Llei 4/2012, de 6 de juliol, de contractes d'aprofitament per torn de béns d'ús turístic, d'adquisició de productes vacacionals de llarga durada, de revenda i d'intercanvi i normes tributàries

Article 1. Àmbit d'aplicació

1. Els contractes de comercialització, venda i revenda de drets d'aprofitament per torn de béns d'ús turístic i de productes vacacionals de llarga durada, així com els contractes d'intercanvi, es regeixen per allò que disposa aquesta Llei quan se celebrin entre un empresari i un consumidor.

2. S'entén per empresari tota persona física o jurídica que actuï amb fins relacionats amb la seva activitat econòmica, negoci, ofici o professió i qualsevol persona que actuï en nom o per compte d'un empresari.

3. S'entén per consumidor tota persona física o jurídica que actuï amb fins aliens a la seva activitat econòmica, negoci, ofici o professió.

Article 2. Contracte d'aprofitament per torn de béns d'ús turístic

S'entén per contracte d'aprofitament per torn de béns d'ús turístic aquell de durada superior a un any en virtut del qual un consumidor adquireix, a títol onerós, el dret a utilitzar un o diversos allotjaments per pernoctar durant més d'un període d'ocupació.

Article 3. Contracte de producte vacacional de llarga durada

S'entén per contracte de producte vacacional de llarga durada aquell de durada superior a un any en virtut del qual un consumidor adquireix, a títol onerós, essencialment el dret a obtenir descomptes o altres avantatges respecte del seu allotjament, de forma aïllada o en combinació amb viatges o altres serveis.

Article 4. Càlcul de la durada dels contractes

Per calcular la durada dels contractes definits als articles 2 i 3, s'ha de prendre en consideració qualsevol disposició del contracte que permeti la renovació o la pròrroga tàcita.

Article 5. Contracte de revenda

S'entén per contracte de revenda aquell en virtut del qual un empresari, a títol onerós, assisteix un consumidor en la compra o venda de drets d'aprofitament per torn de béns d'ús turístic o d'un producte vacacional de llarga durada.

Article 6. Contracte d'intercanvi

S'entén per contracte d'intercanvi aquell en virtut del qual un consumidor s'afilia, a títol onerós, a un sistema d'intercanvi que li permet gaudir d'un allotjament o d'altres serveis a canvi de concedir a altres persones un gaudi temporal dels avantatges que suposen els drets derivats del seu contracte d'aprofitament per torn de béns d'ús turístic.

Article 7. Publicitat

1. Als anuncis i ofertes exhibits en establiments oberts al públic, així com en les comunicacions comercials i altra publicitat sobre els contractes d'adquisició de drets d'aprofitament per torn de béns d'ús turístic o productes vacacionals de llarga durada, o la seva revenda o intercanvi, ha de constar on pot obtenir-se la informació precontractual prevista en aquesta Llei.

2. En tota invitació a qualsevol acte promocional o de venda en el qual s'ofereixi a un consumidor directament algun dels contractes regulats en aquesta Llei, s'ha d'indicar clarament la finalitat comercial i la naturalesa d'aquest acte. La informació precontractual prevista en aquesta Llei estarà a disposició del consumidor en tot moment durant l'acte promocional.

3. Un dret d'aprofitament per torn de béns d'ús turístic o un producte vacacional de llarga durada no poden comercialitzar-se ni vendre's com a inversió.

Article 8. Requisits de la informació

La informació que d'acord amb aquesta Llei s'ha de proporcionar al consumidor, ja sigui amb caràcter previ al contracte, per a la seva formalització o durant la seva vigència, constarà en paper o en qualsevol altre suport durador. Per suport durador s'entén tot instrument que permeti al consumidor o a l'empresari emmagatzemar la informació que li hagi estat adreçada personalment, de manera que pugui consultar-la en el futur mentre sigui necessari atenent la finalitat de la informació i que permeti reproduir-la sense alteracions.

L'incompliment de les previsions contingudes en el paràgraf anterior d'aquest precepte facultarà el consumidor per resoldre la relació contractual, bastant a aquest efecte la notificació fefaent a l'empresari, en la qual es posi de manifest la manca d'informació que el consumidor consideri que no ha estat proporcionada o suficient, recaient la càrrega de la prova de la vertadera existència i suficiència de la mateixa en l'empresari i, tot això, sense perjudici del dret de desistiment regulat en la present Llei, ni de les sancions que puguin imposar-se a l'empresari d'acord amb l'article 22 de la mateixa.

Article 9. Informació precontractual

1. Amb prou antelació a la prestació del consentiment del consumidor a qualsevol oferta sobre els contractes a què es refereix aquest Títol, l'empresari li haurà de facilitar informació precisa i suficient, de forma clara i comprensible, de la manera següent:

a) Quan es tracti d'un contracte d'aprofitament per torn de béns d'ús turístic, mitjançant el formulari d'informació normalitzat recollit a l'annex I d'aquesta Llei i la informació prevista a la part 3 del mateix.

b) Quan es tracti d'un contracte de producte vacacional de llarga durada, mitjançant el formulari d'informació normalitzat recollit a l'annex II i la informació prevista a la part 3 del mateix.

c) Quan es tracti d'un contracte de revenda, mitjançant el formulari d'informació normalitzat recollit a l'annex III i la informació prevista a la part 3 del mateix.

d) Quan es tracti d'un contracte d'intercanvi, mitjançant el formulari d'informació normalitzat recollit a l'annex IV i la informació prevista a la part 3 del mateix.

