Llei 49/2003, de 26 de novembre, d'Arrendaments Rústics

Article 1. Arrendament rústic

1. Es consideraran arrendaments rústics aquells contractes mitjançant els quals se cedeixen temporalment una o diverses finques, o part d'elles, per al seu aprofitament agrícola, ramader o forestal a canvi d'un preu o renda.

2. Aquests contractes es regeixen per allò que les parts hagin expressat en el contracte, sempre que no s'oposi a aquesta llei. Supletòriament, regirà el Codi Civil i, en el seu defecte, els usos i costums que siguin aplicables.

3. Tindran també la mateixa consideració els arrendaments d'explotacions agrícoles, ramaderes o forestals, als quals s'aplicaran les disposicions d'aquesta llei que siguin compatibles amb la seva naturalesa i sempre en defecte del que les parts hagin expressat en el contracte.

Article 2. Arrendament d'explotació

S'entendrà que l'arrendament és d'explotació, ja estigui constituïda amb anterioritat o en concertar el contracte, quan ella sigui objecte del mateix en el conjunt dels seus elements, considerada com una unitat orgànica i sempre que les parts ho facin constar expressament, acompanyant el corresponent inventari.

Article 3. Drets de producció agrícoles i altres drets

Els drets de producció agrícoles i altres drets inherents a les finques o les explotacions integraran el contingut del contracte, tant en els arrendaments de finques com en els d'explotacions.

Article 4. Compatibilitat d'arrendaments

1. Una mateixa finca pot ser susceptible de diversos arrendaments simultanis, quan cadascun tingui com a objecte distints aprofitaments compatibles i principals.

2. Excepte pacte exprés, en l'arrendament d'una finca per al seu aprofitament agrícola, ramader o forestal no es consideraran inclosos aprofitaments d'una altra naturalesa, com la caça.

Article 5. Contractes no considerats com a arrendaments rústics

No es consideraran arrendaments rústics els contractes de recol·lecció de collites a canvi d'una part dels productes, ni, en general, els de realització d'alguna tasca agrícola clarament individualitzada, encara que es retribueixi o compensi amb una participació en els productes o amb algun aprofitament singular.

Article 6. Arrendaments exceptuats d'aquesta llei

Queden exceptuats d'aquesta llei:

a) Els arrendaments que per la seva índole siguin solament de temporada, inferior a l'any agrícola.

b) Els arrendaments de terres llaurades i preparades per compte del propietari per a la sembra o per a la plantació a la qual específicament es refereixi el contracte.

c) Els que tinguin per objecte finques adquirides per causa d'utilitat pública o d'interès social, en els termes que disposi la legislació especial aplicable.

d) Els que tinguin com a objecte principal:

1r Aprofitaments de rostolls, pastures secundàries, prades roturades, montaneres i, en general, aprofitaments de caràcter secundari.

2n Aprofitaments encaminats a sembrar o millorar guarets.

3r La caça.

4t Explotacions ramaderes de tipus industrial, o locals o terrenys dedicats exclusivament a l'estabulació del bestiar.

5è Qualsevol altra activitat diferent de l'agrícola, ramadera o forestal.

e) Els arrendaments que afectin béns comunals, béns propis de les corporacions locals i boscos veïnals en mà comú, que es regiran per les seves normes específiques.

Article 7. Inaplicació de la llei

1. Tampoc s'aplicarà aquesta llei als arrendaments inclosos en l'àmbit d'aplicació de la Llei d'Arrendaments Urbans, de conformitat amb el títol I de la mateixa, o aquells que tinguin per objecte, inicial o posteriorment, finques en les quals concorri alguna de les circumstàncies següents:

a) Constituir, d'acord amb la legislació específica, sòl urbà o sòl urbanitzable al qual es refereix l'article 27.1 de la Llei 6/1998, de 13 d'abril, sobre règim del sòl i valoracions.

b) Ser accessòries d'edificis o d'explotacions alienes al destí rústic, sempre que el rendiment diferent del rústic sigui superior en més del doble a aquest.

