencional de l'arrendament d'una finca en la qual durant els últims cinc anys s'hagi vingut exercint una activitat comercial de venda al públic, donarà a l'arrendatari dret a una indemnització a càrrec de l'arrendador, sempre que l'arrendatari hagi manifestat amb quatre mesos d'antelació a l'expiració del termini la seva voluntat de renovar el contracte per un mínim de cinc anys més i per una renda de mercat. Es considerarà renda de mercat la que a aquest efecte acordin les parts; en defecte de pacte, la que, a l'efecte, determini l'àrbitre designat per les parts. La quantia de la indemnització es determinarà en la forma següent: 1. Si l'arrendatari iniciés en el mateix municipi, dins dels sis mesos següents a l'expiració de l'arrendament, l'exercici de la mateixa activitat a la qual vingués estant dedicat, la indemnització comprendrà les despeses del trasllat i els perjudicis derivats de la pèrdua de clientela ocorreguda respecte a la que tingués en el local anterior, calculada respecte a l'habuda durant els sis primers mesos de la nova activitat. 2. Si l'arrendatari iniciés dins dels sis mesos següents a l'extinció de l'arrendament una activitat diferent o no iniciés cap activitat, i l'arrendador o un tercer desenvolupa en la finca dins del mateix termini la mateixa activitat o una d'afí a la desenvolupada per l'arrendatari, la indemnització serà d'una mensualitat per any de durada del contracte, amb un màxim de divuit mensualitats. Es consideraran afins les activitats típicament aptes per beneficiar-se, encara que solament en part, de la clientela captada per l'activitat que va exercir l'arrendatari. En cas de manca d'acord entre les parts sobre la quantia de la indemnització, la mateixa serà fixada per l'àrbitre designat per aquelles.

Article 35. Resolució de ple dret

L'arrendador podrà resoldre de ple dret el contracte per les causes previstes en les lletres a), b), d) i e) de l'apartat 2 de l'article 27 i per la cessió o subarrendament del local incomplint el que disposa l'article 32.

Article 36. Fiança

1. En celebrar-se el contracte serà obligatòria l'exigència i prestació de fiança en metàl·lic en quantitat equivalent a una mensualitat de renda en l'arrendament d'habitatges i de dues en l'arrendament per a ús distint del d'habitatge.

2. Durant els cinc primers anys de durada del contracte, o durant els set primers anys si l'arrendador fos persona jurídica, la fiança no estarà subjecta a actualització. Però cada vegada que l'arrendament es prorrogui, l'arrendador podrà exigir que la fiança sigui incrementada, o l'arrendatari que disminueixi, fins a fer-se igual a una o dues mensualitats de la renda vigent, segons procedeixi, al temps de la pròrroga.

3. L'actualització de la fiança durant el període de temps en el qual el termini pactat per a l'arrendament excedeixi de cinc anys, o de set anys si l'arrendador fos persona jurídica, es regirà pel que estipulin a l'efecte les parts. A falta de pacte específic, l'acordat sobre actualització de la renda es presumirà volgut també per a l'actualització de la fiança.

4. El saldo de la fiança en metàl·lic que hagi de ser restituïda a l'arrendatari en acabar l'arrendament mereixerà l'interès legal, transcorregut un mes des del lliurament de les claus pel mateix sense que s'hagués fet efectiva aquella restitució.

5. Les parts podran pactar qualsevol tipus de garantia del compliment per l'arrendatari de les seves obligacions arrendatícies addicional a la fiança en metàl·lic. En el cas de l'arrendament d'habitatge, en contractes de fins a cinc anys de durada, o de fins a set anys si l'arrendador fos persona jurídica, el valor d'aquesta garantia addicional no podrà excedir de dues mensualitats de renda.

6. Queden exceptuades de l'obligació de prestar fiança l'Administració General de l'Estat, les Administracions de les comunitats autònomes i les entitats que integren l'Administració Local, els organismes autònoms, les entitats públiques empresarials i altres ens públics vinculats o dependents d'elles, i les Mútues col·laboradores amb la Seguretat Social en la seva funció pública de col·laboració en la gestió de la Seguretat Social, així com els seus Centres Mancomunats, quan la renda hagi de ser satisfeta a càrrec dels seus respectius pressupostos.

Article 37. Formalització de l'arrendament

Les parts podran compel·lir-se recíprocament a la formalització per escrit del contracte d'arrendament. En aquest cas, es farà constar la identitat dels contractants, la identificació de la finca arrendada, la durada pactada, la renda inicial del contracte i les altres clàusules que les parts haguessin lliurement acordat.

Article 38. Competència

(Derogat per la disposició derogatòria única.2.6 de la Llei 1/2000, de 7 de gener.)

Article 39. Procediment

(Derogat per la disposició derogatòria única.2.6 de la Llei 1/2000, de 7 de gener.)

Article 40. Acumulació d'accions

(Derogat per la disposició derogatòria única.2.6 de la Llei 1/2000, de 7 de gener.)