2. La informació a la qual es refereix l'apartat 1 d'aquest article serà facilitada, amb caràcter gratuït, per l'empresari en paper o en qualsevol altre suport durador de fàcil accés per al consumidor.

3. Aquesta informació es redactarà en la llengua o en una de les llengües de l'estat membre en el qual resideixi el consumidor o del qual aquest sigui nacional, a elecció seva, sempre que es tracti d'una llengua oficial de la Unió Europea. Si el consumidor és resident a Espanya o l'empresari hi exerceix les seves activitats, el contracte s'haurà de redactar a més en castellà i, si escau, a petició de qualsevol de les parts, podrà redactar-se també en qualsevol de les altres llengües espanyoles oficials al lloc de celebració del contracte.

4. L'empresari podrà publicar íntegrament la informació precontractual a la pàgina web de l'empresa, o a la pàgina web d'una associació professional o empresarial de la seva elecció, essent responsable de la seva permanent actualització i havent de mantenir operativa la dita pàgina mentre duri la comercialització dels drets objecte d'aquesta informació.

Article 10. Advertiment sobre el dret de desistiment i prohibició de pagament d'anticipos

Abans de la celebració del contracte, en la forma prevista a l'article anterior, l'empresari posarà explícitament en coneixement del consumidor l'existència del dret de desistiment i la durada del termini per exercir-lo, així com la prohibició del pagament d'anticipos durant el dit termini, contemplada a l'article 13.

Article 11. Forma i contingut del contracte

1. Els contractes d'aprofitament per torn de béns d'ús turístic, de producte vacacional de llarga durada, de revenda o d'intercanvi, es formalitzaran per escrit, en paper o en un altre suport durador, i es redactaran, en una mida tipogràfica i amb un contrast d'impressió adequat que resulti fàcilment llegible, en la llengua o en una de les llengües de l'estat membre en el qual resideixi el consumidor o del qual aquest sigui nacional, a elecció seva, sempre que es tracti d'una llengua oficial de la Unió Europea. Si el consumidor és resident a Espanya o l'empresari hi exerceix les seves activitats, el contracte s'haurà de redactar a més en castellà i, si escau, a petició de qualsevol de les parts, podrà redactar-se també en qualsevol de les altres llengües espanyoles oficials al lloc de celebració del contracte.

2. La informació precontractual facilitada al consumidor, degudament signada per aquest, formarà part integrant del contracte i no s'alterarà llevat que les parts disposin expressament el contrari o quan els canvis es degin a circumstàncies anormals, imprevisibles i alienes a la voluntat de l'empresari i les conseqüències de les quals no s'haguessin pogut evitar malgrat tota la diligència emprada. Aquests canvis es comunicaran al consumidor, en paper o en qualsevol altre suport durador de fàcil accés per a ell, abans que se celebri el contracte i hauran de constar explícitament en aquest.

3. A més, en el contracte hi figurarà la identitat, el domicili i la signatura de cadascuna de les parts, i la data i el lloc de celebració del contracte.

4. Les clàusules contractuals corresponents al dret de desistiment i a la prohibició del pagament d'anticipos seran signades per separat pel consumidor. El contracte inclourà, així mateix, un formulari normalitzat de desistiment en document apart, d'acord amb el que figura a l'annex V.

5. El consumidor rebrà almenys una còpia del contracte amb els seus annexos en el moment de la seva celebració.

Article 12. Dret de desistiment

1. En els contractes regulats en aquesta Llei, el consumidor tindrà dret de desistiment sense necessitat de justificació alguna. En defecte del que disposa la present Llei, el dret de desistiment es regirà pel text refós de la Llei General per a la Defensa de Consumidors i Usuaris i altres lleis complementàries, aprovat pel Reial Decret Legislatiu 1/2007, de 16 de novembre.

2. El termini per al seu exercici és de catorze dies naturals i es computarà:

a) A partir de la data de celebració del contracte o de qualsevol contracte preliminar vinculant, si en aquell moment el consumidor va rebre el document contractual o, en un altre cas, des de la recepció posterior d'aquest document.

b) Si l'empresari no hagués complimentat i lliurat al consumidor el formulari de desistiment previst a l'article 11.4, el termini començarà a comptar des que es lliuri al consumidor el formulari de desistiment degudament complimentat i vendrà, en qualsevol cas, transcorregut un any i catorze dies naturals a comptar des del de la celebració del contracte o de qualsevol contracte preliminar vinculant o el de la recepció posterior del document contractual.

c) Si l'empresari no hagués facilitat al consumidor la informació precontractual esmentada a l'article 9, inclosos els seus formularis, el termini començarà a comptar des que es faciliti aquesta informació i vendrà transcorreguts tres mesos i catorze dies naturals a comptar des del de la celebració del contracte o de qualsevol contracte preliminar vinculant si en aquell moment el consumidor va rebre el document contractual o el de la recepció posterior d'aquest document.

3. Quan el contracte d'intercanvi s'ofereixi al consumidor juntament amb el contracte d'aprofitament per torn de béns d'ús turístic i al mateix temps que aquest, s'aplicarà a tots dos contractes un únic termini de desistiment de conformitat amb les mateixes regles dels apartats anteriors.