2. Si, vigent el contracte, sobrevingués alguna de les circumstàncies determinades en l'apartat anterior, l'arrendador podrà posar fi a l'arrendament, d'acord amb el que disposa l'article 25, mitjançant un termini de preavís d'un any. Això s'aplicarà igualment a l'arrendament d'explotacions, quan les circumstàncies contemplades afectin les finques que les integren o altres dels seus elements en una proporció superior al 50 per cent.

Article 8. Desplegament del contracte

1. L'arrendatari de finques rústiques té dret a determinar el tipus de cultiu, sense perjudici de tornar-les, en acabar l'arrendament, en l'estat en què les va rebre i del que disposa sobre millores en aquesta llei.

Seran nuls els pactes que imposin a l'arrendatari qualsevol restricció sobre els cultius o sobre el destí dels productes, excepte els que tinguin per fi evitar que la terra sigui esquilmada o siguin conseqüència de la normativa comunitària i de disposicions legals o reglamentàries.

2. Quan la determinació del tipus o sistema de cultiu impliqui transformació del destí o suposi millores extraordinàries, solament podrà fer-se mitjançant acord exprés entre les parts i, si escau, en compliment de la normativa comunitària i de les normes legals o reglamentàries pertinents.

3. En l'arrendament d'explotació, l'arrendatari gaudeix igualment de plena autonomia en l'exercici de la seva activitat empresarial, i assumeix l'obligació de conservar la unitat orgànica de l'explotació i d'efectuar, en acabar l'arrendament, la seva devolució a l'arrendador.

Article 9. Capacitat i limitacions a l'extensió de l'arrendament

1. Podran celebrar-se arrendaments rústics entre persones físiques o jurídiques.

És agricultor professional, als efectes d'aquesta llei, qui obtingui uns ingressos bruts anuals procedents de l'activitat agrària superiors al doble de l'Indicador públic de renda d'efectes múltiples (IPREM) establert en el Reial decret llei 3/2004 de 25 de juny, per a la racionalització de la regulació del Salari Mínim Interprofessional i per a l'increment de la seva quantia, i la dedicació directa i personal a les quals suposi, almenys, el 25 per cent del seu temps de treball.

2. En tot cas, podran ser arrendatàries les cooperatives agràries, les cooperatives d'explotació comunitària de la terra, les societats agràries de transformació i les comunitats de béns.

3. Per ser arrendatàries, les persones jurídiques, siguin civils, mercantils o laborals, incloses les societats agràries de transformacions (SAT), hauran de tenir, inclòs en el seu objecte social, d'acord amb els seus estatuts, l'exercici de l'activitat agrària i, si escau, d'activitats complementàries a aquesta dins de l'àmbit rural, sempre que no excedeixin els límits establerts en l'apartat 6.

A aquests efectes, es consideren activitats complementàries la participació i presència del titular, com a conseqüència d'elecció pública, en institucions de caràcter representatiu, així com en òrgans de representació de caràcter sindical, cooperatiu o professional, sempre que aquests es trobin vinculats al sector agrari, les de transformació i venda directa dels productes de la seva explotació i les relacionades amb la conservació de l'espai natural i protecció del medi ambient, igual que les turístiques, cinegètiques i artesanals realitzades en la seva explotació.

4. El menor les finques o explotacions del qual hagin estat arrendades pel seu pare, mare o tutor podrà posar fi al contracte una vegada emancipat, sempre que hagi transcorregut la durada mínima prevista en l'article 12, i ho comunicarà a l'arrendatari en el termini de sis mesos des que va assolir aquest estat o, si escau, des que falti un any perquè es compleixi el termini mínim de durada. En tot cas, la denúncia del contracte no tindrà efecte fins que hagi transcorregut un any des de la seva realització.

5. També podran ser arrendatàries les entitats o organismes de les Administracions Públiques que estiguin facultats, d'acord amb les seves normes reguladores, per a l'explotació de finques rústiques.

6. En tot cas, no podran ser arrendataris de finques rústiques les persones físiques que, per si mateixes o per persona física o jurídica interposada, siguin ja titulars d'una explotació agrària, o de diverses, les dimensions i altres característiques de les quals seran fixades en les diverses comarques del país pels òrgans competents de les Comunitats Autònomes, sense que puguin excedir en total de 500 hectàrees de secà o 50 de regadiu.