4. El consumidor notificarà de forma fefaent a l'empresari el desistiment per escrit en paper o un altre suport durador, podent utilitzar el formulari previst a l'annex V. L'expedició o enviament de la notificació haurà de fer-se dins del termini legal i serà eficaç qualsevol que sigui la data de recepció per l'empresari.

5. L'exercici del dret de desistiment pel consumidor deixarà sense efecte el contracte.

6. El consumidor que exerceixi el dret de desistiment no suportarà cap cost ni haurà de pagar cap contraprestació corresponent al servei que pogués haver-se dut a terme amb anterioritat a la data de l'exercici del desistiment.

7. El que disposa aquest article no és obstacle a l'exercici de les accions de nul·litat o resolució legal o contractual que procedeixin d'acord amb dret, de conformitat amb el previst a l'article 78 del text refós de la Llei General per a la Defensa dels Consumidors i Usuaris i altres lleis complementàries, aprovat pel Reial Decret Legislatiu 1/2007, de 16 de novembre.

Article 13. Prohibició del pagament d'anticipos

1. En els contractes d'aprofitament per torn de béns d'ús turístic, de producte vacacional de llarga durada i d'intercanvi es prohibeix el pagament d'anticipos, la constitució de garanties, la reserva de diners en comptes, el reconeixement exprés de deute o qualsevol contraprestació a favor de l'empresari o d'un tercer i a càrrec del consumidor, abans que conclou el termini de desistiment.

2. Les mateixes prohibicions s'estableixen respecte als contractes de revenda, abans que la venda hagi tingut efectivament lloc o s'hagi donat per acabat el contracte per altres vies.

3. Els actes realitzats en contra d'aquesta prohibició són nuls de ple dret i el consumidor podrà reclamar el doble de les quantitats lliurades o garantides per aquests conceptes.

Article 14. Disposicions específiques per als contractes de productes vacacionals de llarga durada

1. El pagament del preu en els contractes de productes vacacionals de llarga durada s'efectuarà conforme a un pla escalonat. Queda prohibit que el preu especificat en el contracte es pagui per anticipat o de qualsevol altra manera que no sigui conforme al pla de pagament escalonat.

2. Els pagaments, incloses les eventuals quotes d'afiliació, es dividiran en terminis anuals, tots ells d'igual quantia.

3. L'empresari enviarà per escrit una sol·licitud de pagament, en paper o en qualsevol altre suport durador, com a mínim catorze dies naturals abans de cada venciment.

4. A partir del segon termini, el consumidor podrà rescindir el contracte, sense incórrer en cap penalització, notificant-ho a l'empresari en un termini de catorze dies naturals a partir de la recepció de la sol·licitud de pagament corresponent a cada termini.

5. El que disposa aquest article s'entén sense perjudici dels altres drets que la Llei estableix per posar fi al contracte.

Article 15. Ineficàcia de contractes accessoris

1. Si el consumidor exerceix el seu dret de desistiment del contracte d'aprofitament per torn de béns d'ús turístic o de producte vacacional de llarga durada, els contractes accessoris quedaran automàticament sense eficàcia, inclosos els d'intercanvi o de revenda, sense cap cost per a ell. S'entén per contracte accessori tot contracte en virtut del qual el consumidor adquireix serveis relacionats amb un dels contractes enumerats en el paràgraf anterior, quan els dits serveis són prestats per l'empresari o un tercer d'acord amb el que s'ha convingut entre aquest i l'empresari.

2. En cas que el preu hagi estat total o parcialment cobert mitjançant un préstec concedit al consumidor per l'empresari o per un tercer, d'acord amb el que s'ha convingut entre el tercer i l'empresari, el contracte de préstec quedarà sense efecte, sense cap cost per al consumidor, si aquest exerceix el seu dret a desistir del contracte d'aprofitament per torn de béns d'ús turístic, de producte vacacional de llarga durada, de revenda o d'intercanvi.

3. No podran incloure's en els préstecs clàusules que impliquin una sanció o pena imposada al consumidor per al cas de desistiment. Si el consumidor s'hagués subrogat en un préstec concedit al transmitent, exercitat el desistiment, quedarà sense efecte la subrogació.

4. Per a l'anul·lació del contracte accessori, correspon al consumidor provar que ha exercitat el dret de desistiment del corresponent contracte d'aprofitament per torn de béns d'ús turístic o de producte vacacional de llarga durada.

5. El termini per exercitar l'acció d'anul·lació és de dos anys a comptar des de la data de l'exercici del dret de desistiment del contracte a què es refereix l'apartat anterior.

6. Dins d'igual termini, el consumidor podrà també exercitar extrajudicialment la facultat d'anul·lació, mitjançant notificació fefaent adreçada a l'empresari part del contracte accessori, amb expressió de la data en què ha exercitat el dret de desistiment del corresponent contracte d'aprofitament per torn de béns d'ús turístic o de producte vacacional de llarga durada.

7. Anul·lat el contracte accessori, els contractants hauran de restituir-se recíprocament les prestacions que haguessin rebut en virtut del mateix. Si la devolució en espècie no és possible, haurà de restituir-se el seu valor. Mentre un dels contractants no realitzi la devolució d'allò a què estigui obligat, no pot l'altre ser compel·lit a complir per la seva banda allò que li incumbi. El consumidor no haurà de reemborsar cap quantitat per la disminució del valor del bé que sigui conseqüència del seu ús d'acord amb el que s'ha pactat o amb la seva naturalesa.

Article 16. Caràcter imperatiu

1. Els consumidors no podran renunciar als drets que se'ls reconeix en aquesta Llei.

2. La renúncia als drets reconeguts per aquesta Llei als consumidors és nul·la, essent així mateix nuls els actes realitzats en frau de llei, d'acord amb el previst a l'article 6 del Codi Civil.

Article 17. Normes de dret internacional privat

En el cas que la llei aplicable al contracte entre un empresari i el consumidor adquirent de drets d'aprofitament per torn de béns d'ús turístic, de productes vacacionals de llarga durada, de revenda o d'intercanvi, sigui, d'acord amb el Reglament (CE) n.º 593/2008 del Parlament Europeu i del Consell, de 17 de juny de 2008, sobre la llei aplicable a les obligacions contractuals (ROMA I), la llei d'un estat no membre de l'Espai Econòmic Europeu, el consumidor podrà invocar la protecció jurídica que li atorga la present Llei, en qualsevol dels casos següents:

a) Quan algun dels immobles en qüestió estigui situat al territori d'un estat membre de l'Espai Econòmic Europeu.

b) Quan el contracte, no estant directament relacionat amb un bé immoble, ho estigui amb les activitats que l'empresari exerceixi en un estat membre o que tinguin projecció en un estat membre.

Article 18. Informació al consumidor

L'empresari informarà el consumidor, d'acord, si escau, amb la normativa de consum, sobre com pot sol·licitar informació genèrica i gratuïta sobre les previsions contingudes en aquesta Llei, així com dels drets que li assisteixen davant els organismes i professionals oficials següents: les oficines de turisme, l'Instituto Nacional del Consumo, els organismes de les Comunitats Autònomes competents en matèria de turisme i consum, les oficines municipals de consum, els registradors de la propietat i els notaris. En aquesta informació s'indicarà l'adreça i el telèfon dels organismes i professionals més pròxims al lloc on es trobi el bé d'ús turístic objecte del contracte d'aprofitament per torn, així com del contracte de revenda o d'intercanvi sobre aquest bé. Tot això sense perjudici de la informació que puguin prestar els col·legis professionals d'arquitectes, els agents de la propietat immobiliària, els administradors de finques i els advocats.

Article 19. Codis de conducta

1. En els contractes d'aprofitament per torn de béns d'ús turístic, d'adquisició de productes vacacionals de llarga durada, de revenda i d'intercanvi, els empresaris informaran els consumidors amb qui contractin dels codis de conducta que haguessin subscrit per facilitar l'exercici dels seus drets.

2. Les associacions professionals d'empresaris instaran els seus associats a promoure codis de conducta i n'informaran els consumidors que ho sol·licitin.

Article 20. Reclamació extrajudicial

L'empresari i el consumidor podran sotmetre els seus conflictes a l'arbitratge de consum, mitjançant adhesió d'aquell al sistema arbitral del consum o a altres sistemes de resolució extrajudicial de conflictes, que figurin a la llista que publica la Comissió europea sobre sistemes alternatius de resolució de conflictes amb consumidors i que respecti els principis establerts per la normativa en matèria de consum.

Article 21. Acció de cessació

Podrà exercitar-se l'acció de cessació contra les conductes contràries al que preveu aquesta Llei que lesionin interessos dels consumidors, en la forma i amb les condicions establertes en la Llei 1/2000, de 7 de gener, d'Enjudiciament Civil i en el text refós de la Llei General per a la Defensa dels Consumidors i Usuaris i altres lleis complementàries, aprovat pel Reial Decret Legislatiu 1/2007, de 16 de novembre.

Article 22. Règim sancionador

L'incompliment per les empreses de les disposicions d'aquest Títol serà sancionat com a infracció en matèria de consum, aplicant-se el que disposa el règim sancionador general previst al Títol IV del Llibre I del text refós de la Llei per a la Defensa dels Consumidors i Usuaris i altres lleis complementàries, aprovat pel Reial Decret Legislatiu 1/2007, de 16 de novembre, i en la normativa autonòmica que resulti d'aplicació.

Es considerarà infracció greu el fet que, un cop vençut el termini de desistiment, l'empresari no hagi complert els requisits d'informació exigits en la present Llei, podent ser, si escau, considerada com a molt greu atenent als criteris previstos a l'article 50 del citat text refós.

Article 23. Àmbits objectiu i subjectiu

1. És objecte d'aquest Títol la regulació de la constitució, l'exercici, la transmissió i l'extinció del dret d'aprofitament per torn de béns immobles. El dret d'aprofitament per torn d'immobles atribueix al seu titular la facultat de gaudir, amb caràcter exclusiu, durant un període específic de cada any, consecutiu o altern, d'un allotjament susceptible d'utilització independent per tenir sortida pròpia a la via pública o a un element comú de l'edifici en el qual estigués integrat i que estigui dotat, de manera permanent, amb el mobiliari adequat a l'efecte, així com del dret a la prestació dels serveis complementaris. La facultat de gaudi no comprèn les alteracions de l'allotjament ni del seu mobiliari. El dret d'aprofitament per torn podrà constituir-se com a dret real limitat o amb caràcter obligacional, de conformitat amb allò que disposa aquest article.