Quan es tracti de finca per a aprofitament ramader en règim extensiu, el límit màxim serà de 1.000 hectàrees.

En el cas de les cooperatives agràries i les cooperatives creades per a l'explotació comunitària de la terra, el límit anterior es multiplicarà pel nombre de membres que les composin.

No serà d'aplicació la limitació a les entitats o organismes de les Administracions Públiques que estiguin facultats d'acord amb les seves normes reguladores per a l'explotació o subarrendament de finques rústiques.

7. No podran ser arrendataris les persones i entitats estrangeres. S'exceptuen, no obstant això:

a) Les persones físiques i jurídiques i altres entitats nacionals dels estats membres de la Unió Europea, de l'Espai Econòmic Europeu, i de països amb els quals existeixi un conveni internacional que estengui el règim jurídic previst per als ciutadans dels estats esmentats.

b) Les persones físiques que manquin de la nacionalitat espanyola, que no estiguin excloses de l'àmbit d'aplicació de la Llei Orgànica 4/2000, d'11 de gener, sobre drets i llibertats dels estrangers a Espanya i la seva integració social, i que es trobin autoritzades a romandre a Espanya en situació de residència permanent, d'acord amb aquesta Llei Orgànica i el seu desplegament reglamentari.

c) Les persones jurídiques i altres entitats nacionals dels altres estats que apliquin als espanyols el principi de reciprocitat en aquesta matèria.

Article 10. Resolució del dret del concedent

Els arrendaments atorgats per usufructuaris, superficiaris, emfiteutes i tots aquells que tinguin un dret de gaudi anàleg sobre la finca o l'explotació es resoldran en extingir-se el dret de l'arrendador, excepte que no hagi acabat l'any agrícola, en aquest cas subsistiran fins que aquest acabi.

També podran subsistir durant el temps concertat en el contracte, quan aquest excedeixi de la durada d'aquells drets si en el seu atorgament hi hagués concorregut el propietari.

Article 11. Criteris i requisits formals

1. Els contractes d'arrendament hauran de constar per escrit. En qualsevol moment, les parts podran compel·lir-se a formalitzar-los en document públic, les despeses del qual aniran a càrrec del sol·licitant. També podran compel·lir-se a la constitució de l'inventari dels béns arrendats.

A falta de pacte entre les parts i llevat de prova en contrari, es presumirà l'existència d'arrendament sempre que l'arrendatari estigui en possessió de la finca, i si no constés l'import de la renda, aquesta serà equivalent a les del mercat en aquesta zona o comarca.

L'escriptura pública d'alienació de finca rústica haurà d'expressar la circumstància de si aquesta es troba o no arrendada, com a condició per a la seva inscripció en el Registre de la Propietat.

2. Els arrendaments d'explotació, per la pròpia naturalesa dels mateixos, hauran d'anar acompanyats d'un inventari circumstanciat dels diversos elements que integren l'explotació, de l'estat de conservació en que els rep l'arrendatari i de quantes circumstàncies siguin necessàries per al adequat desplegament del contracte.

Article 12. Temps de durada

1. Els arrendaments tindran una durada mínima de cinc anys. Serà nul·la i es tindrà per no posada tota clàusula del contracte per la qual les parts estipulin una durada menor.

2. Excepte estipulació de les parts que estableixi una durada major, l'arrendament de finques i d'explotacions s'entendrà concertat per un termini de cinc anys, per la qual cosa, complert el temps, llevat que les parts hagin disposat una altra cosa, en celebrar el contracte o en un altre moment posterior, l'arrendatari de finques posarà a disposició de l'arrendador la possessió de les finques arrendades, si hagués intervingut la notificació a la qual es refereix l'apartat següent.

3. L'arrendador, per recuperar la possessió de les finques al terme del termini contractual, haurà de notificar-ho de manera fefaent a l'arrendatari amb un any d'antelació. En cas contrari, si l'arrendatari no posa la possessió de les finques arrendades a disposició de l'arrendador al terme del termini, el contracte s'entendrà prorrogat per un període de cinc anys. Aquestes pròrrogues se succeiran indefinidament mentre no es produeixi la denúncia del contracte.