2. El règim d'aprofitament per torn només podrà recaure sobre un edifici, conjunt immobiliari o sector d'ells arquitectònicament diferenciat. Tots els allotjaments independents que l'integrin, amb la necessària excepció dels locals, han d'estar sotmesos a aquest règim. Serà necessari que el conjunt tingui, almenys, deu allotjaments. Es permet, no obstant, que un mateix conjunt immobiliari estigui subjecte, alhora, a un règim de drets d'aprofitament per torn i a un altre tipus d'explotació turística, sempre que els drets d'aprofitament per torn recaiguin sobre allotjaments concrets i per a períodes determinats.

3. El període anual d'aprofitament no podrà ser mai inferior a set dies seguits i, dins d'un mateix règim, els torns podran tenir o no la mateixa durada. Haurà, a més, de quedar reservat per a reparacions, neteja o altres fins comuns un període de temps que no podrà ser inferior a set dies per cada un dels allotjaments subjectes al règim.

4. El dret real d'aprofitament per torn no podrà en cap cas vincular-se a una quota indivisa de la propietat, ni denominar-se multiproprietat, ni de qualsevol altra manera que contingui la paraula propietat. Als efectes de publicitat, comercialització i transmissió del dret d'aprofitament per torn de béns immobles, podrà utilitzar-se qualsevol altra denominació, sempre que no indueixi a confusió els adquirents finals i del qual es desprengui amb claredat la naturalesa, les característiques i les condicions jurídiques i econòmiques de la facultat de gaudi. Cadascun dels drets reals d'aprofitament per torn gravarà, en conjunt, la total propietat de l'allotjament o de l'immoble, segons estigui prèviament constituïda o no una propietat horitzontal sobre el mateix. La reunió d'un dret real d'aprofitament i la propietat, o una quota d'ella, en una mateixa persona no implica extinció del dret real limitat, que subsistirà durant tota la vida del règim. El propietari de l'immoble, sense perjudici de les limitacions que resulten del règim i de les facultats dels titulars dels drets d'aprofitament per torn, podrà lliurement disposar de tot o part del seu dret de propietat d'acord amb les normes del dret privat.

5. El que disposa aquest Títol s'aplicarà al propietari, promotor i a qualsevol persona física o jurídica que participi professionalment en la transmissió o comercialització de drets d'aprofitament per torn. S'entén per adquirent la persona física o jurídica a la qual, actuant en els contractes compresos en l'àmbit d'aquest Títol, es transfereixi el dret objecte del contracte o sigui la destinatària del dret objecte del contracte.

6. Els drets d'aprofitament per torn de béns immobles d'ús turístic que es constitueixin amb caràcter merament obligacional quedaran subjectes al que disposa aquest Títol, amb les especificitats pròpies de la seva naturalesa jurídica. Podran tenir per objecte la utilització d'un allotjament encara no determinat però sempre que sigui determinable quant a les seves característiques i períodes d'utilització a través de procediments de reserva o altres clarament indicats en el contracte. En aquest cas no podran denominar-se multiproprietat ni dret real ni de qualsevol altra manera que indueixi l'adquirent a entendre que està adquirint la propietat o un dret real sobre l'immoble, havent d'expressar-se que s'ha contractat una modalitat d'abast merament obligacional. [Redacció vigent des del 3 d'abril de 2025 per la disposició final 19.1 de la Llei Orgànica 1/2025, de 2 de gener.]

7. El contracte per virtut del qual es constitueixi o transmeti qualsevol altre dret, real o personal, per temps superior a un any i relatiu a la utilització d'un o més immobles durant un període determinat o determinable a l'any, al marge del present Títol, i amb la sola excepció del que disposa l'apartat següent, serà nul de ple dret, havent de ser retornades a l'adquirent o cessionari qualssevol rendes o contraprestacions satisfetes, així com indemnitzats els danys i perjudicis patits.

8. El que disposa el present títol no és obstacle per a la validesa de qualsevol altra modalitat contractual de constitució de dret de naturalesa personal o de tipus associatiu, que tingui per objecte la utilització d'un o diversos allotjaments per pernoctar durant més d'un període d'ocupació, constituïdes a l'empara i en els termes continguts en les normes de la Unió Europea, en particular, en el Reglament (CE) n.º 593/2008 del Parlament Europeu i del Consell, de 17 de juny de 2008, sobre la llei aplicable a les obligacions contractuals (ROMA I) i en els convenis internacionals en els quals Espanya sigui part. A totes aquestes modalitats contractuals els serà d'aplicació el que disposa el títol I d'aquesta Llei.

Article 24. Durada

1. La durada del règim serà superior a un any i no excedirà de cinquanta anys, a comptar des de la inscripció del mateix o des de la inscripció de la terminació de l'obra quan el règim s'hagi constituït sobre un immoble en construcció.

2. Extingit el règim per transcurs del termini de durada, els titulars no tindran dret a cap compensació.

Article 25. Constitució del règim

1. El règim d'aprofitament per torn haurà de ser constituït pel propietari registral de l'immoble. Per poder fer-ho, haurà prèviament: a) Haver inscrit la conclusió de l'obra en el Registre de la Propietat i haver-la incorporat al Cadastre Immobiliari. En el cas que l'obra estigui tan sols iniciada, haurà d'haver inscrit la declaració d'obra nova en construcció. b) Complir els requisits establerts per exercir l'activitat turística, disposar de les llicències d'obertura i les de primera ocupació dels allotjaments, zones comunes i serveis accessoris que siguin necessàries per a la destinació. c) Haver celebrat, de conformitat amb el que estableix el present capítol, el contracte amb una empresa de serveis que reuneixi els requisits que a aquestes s'exigeixin, llevat que el propietari, complint els mateixos requisits, hagi decidit assumir-los directament. Les empreses de serveis no podran estar domiciliades en paradisos fiscals i hauran de tenir, almenys, una sucursal domiciliada en algun estat membre de la Unió Europea. d) Haver concertat les assegurances o les garanties a les quals es refereix l'article 28, així com, si escau, les garanties per danys materials per vicis o defectes de la construcció previstes en la Llei 38/1999, de 5 de novembre, d'Ordenació de l'Edificació.

2. El propietari que constitueixi el règim sobre un immoble en construcció haurà, a més, de contractar a favor dels futurs adquirents de drets d'aprofitament per torn un aval bancari amb alguna de les entitats registrades en el Banco de España, o una assegurança de caució celebrada amb entitat autoritzada per operar en aquest ram en qualsevol estat membre de la Unió Europea, que garanteixi la devolució de les quantitats lliurades a compte per a l'adquisició del dret, actualitzades d'acord amb l'Índex de Preus de Consum, si l'obra no ha estat finalitzada en la data fixada o no s'ha incorporat el mobiliari descrit en l'escriptura reguladora quan l'adquirent del dret opti per la resolució del contracte.

3. El règim d'aprofitament per torn d'un immoble es constituirà mitjançant la seva formalització en escriptura pública, i s'inscriurà en el Registre de la Propietat. A l'atorgament de l'escriptura haurà de concórrer l'empresa que hagi assumit l'administració i prestació dels serveis, llevat de manifestació expressa del propietari que els assumeix directament.

4. Els notaris no autoritzaran una escriptura reguladora d'un règim d'aprofitament per torn i els registradors no l'inscriuran mentre no se'ls acrediti el compliment dels requisits establerts als apartats 1 i 2 d'aquest article.

Article 26. Escriptura reguladora

1. L'escriptura pública reguladora del règim d'aprofitament per torn haurà d'expressar, almenys, les circumstàncies següents: 1a La descripció de la finca sobre la qual es constitueix el règim d'aprofitament per torn i de l'edifici o edificis que hi existeixin, amb referència als serveis comuns als quals tinguin dret els titulars dels aprofitaments. 2a La descripció de cadascun dels allotjaments que integrin cada edificació, als quals se'ls donarà una numeració correlativa amb referència a la finca. 3a En cada allotjament destinat a aprofitament per torns s'expressarà el nombre d'aquests, la seva durada, indicant el dia i l'hora inicial i final, la quota que correspongui a cada torn en relació a l'allotjament, el mobiliari que tingui destinat, així com el seu valor, i els dies de l'any no configurats com a torns d'aprofitament per estar reservats, en aquell allotjament, a reparacions i manteniment. 4a Referència als serveis que s'han de prestar i que són inherents als drets d'aprofitament per torn. 5a Els estatuts als quals se sotmet el règim d'aprofitament per torns, si s'haguessin establert. 6a La situació registral, cadastral, urbanística i, si escau, turística de l'immoble. 7a La retribució dels serveis i, si escau, les despeses de comunitat. 8a Durada del règim.

2. A més, hauran d'incorporar-se a l'escriptura, originals o per testimoni notarial, el contracte celebrat amb l'empresa de serveis i els contractes d'assegurança a la qual es refereix l'article 28.

3. En el cas que el règim s'hagi constituït sobre un immoble en construcció, la terminació de l'obra haurà de fer-se constar en el Registre de la Propietat en el termini de tres mesos, a comptar des de la seva conclusió. El propietari o promotor, un cop inscrita la terminació de l'obra, haurà de notificar el fet a qui va adquirir drets d'aprofitament per torn sobre l'immoble en qüestió mentre aquest últim es trobava en construcció.

Article 27. Inscripció del règim i la seva modificació

1. Presentada l'escriptura reguladora per a la seva inscripció en el Registre de la Propietat, el registrador suspendrà la inscripció d'aquells apartats o articles dels estatuts que imposin als titulars dels drets d'aprofitament per torn alguna obligació o limitació contrària al que estableix aquest Títol. Si en inscriure el règim en el Registre de la Propietat mitjançant l'escriptura reguladora no constessin com a finques registrals independents els diferents allotjaments destinats a aprofitaments per torn, el registrador els obrirà full, tot i que en l'escriptura reguladora no es faci divisió horitzontal de l'immoble.

2. Un cop inscrita l'escriptura reguladora, i abans de restituir el títol al presentant, el registrador arxivarà còpia dels contractes incorporats a la mateixa, fent-ho constar en la inscripció del règim i en tota la publicitat que en doni.

3. Si després de constituït el règim s'aportessin per al seu arxiu en el Registre un nou contracte amb una empresa de serveis, o una acta de manifestacions en la qual el propietari es faci càrrec directament dels serveis, o quan s'aporti la informació precontractual a la qual es refereix l'article 9, el registrador arxivarà còpia i farà constar el fet per nota al marge de la inscripció del règim.