Article 13. Fixació de la renda

1. La renda es fixarà en diners i serà la que lliurement estipulin les parts. No obstant això, si la fixessin en espècie o part en diners i part en espècie, duran a terme la seva conversió a diners.

2. Les parts podran establir el sistema de revisió de renda que considerin oportú. En defecte de pacte exprés no s'aplicarà revisió de rendes.

En cas de pacte exprés entre les parts sobre algun mecanisme de revisió de valors monetaris que no detalli l'índex o metodologia de referència, la renda s'actualitzarà per a cada anualitat per referència a la variació anual de l'Índex de Garantia de Competitivitat.

3. Quan el preu es fixi en una quantitat alçada per a tot el temps de l'arrendament, a falta de pacte entre les parts, es dividirà per la durada anual pactada per determinar la quantitat que haurà de ser pagada cada any.

Article 14. Pagament

El pagament de la renda es verificarà en la forma i lloc pactats i, en defecte de pacte o costum aplicable, s'abonarà en metàl·lic per anys vençuts al domicili de l'arrendatari.

L'arrendador haurà de lliurar a l'arrendatari rebut del pagament.

Article 15. Quantitats assimilades a la renda

1. Totes les quantitats que hagués de pagar l'arrendador i que per disposició legal siguin repercutibles a l'arrendatari podran ser exigides per aquell des del moment en què les hagi satisfetes, expressant el concepte, import i disposició que autoritzi la repercussió.

2. L'impagament d'aquestes quantitats equivaldrà a l'impagament de la renda.

3. El dret a repercutir prescriurà a l'any d'haver-se efectuat el pagament per l'arrendador.

Article 16. Contracte d'assegurança

L'arrendatari, en defecte que les parts hagin acordat una altra cosa, podrà assegurar la producció normal de la finca o explotació contra els riscos normalment assegurables, podent repercutir contra l'arrendador, a partir del moment en què li comuniqui l'assegurança concertada, una part de la prima que guardi, en relació amb el seu import total, la mateixa proporció que existeixi entre la renda i la suma total assegurada.

Article 17. Principi general

1. L'arrendador i l'arrendatari estan obligats a permetre la realització de les obres, reparacions i millores que hagi de realitzar o pugui realitzar l'altra part contractant.

2. Aquestes reparacions i millores es realitzaran en l'època de l'any i en la forma que menys pertorbin, excepte que no puguin diferir-se.

Article 18. Despeses de conservació a càrrec de l'arrendador

1. L'arrendador, sense dret a elevar per això la renda, realitzarà totes les obres i reparacions necessàries amb la finalitat de conservar la finca en estat de servir per a l'aprofitament o explotació a la qual va ser destinada en concertar el contracte.

2. Si, requerit l'arrendador, no realitza les obres a les quals es refereix l'apartat anterior, l'arrendatari podrà optar bé per compel·lir-lo judicialment o resoldre el contracte o obtenir una reducció proporcional de la renda, o bé per realitzar-les ell mateix, reintegrant-se mitjançant compensació amb les rendes pendents a mesura que vagin vencent.

Així mateix, podrà reclamar els danys i perjudicis causats.

3. Quan per causa de força major la finca arrendada pateixi danys no indemnitzables, la reparació dels quals tingui un cost superior a una anualitat de renda, no estarà obligat l'arrendador a la reparació esmentada, havent de comunicar-ho a l'arrendatari en aquest sentit, el qual podrà optar per rescindir el contracte, comunicant-ho per escrit a l'arrendador o continuar l'arrendament amb la disminució proporcional de la renda a la qual hi hagués lloc.

Article 19. Altres despeses a càrrec de l'arrendador

1. Incumbeixen també a l'arrendador les obres, millores o inversions que, per disposició legal o per resolució judicial o administrativa fermes o per acord ferm de la comunitat de regants sobre la modernització de regadius per al canvi de sistema de reg, hagin de realitzar-se sobre la finca arrendada.