4. El règim només podrà ser modificat pel propietari registral, amb el consentiment de l'empresa de serveis i de la comunitat de titulars, d'acord amb el que estableix l'article 33.4, havent de constar la modificació en escriptura pública i ser inscrita en el Registre de la Propietat.

Article 28. Assegurança

Abans de la constitució del règim de drets d'aprofitament per torn, el propietari haurà de subscriure i mantenir en vigor una pòlissa d'assegurança o una altra garantia equivalent que cobreixi, per tot el temps que duri la promoció i fins a la transmissió de la totalitat dels drets d'aprofitament per torn, el risc de naixement al seu càrrec de l'obligació d'indemnitzar tercers pels danys i perjudicis causats per ell o qualsevol dels seus dependents, fins que la dita transmissió es produeixi.

El citat contracte podrà subscriure's per períodes anuals i es renovarà durant la vigència del règim. La suma assegurada haurà de ser no inferior a la part proporcional del valor assignat al conjunt, corresponent a la part no comercialitzada a l'inici del període de contractació del mateix.

A més, haurà de subscriure i mantenir en vigor una assegurança que cobreixi la responsabilitat civil en la qual puguin incórrer els ocupants dels allotjaments derivada de la utilització dels mateixos, així com una assegurança d'incendis i altres danys generals de l'edifici o del conjunt de les seves instal·lacions i equips.

Article 29. Règim general

1. D'acord amb el que disposa l'article 23.4, està prohibida la transmissió de drets d'aprofitament per torn amb la denominació de multiproprietat o qualsevol altra que contingui la paraula propietat.

2. La promoció i transmissió del dret d'aprofitament per torn de béns immobles es regeix pel que disposa el Títol I, amb les especificacions assenyalades en aquesta Secció.

Article 30. Forma i contingut mínim del contracte

1. A més del previst a l'article 11, en el contracte celebrat per tota persona física o jurídica en el marc de la seva activitat professional i relatiu a drets d'aprofitament per torn de béns immobles s'expressaran, almenys, els extrems següents: 1r Les dades de l'escriptura reguladora del règim, amb indicació del dia de l'atorgament, del notari autoritzant i del número del seu protocol, i les dades d'inscripció en el Registre de la Propietat. 2n Referència expressa a la naturalesa real o personal del dret transmès, fent constar la data en la qual el règim s'extingirà. 3r Identificació del bé immoble o béns immobles mitjançant la seva referència cadastral, la descripció precisa de l'edifici o edificis, de la seva situació i de l'allotjament determinat o determinable sobre el qual recau el dret, amb referència expressa a les seves dades registrals i al torn que és objecte del contracte. [Redacció vigent des del 3 d'abril de 2025 per la disposició final 19.2 de la Llei Orgànica 1/2025, de 2 de gener.] 4t Expressió de si l'obra està conclosa o es troba en construcció, amb les indicacions requerides en cada cas. 5è El preu que haurà de pagar l'adquirent i la quantitat que d'acord amb l'escriptura reguladora hagi de satisfer anualment, un cop adquirit el dret, a l'empresa de serveis o al propietari que se n'hagi fet càrrec en l'escriptura reguladora. 6è Serveis i instal·lacions comunes dels quals l'adquirent té dret a gaudir. 7è Si existeix o no la possibilitat de participar en serveis d'intercanvi de períodes d'aprofitament. 8è Expressió del nom o raó social, amb les dades de la inscripció en el Registre Mercantil en el cas que es tracti de societats, i el domicili del propietari o promotor, del transmitent, de l'adquirent, de l'empresa de serveis i del tercer que s'hagués fet càrrec de l'intercanvi, si escau. 9è Durada del règim. 10è Expressió del dret que assisteix l'adquirent a comprovar la titularitat i càrregues de l'immoble, a exigir l'atorgament d'escriptura pública i a inscriure la seva adquisició en el Registre de la Propietat. 11è El domicili o adreça electrònica designat expressament per les parts contractants per a la pràctica de tota classe de requeriments i notificacions. 12è Lloc i signatura del contracte. 13è Si existeix la possibilitat de participar en un sistema organitzat de cessió a tercers del dret objecte del contracte.

2. L'inventari i, si escau, les condicions generals no incloses en el contracte, així com les clàusules estatutàries inscrites, figuraran com a annex inseparable subscrit per les parts.

3. El contracte i la informació precontractual previstos en aquest títol es redactaran en la llengua o en una de les llengües de l'estat membre en el qual resideixi l'adquirent o del qual aquest sigui nacional, a elecció seva, sempre que es tracti d'una llengua oficial de la Unió Europea. Així mateix, el transmitent haurà de lliurar a l'adquirent la traducció jurada del contracte a la llengua o a una de les llengües oficials de l'estat membre de la Unió Europea en el qual estigui situat l'immoble.

4. Si escau, juntament amb el contracte es lliurarà a l'adquirent el certificat d'eficiència energètica de l'edifici o de la part adquirida, segons correspongui.

Article 31. Formalització notarial i publicitat registral del contracte

1. L'adquisició i transmissió de drets d'aprofitament per torn podrà inscriure's en el Registre de la Propietat, sempre que el contracte s'hagi celebrat o formalitzat mitjançant escriptura pública i el registrador obri full al torn el dret d'aprofitament del qual sigui objecte de transmissió.

2. Si el contracte se celebra davant Notari, aquest advertirà del dret de desistiment que l'article 12 estableix a favor de l'adquirent, que podrà fer-se per acta notarial, i dels altres drets que li reconeix la present Llei.

3. El notari no autoritzarà l'escriptura, ni el registrador inscriurà el dret si el contracte no conté les mencions exigides per l'article 30.

Article 32. Resolució per manca de pagament de les quotes

1. Llevat de pacte en contrari, el propietari tindrà una facultat resolutòria en el cas que l'adquirent titular del dret d'aprofitament per torn, un cop requerit, no atengui el pagament de les quotes degudes per raó dels serveis prestats durant, almenys, un any. El propietari podrà exercir aquesta facultat de resolució, a instància de l'empresa de serveis, previ requeriment fefaent de pagament al deutor en el domicili registral o, en el seu defecte, en el que consti a tal efecte en el contracte, sota apercebiment de procedir a la resolució del mateix si en el termini de trenta dies naturals no se satisfan íntegrament les quantitats reclamades.

2. Per dur a terme la resolució, el propietari haurà de consignar, a favor del titular del dret, la part proporcional del preu corresponent al temps que li resti fins a la seva extinció. No obstant, mitjançant clàusula penal podrà pactar-se la pèrdua en tot o en part de les quantitats que d'acord amb el paràgraf anterior correspongui percebre al titular del dret resolt.

3. El propietari que exerciti la facultat resolutòria regulada en aquest article quedarà obligat a atendre els deutes que el titular del dret d'aprofitament per torn tingués pendents amb l'empresa de serveis, llevat de pacte en contrari amb aquesta.

Article 33. Facultats del titular de drets d'aprofitament per torn

1. El titular d'un dret d'aprofitament per torn pot lliurement disposar del seu dret sense més limitacions que les que resulten de les lleis i sense que la transmissió del mateix afecti les obligacions derivades del règim.

2. El titular de drets d'aprofitament per torn que participi professionalment en la transmissió o comercialització de drets reals constituïts sobre els mateixos quedarà subjecte al que disposa el present títol.

3. En el cas de l'apartat anterior, si el dret d'aprofitament per torn no estigués inscrit a favor del transmitent del dret real o cedent del dret personal, l'adquirent o cessionari podrà sol·licitar la inscripció del dret d'aprofitament per torn a nom del transmitent o cedent, pel procediment regulat a l'article 312 del Reglament Hipotecari.

4. L'escriptura reguladora del règim d'aprofitament per torn haurà de preveure la constitució d'una comunitat de titulars. La comunitat de titulars es regirà pels estatuts previstos en l'escriptura reguladora o els que lliurement adoptin els titulars dels drets i els seus acords es regiran per les normes següents: 1a Els acords que tendeixin a modificar el règim constituït hauran de ser presos per la majoria de dos terços dels titulars. 2a Els altres acords requeriran únicament la majoria simple dels titulars del dret d'aprofitament per torn. 3a Cada persona tindrà tants vots com drets dels quals és titular. 4a Si no resultés majoria, o l'acord d'aquesta fos greument perjudicial per als interessats, el Jutge proveïrà a instància de part allò que correspongui. 5a Les normes de la Llei 46/1960, de 21 de juliol, sobre Propietat Horitzontal reguladores del funcionament de les comunitats de propietaris s'aplicaran supletòriament i subsidiàriament a les presents.

Article 34. Incompliment dels serveis

El propietari o promotor és responsable, enfront dels titulars de drets d'aprofitament per torn, de la prestació efectiva dels serveis. En cas d'incompliment per l'empresa de serveis, el propietari o promotor haurà de resoldre el contracte i exigir el rescabalament de danys i perjudicis. L'acció de resolució correspon al propietari o promotor. En tot cas, qualsevol titular d'un dret d'aprofitament per torn podrà reclamar del propietari la prestació efectiva dels serveis i les indemnitzacions que corresponguin en el cas que aquella prestació no s'efectuï. Un cop resolt el contracte celebrat amb l'empresa de serveis que l'ha incomplert, el propietari o promotor haurà d'assumir directament la prestació del servei o contractar-la amb una altra empresa de serveis. Qualsevol alteració del contracte no perjudicarà, en cap cas, els titulars dels drets d'aprofitament per torn.

Article 35. Àmbit d'aplicació

Les normes tributàries contemplades en aquest títol s'aplicaran als drets regulats en el títol II, sense perjudici del que disposen els Tractats i Convenis internacionals en els quals Espanya sigui part.

En allò no previst en el present títol, s'aplicaran les disposicions tributàries generals.

Article 36. Impost sobre el Patrimoni

Els drets contemplats en el títol II, qualsevol que sigui la seva naturalesa, es valoraran, d'acord amb el previst a l'article 10.3.b) de la Llei 19/1991, de 6 de juny, de l'Impost sobre el Patrimoni, pel seu preu d'adquisició.

Article 37. Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats

A les transmissions entre particulars no subjectes a l'Impost sobre el Valor Afegit o a l'Impost General Indirecte Canari dels drets contemplats en la present Llei, qualsevol que sigui la seva naturalesa, els serà aplicable el tipus de gravamen del 4 per 100 en l'Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats, a excepció de les competències de les Comunitats Autònomes en la matèria.