2. Quan les obres, millores o inversions a les quals al·ludeix l'apartat anterior siguin de tal entitat i naturalesa que, excedint de la natural conservació de la finca, suposin una transformació que redundi en l'increment de la producció, l'arrendador tindrà dret a la revalorització proporcional de la renda i, si escau, a la rescissió del contracte, quan l'arrendatari no estigués conforme amb la revalorització esmentada.

Article 20. Obres i millores a càrrec de l'arrendatari

1. Correspon a l'arrendatari efectuar les reparacions, millores i inversions que siguin pròpies de l'empresari agrari en el desenvolupament normal de la seva activitat i les que li vinguin imposades per disposició legal o per resolució judicial o administrativa fermes, o per acord ferm de la comunitat de regants relatiu a la millora del regadiu que sigui també pròpia de l'empresari agrari en el desenvolupament normal de la seva activitat, sense que per això tingui dret a disminució de la renda, ni a la pròrroga de l'arrendament, llevat que per acord de les parts o de les pròpies disposicions legals o resolucions judicials o administratives resultés una altra cosa.

2. L'arrendatari no pot, llevat d'acord exprés entre les parts, fer desaparèixer les parets, tanques, sebes vives o mortes, rases i altres formes de tancament o cercament del predi arrendat, si separen dues o més finques integrades en una mateixa unitat d'explotació, excepte en els trams necessaris per permetre el pas adequat de tractors, maquinària agrícola i quan les labors de cultiu ho requereixin, sense perjudici del que estableixi la legislació sobre protecció del medi ambient i protecció del patrimoni històric i de l'obligació de tornar les coses al terme de l'arrendament tal com les va rebre, de conformitat amb el que disposa l'article 1561 del Codi Civil.

3. Les millores fetes durant l'arrendament es presumeix que han estat efectuades a càrrec de l'arrendatari.

4. Finalitzat el contracte d'arrendament, l'arrendatari tindrà dret a demanar una indemnització a l'arrendador per l'augment del valor de la finca arrendada per les millores realitzades, sempre que aquestes s'hagin efectuat amb el consentiment de l'arrendador.

Article 21. Millores útils i voluntàries

Pel que fa a les millores útils i voluntàries, de qualsevol naturalesa que siguin, realitzades per l'arrendatari en les finques arrendades, s'estarà, en primer terme, al que hagin acordat les parts en celebrar el contracte o en qualsevol altre moment i, en defecte de pacte, s'aplicarà el règim establert pel Codi Civil per al posseïdor de bona fe.

Així mateix, i prèvia notificació a l'arrendador, l'arrendatari podrà realitzar obres d'accessibilitat a l'interior dels edificis de la finca que li serveixin d'habitatge, sempre que no provoquin una disminució de l'estabilitat o seguretat de l'edifici i siguin necessàries perquè puguin ser utilitzats de forma adequada i d'acord amb la discapacitat o l'edat superior a 70 anys, tant de l'arrendatari com del seu cònjuge, de la persona que convisqui amb l'arrendatari de forma permanent en anàloga relació d'afectivitat amb independència de la seva orientació sexual, dels seus familiars fins al quart grau de consanguinitat que convisquin amb algun d'ells de forma permanent i d'aquelles persones que treballin, o prestin serveis altruistes o voluntaris per a qualsevol dels anteriors en l'habitatge enclavat en la finca rústica. Al terme del contracte, l'arrendatari estarà obligat a reposar l'habitatge al seu estat anterior, si l'arrendador li ho exigís.

Article 22. Alienació de la finca arrendada. Drets de tanteig, retracte i adquisició preferent

1. L'adquirent de la finca, fins i tot quan estigués emparat per l'article 34 de la Llei Hipotecària, quedarà subrogat en tots els drets i obligacions de l'arrendador, i haurà de respectar el termini que resti de la durada mínima del contracte prevista en l'article 12 o la de la pròrroga tàcita que estigui en curs si es tracta del tercer hipotecari, mentre que en els altres casos haurà de respectar la durada total pactada.

2. En tota transmissió inter vivos de finques rústiques arrendades, inclosa la donació, aportació a societat, permuta, adjudicació en pagament o qualsevol altra diferent de la compravenda, de la seva nua propietat, de porció determinada o d'una participació indivisa d'aquelles, l'arrendatari que sigui agricultor professional o sigui alguna de les entitats a les quals es refereix l'article 9.2, tindrà dret de tanteig i retracte. A aquest efecte, el transmitent notificarà de forma fefaent a l'arrendatari el seu propòsit d'alienar i li indicarà els elements essencials del contracte i, a falta de preu, una estimació del que es consideri just.

L'arrendatari tindrà un termini de 60 dies hàbils des que hagués rebut la notificació per exercitar el seu dret d'adquirir la finca en el mateix preu i condicions, i ho notificarà a l'alienat de manera fefaent. A falta de notificació de l'arrendador, l'arrendatari tindrà dret de retracte durant 60 dies hàbils a partir de la data en la qual, per qualsevol mitjà, hagi tingut coneixement de la transmissió.

Si el contracte no tingués preu i l'arrendatari no estigués conforme amb l'estimació feta per l'arrendador, es determinarà per un perit independent nomenat de comú acord per les parts, i, en defecte d'acord entre elles, per la jurisdicció civil d'acord amb les normes de valoració que estableix la legislació d'expropiació forçosa.

3. En tot cas, l'escriptura d'alienació es notificarà de manera fefaent a l'arrendatari, a l'efecte que pugui exercitar el dret de retracte o, si escau, el d'adquisició, si les condicions de l'alienació, el preu o la persona de l'adquirent no corresponguessin de manera exacta a les contingudes en la notificació prèvia. El mateix dret tindrà si no s'hagués complert en forma el requisit de la notificació prèvia. En aquest cas, el retracte o el dret d'adquisició preferent podran ser exercitats durant el termini de 60 dies hàbils a partir de la notificació.

4. Per inscriure en el Registre de la Propietat els títols d'adquisició inter vivos de finques rústiques arrendades, s'haurà de justificar la pràctica de la notificació que estableix l'apartat anterior.

5. No procediran els drets de tanteig, retracte i adquisició preferent en els casos següents:

a) En les transmissions a títol gratuït quan l'adquirent sigui descendent o ascendent del transmitent, parent fins al segon grau de consanguinitat o afinitat o el seu cònjuge.

b) En la permuta de finques rústiques quan s'efectuï per agregar una de les finques permutades i sempre que siguin inferiors a 10 hectàrees de secà, o una de regadiu, els predis que es permuten.

6. Els drets establerts en aquest article seran preferents respecte a qualsevol altre d'adquisició, excepte el retracte de confrontants establert per l'article 1523 del Codi Civil, que prevaldrà sobre aquells quan no excedeixin d'una hectàrea tant la finca objecte de retracte com la confrontant que el fonamenta.

7. Quan es tracti de finques d'aprofitaments diversos concedides a diferents arrendataris sobre la totalitat de la finca, el tanteig i el retracte correspondrà exercitar-lo solament al que ho sigui de l'aprofitament principal; si n'hi hagués diversos, al que tingués la condició d'agricultor jove, i, d'haver-n'hi més d'un amb aquesta condició, al més antic en l'arrendament.

8. Quan siguin diversos els arrendataris de parts diferents d'una mateixa finca o explotació, s'hauran de complir les obligacions de notificació amb cadascun d'ells, i el dret de tanteig i retracte podrà exercitar-lo cadascun per la porció que tingui arrendada. Si algun d'ells no volgués exercitar-lo, per la seva part, podrà fer-ho qualsevol dels altres, i serà preferent el que tingués la condició d'agricultor jove i, en el seu defecte, o en el cas de ser-ne varis, el més antic.

9. En els casos de finques de les quals solament una part de la seva extensió hagi estat cedida en arrendament, els drets regulats en els apartats anteriors s'entendran limitats a la superfície arrendada. A tal efecte, el document pel qual sigui formalitzada la transmissió de la finca haurà d'especificar, si escau, la quantitat que del total import del preu correspon a la porció donada en arrendament.

Article 23. Cessió i subarrendament

Per a la cessió i el subarrendament, s'estarà al que hagin pactat les parts i, en tot cas, haurà de referir-se a la totalitat de la finca o explotació, i haurà d'atorgar-se per tot el temps que resti del termini de l'arrendament per una renda que no podrà ser superior a la pactada entre arrendador i arrendatari.

L'arrendatari no podrà cedir o subarrendar la finca o explotació sense el consentiment exprés de l'arrendador.

Aquest consentiment no serà necessari quan la cessió o subarrendament s'efectuï a favor del cònjuge o d'un dels descendents de l'arrendatari. No obstant això, el subrogant i el subrogat notificaran fefaentment a l'arrendador la cessió o el subarrendament, en el termini de 60 dies hàbils a partir de la seva celebració.

Article 24. Terminació de l'arrendament

L'arrendament acaba:

a) Per pèrdua total de la cosa arrendada i per expropiació forçosa quan sigui també total; si la pèrdua és solament parcial, l'arrendatari té opció per continuar en l'arrendament, i el mateix en el cas d'expropiació forçosa, reduint proporcionalment la renda.

En aquest últim supòsit, a més, l'arrendatari té dret a la indemnització que hagi fixat l'Administració.

b) Per expiració del terme convencional o legal i de la pròrroga, si escau.

c) Per mutu acord de les parts.

d) Per desistiment unilateral de l'arrendatari, al terme de l'any agrícola, notificant-ho a l'arrendador amb un any d'antelació.

e) Per mort de l'arrendatari, restant a salvo el dret dels seus successors legítims. En tal cas, a falta de designació expressa efectuada pel testador, tindrà preferència el que tingui la condició de jove agricultor, i si n'hi hagués varis, serà preferent el més antic. Si cap no la tingués, els successors hauran d'escollir entre ells, per majoria, el que se subrogarà en les condicions i drets de l'arrendatari difunt. Si es dóna aquesta última circumstància, serà necessària la corresponent notificació per escrit a l'arrendador, en el termini d'un any des del decés.

f) En els arrendaments efectuats a favor de persones jurídiques o de comunitats de béns, des del moment mateix en que s'extingeixi la persona jurídica o la comunitat.

g) Per resolució del dret de l'arrendador.

h) Mitjançant resolució o rescissió del contracte en els supòsits legalment contemplats.

Article 25. Resolució de l'arrendament a instància de l'arrendador

El contracte podrà resoldre's en tot cas a instàncies de l'arrendador per alguna de les causes següents:

a) Falta de pagament de les rendes i de les quantitats assimilades a la mateixa, sense perjudici del dret d'enervació de l'acció de desnonament en els mateixos termes previstos en les lleis processals per als desnonaments de finques urbanes.

b) Incomplir greument l'obligació de millora o transformació de la finca, a les quals l'arrendatari s'hagués compromès en el contracte i a aquelles altres que vinguin imposades per norma legal o resolució judicial o administrativa.

c) No explotar la finca, fins i tot parcialment, o destinar-la, en tot o en part, a fins o aprofitaments diferents dels previstos contractualment, excepte en els casos imposats per programes i plans, el compliment dels quals sigui necessari per a la percepció d'ajuts o compensacions en aplicació de la normativa estatal, autonòmica o comunitària aplicable.

d) Subarrendar o cedir l'arrendament amb incompliment d'algun dels requisits de l'article 23.

e) L'aparició sobrevinguda d'alguna de les circumstàncies contemplades en l'article 7.1.

f) Causar greus danys en la finca, amb dol o negligència manifesta.

Article 26. Rescissió

Tant l'arrendador com l'arrendatari podran rescindir el contracte per l'incompliment de l'altra part de l'obligació de satisfer despeses de conservació i millores, en els termes dels articles 18, 19 i 20 d'aquesta llei.

Article 27. Efectes

L'arrendatari sortint ha de permetre a l'entrant l'ús del local i altres mitjans necessaris per a les labors preparatòries de l'any següent i, recíprocament, l'entrant té l'obligació de permetre al sortint el necessari per a la recol·lecció i aprofitament dels fruits, en la forma prevista en l'article 1578 del Codi Civil.

Article 28. Contracte d'aparceria

1. Pel contracte d'aparceria, el titular d'una finca o d'una explotació cedeix temporalment el seu ús i gaudi o el d'algun dels seus aprofitaments, així com el dels elements de l'explotació, bestiar, maquinària o capital circulant, convenint amb el cessionari aparcerista en repartir-se els productes per parts alíquotes en proporció a les seves respectives aportacions.

2. Es presumirà, excepte pacte en contrari, que el contracte d'aparceria no comprèn cap relació laboral entre cedent i cessionari; si s'hi pactés expressament aquella relació, s'aplicarà, a més, la legislació corresponent.

Article 29. Règim jurídic de l'aparceria

En defecte de pacte exprés, de normes forals o de dret especial i de costum, s'aplicaran les disposicions d'aquest capítol i, amb caràcter supletori, les normes sobre arrendaments rústics contingudes en els capítols II, III, VI i VIII, sempre que no resultin contràries a la naturalesa essencial del contracte d'aparceria. No obstant això, tractant-se de les millores imposades per llei o per resolució judicial o administrativa fermes o acord ferm de la comunitat de regants corresponent, hauran de dur-se a terme per les parts d'acord amb el que hagin pactat, i si mancava el pacte, podrà resoldre's el contracte a instàncies del cedent o del cessionari.

Article 30. Aplicació de la normativa laboral i de Seguretat Social

S'exceptuen del que disposa l'apartat 2 de l'article 28 d'aquesta llei els contractes en els quals l'aparcerista aporti únicament el seu treball personal i, si escau, una part del capital d'explotació i del capital circulant que no superi el 10 per cent del valor total.

En aquest supòsit, haurà de ser garantit a l'aparcerista el salari mínim que correspongui al temps de l'activitat que dediqui al cultiu de les finques objecte del contracte i complir-se, en general, el que disposa la legislació laboral i de Seguretat Social.

Article 31. Durada

La durada del contracte serà la lliurement pactada i, en defecte de pacte, s'estimarà que és la d'un any agrícola, entenent-se prorrogat per un període d'un any, en els mateixos termes que els assenyalats per a l'arrendament en l'article 12. En els contractes de durada anual o inferior, la notificació prèvia de finalització del contracte s'efectuarà, almenys, amb sis mesos d'antelació.

Si s'hagués convingut l'aparceria per a la realització d'un cultiu determinat, amb l'excepció dels llenyosos permanents, i sempre que el cultiu esmentat tingui una durada superior a un any, el termini mínim de durada serà el temps necessari per completar una rotació o cicle de cultiu.

A la finalització del contracte d'aparceria, si el titular de la finca pretén realitzar un contracte d'arrendament, l'aparcerista tindrà dret preferent, en igualtat de condicions, a subscriure el nou contracte d'arrendament. Així mateix tindrà dret a les pròrrogues que en aquesta llei s'estableixen, deduint de les mateixes el temps que hagués durat l'aparceria.

Article 32. Aparceria associativa

Aquells contractes parciaris en els quals dues o més persones aportin o posin en comú l'ús i gaudi de finques, capital, treball i altres elements de producció, amb la finalitat de constituir una explotació agrícola, ramadera o forestal, o d'ampliar-la, acordant repartir-se el benefici que obtinguin proporcionalment a les seves aportacions, es regiran per les regles de la seva constitució i, en el seu defecte, per les del contracte de societat, sense perjudici que els siguin també aplicables, si escau, les regles sobre despeses i millores establertes per als arrendaments.

Article 33. Jurisdicció i competència

El coneixement i resolució dels litigis que puguin suscitar-se a l'empara d'aquesta llei correspondrà als jutjats i tribunals de l'ordre jurisdiccional civil.

Article 34. Qüestions litigioses extrajudicials

Les parts, sense perjudici del que disposa l'article anterior, podran sotmetre's lliurement a l'arbitratge en els termes previstos en la legislació aplicable en la matèria.